REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/02114 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGDC
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 19 Août 2024
[P], [T] c/ [C]
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Août 2024
ENTRE :
DEMANDEURS:
Madame [W] [P]
née le 01 Septembre 1994 à [Localité 6] (ALPES MARITIMES)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyrille GIVORD-LOBINGER, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [K] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyrille GIVORD-LOBINGER, avocat au barreau de GRASSE
DEFENDEUR:
Monsieur [Y] [C]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Août 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Cyrille GIVORD-LOBINGER, Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat de location en date du 1er mars 2021 Monsieur [Y] [C] a loué à Madame [P] [W] et Monsieur [K] [T] une maison située [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 1 200 € de provision sur charges de 50 € mensuels
Un dépôt de garantie d'un montant de 1 200 € a été versé à la signature du bail par Madame [P] [W] et Monsieur [K] [T] ;
Par requête en date du 22/05/2023 Madame [P] [W] et Monsieur [K] [T] ont saisi le tribunal Judiciaire statuant sur une demande inférieure ou égale à 5000 Euros ; par jugement en date du 17/01/2024 le tribunal s’est déclaré incompétent au profit du Juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN et l’affaire fixée à plaider au 19/06/2024 ;
A cette dernière date les parties sont représentées par leurs conseils respectifs ; Madame [P] [W] et Monsieur [K] [T] représentés par leur avocat soutiennent leurs écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et, aux termes desquelles ils sollicitent sur le fondement des dispositions des articles 7 et 22 de la loi du 06/07/1989 :
Condamner Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 200 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 02 février 2023 date de la requête des consorts [P] [T] ;
Condamner Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 69,66 € au titre de la régularisation des charges ;
Condamner Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 2 400 € arrêtée au 30 novembre 2023 à titre de pénalité pour non restitution du dépôt de garantie ;
Condamner Monsieur [Y] [C] à payer à Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.
M.[C] [Y] quant à lui, par la voie de son conseil soutient ses conclusions, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et, aux termes desquelles il sollicite :
CONDAMNER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] d'avoir à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 815.24 € au titre de la régularisation sur charges, des frais de vidange de la fosse septique et des frais de nettoyage.
DEBOUTER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] de leur demande de restitution du dépôt de garantie.
Reconventionnellement, Vu le bail,
Vu l'absence de fourniture de mobilier nécessaire à la vie courante,
Vu la requalification du bail en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989,
Vu que les locataires ne pouvaient se prévaloir d'un préavis réduit d'un mois,
CONDAMNER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 2 400 € au titre des sommes dues relatives au préavis de trois mois.
Subsidiairement,
DEBOUTER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] de leur demande de majoration de 10 % et tendant à ce que les sommes portent intérêt au taux légal.
En tout état de cause,
ORDONNER la compensation entre les sommes dues par Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] et le montant du dépôt de garantie de 1 200 €.
DEBOUTER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] de toute demande plus ample ou contraire.
CONDAMNER Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] d'avoir à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Compte tenu de la nature et montant des demandes et de la comparution des parties il sera statuer par décision contradictoire et en premier ressort ; les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 19/08/2024 ;
MOTIFS
Sur le principal
- Sur la requalification du contrat
L’article 25-4 de la loi du 24 mars 2014 indique qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 est venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé
Le mobilier doit être composé au minimum des éléments suivants :
1° literie comprenant couette ou couverture ;
2° dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° plaques de cuisson ;
4° four ou four à micro-ondes ;
5° réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° ustensiles de cuisine ;
8° table et sièges ;
9° étagères de rangement ;
10° luminaires ;
11° matériel d'entretien ménager, adapté aux caractéristiques du logement.
L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 exige quant à lui l'établissement par les parties à l'entrée des lieux d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier qui fera la preuve de la consistance exacte du mobilier fourni au locataire.
Ainsi pour qualifier un bail de location meublée , il est nécessaire qu'un inventaire du mobilier soit effectué le jour de l'entrée dans les lieux des locataires et que l'ensemble du mobilier fourni soit suffisant pour permettre de vivre convenablement, le logement devant être meublé de façon adéquate dans toutes les pièces, avec des meubles considérés comme indispensables à la vie au quotidien.
Le contrat sous seing privé, signé entre les parties, a expressément exclu de la loi du 6 juillet 1989 et a été qualifié de bail meublé ;
A ce bail, auquel aucun inventaire n'est annexé, il est mentionné, à l’exception de tout autre meuble ou ustensiles, comme seul mobilier, une cuisine équipée et de « meubles de cuisine »; de sorte qu’il convient de procéder à la requalification du bail du 1er mars 2021 en bail vide.
- Sur la durée du préavis
L’article 15 de la loi du 07/07/1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
En l’espèce les parties sont en désaccord quant à l’origine de la rupture contractuelle, chacune arguant de la responsabilité de l’autre ; étant précisé qu’aucun justificatif n’est produit aux débats sur ce point ;
Toutefois, dans leurs écritures en réponse les demandeurs indiquent avoir effectué un préavis de 1 mois afin de permettre à M. [Y] [C] de liquider dans de bonne conditions sa procédure de divorce et de partage subséquent ; il n’est cependant nullement démontré que le bailleur se trouve à l’origine de la rupture conventionnelle ;
En l’espèce compte tenu de la requalification du bail initial en contrat de bail relatif à un local vide le préavis doit être conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi sus-visée ; de sorte que les locataires se trouvent redevables de 2 mois de préavis supplémentaires ; par suite il convient de les condamner à payer à M. [Y] [C] la somme de 2 400 €
- Sur la remise en état du local et le remboursement du dépôt de garantie
L’article 7 de la loi du 06/07/1989 dispose que :
« Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; »
L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :
« Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »
Pris en son alinéa 7 le même article prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
1 - Sur le nettoyage du local objet de la location
A l’appui de sa demande, le bailleur produit différents clichés photographiques qui ont été pris postérieurement à l’établissement du constat de sortie des lieux contradictoire du 31/12/2021 ;
Ces clichés, postérieurs à la remise des clefs, non contradictoires, ne peuvent nullement être considérés comme pièces justificatives ; seul en l’espèce devant être retenu le constat de sortie seul élément contradictoire ; ce dernier devant quant à lui être comparé au constat d’entrée du 01/03/2021 ;
Ce comparatif met en évidence une quasi similitude entre l’état du local lors de la conclusion du bail et l’état constaté los de la sortie de la location ;
Ainsi il est mentionné un local en bon état général lors des 2 événements ; les rares mentions manuscrites négatives mentionnées au constat de sortie, portant sur différents rayures de quelques plinthes sises dans la chambre 1 ;
Compte tenu de la durée effective de la location, en l’espèce de 9 mois, il doit être tenue compte de l’usure normale de la villa, qui n’était pas neuve au moment de la prise des lieux par les locataires, usure qui doit être distinguée des dégradations locatives proprement dites ; enfin il ne ressort pas de l’examen du constat du 31/12/2021 que le local se trouvait dans un état de saleté ;
La demande de M. [Y] [C] pour un montant de 500 € pour frais de nettoyage chiffrée selon devis de la société SHIVA du 25/01/2022 ne se trouve, par conséquent, pas justifiées ; il sera par suite débouté.
2 - Sur le curage de la fosse septique
Les frais d'entretien et de vidange des fosses d'aisance constituent des charges récupérables prévues par le décret du 26 août 1987; considérant cependant d’une part, la date d'entrée dans les lieux les locataires le 01/03/2021, et , d’autre part, la date de sortie du 31/12/2021 soit pour une location d’une durée effective de 9 mois seulement, la nécessité de curer cette fosse ne leur est manifestement pas imputable ; par suite M. [Y] [C] sera débouté de sa demande.
3 - Sur le remboursement du dépôt de garantie et pénalité
En l’absence de tout élément tendant à justifier du bien-fondé de la retenue totale réalisée par le bailleur, il convient de faire droit à la demande des locataires ;
Il convient par conséquent de condamner M. [Y] [C] à payer Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 200 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ladite somme devant être majorée de 10 % par mois à compter du 01/03/2022 à parfaire jusqu'à complète restitution du dépôt de garantie ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
- Sur la demande de régularisation des charges
Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] sollicite la condamnation du défendeur à leur régler la somme de 69,66 € au titre de régularisation des charges ; cependant ils ne produisent aux débats aucun élément ni justificatif probant leur permettant d’asseoir leur demande ; ils seront par suite déboutés ;
- Sur la compensation des sommes dues par chacune des parties
Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] et celles dues par M. [Y] [C] au titre du présent jugement ;
Sur les demandes accessoires
Sur l’article 700 CPC et Dépens
- Sur l’article 700 du code de procédure civile
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
La nature de l’affaire et l’équité commandent qu’il ne soit pas fait droit aux demandes des parties sur ce point ; ils convient de les en débouter.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;
Pour la même raison chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens.
- Sur l’exécution provisoire
Compte tenu, d’une part, de la nature et montant des demandes et, d’autre part, de l’ancienneté des intérêts de la causes, il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du CPC ;
PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Procède à la requalification du bail du 1er mars 2021 en bail vide ;
Condamne Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] à payer à M. [Y] [C] la somme de 2 400 € au titre des 2 mois de préavis supplémentaires ;
Condamne M. [Y] [C] à payer Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] la somme de 1 200 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ladite somme devant être majorée de 10% par mois à compter du 01/03/2022 à parfaire jusqu'à complète restitution du dépôt de garantie ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par Madame [W] [P] et Monsieur [K] [T] et celles dues par M. [Y] [C] au titre du présent jugement ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’application de l’article 514 du CPC ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du CPC ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens d’instance ;
Ainsi jugé aux jour, mois et date sus mentionnés ;
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
