REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/00647 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KD4S
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 19 Août 2024
[M] c/ [K]
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Août 2024
ENTRE :
DEMANDEUR:
Monsieur [N] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [J] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Août 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, Me Jean-christophe MICHEL
1 copie dossier
Faits, Procédure et Prétentions des parties :
M.[M] [N] a donné en location à M. [K] [J] un local d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] selon bail du 22/09/2020 moyennant un loyer mensuel d'un montant de 580 €.
Le locataire ne réglant plus le montant du loyer, un commandement visant clause résolutoire lui a été signifié par huissier en date du 11/09/2023 pour un montant principal de 2 765.51 €.
Par assignation en date du 04/02/2022 délivrée à l'étude M.[M] [N] a fait citer M. [K] [J] par devant le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN pour l'audience du 06/03/2024 sur le double fondement des dispositions des articles 1224 et suivants du Code civil, et 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
A titre principal,
CONSTATER que les manquements répétés du preneur à l'obligation de paiement du loyer depuis le mois de juillet 2021 constituent une inexécution suffisamment grave pour justifier une résolution unilatérale du contrat de bail,
CONSTATER que par commandement de payer du 11 septembre 2023 le débiteur a été mis en demeure de satisfaire à son obligation essentielle de paiement des loyers et charges ;
CONSTATER qu'il s'est écoulé un délai raisonnable de deux mois entre la date du commandement et la date de la constatation de l'inexécution ;
CONSTATER que par courrier recommandé du 6 décembre 2023 avec accusé réception, le créancier a notifié la résiliation unilatérale du contrat en l'état de la persistance de l'inexécution ;
Par suite,
CONSTATER la résolution unilatérale du contrat de bail conclu entre Monsieur [M]! [N] et Monsieur [K] [J] à la date du 11décembre 2023 ;
Subsidiairement, à supposer par impossible que le Tribunal estime que la résiliation unilatérale ne puisse produire effet ;
JUGER qu'en persistant à inexécuter son obligation essentielle de paiement du loyer, le locataire a commis une inexécution suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat ;
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de bail signé Je 22 septembre 2020 entre Monsieur [M] [N] et Monsieur [K] [J] ;
En tout état de cause,
ORDONNER l'expulsion du requis et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
FIXER une indemnité d'occupation d'un montant de 580 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète et effective libération des lieux loués ;
CONDAMNER Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 580 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation, et ce à compter, soit de la date de la notification de la résiliation unilatérale du 11 décembre 2023, soit à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNER Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [M] [N] la somme 3.692,51 € au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2023,
CONDAMNER Monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 2.600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
NE PAS ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'audience les demandeurs sont représentés par leurs conseils habituels.
Le demandeur par la voie de son conseil indique avoir actualisé et arrêté sa créance à la somme de 7 172.51 € au 19/06/2024 et maintenir l'ensemble de ses demandes à l'appui desquelles il soutient que :
- L'arriéré perdure depuis le mois de juillet 2021
- A cette même date la CAF a stoppé ses versements
- La différence entre la numérotation mentionnée dans son acte de propriété et l'adresse du local objet du bail n'est pas de son fait,
M. [K] [J] quant à lui par la voie de son conseil soutient ses écritures en réponse aux termes desquelles il sollicite:
Vu l'absence de justificatif de la qualité à agir,
Vu l'absence de l'enquête sociale,
Débouter purement et simplement Monsieur [M] de ses demandes, fins et conclusions Subsidiairement,
Suspendre les effets de la clause résolutoire Accorder 24 mois de délais à Monsieur [K]
A l'appui de ses demandes il soutient que :
-Monsieur [M] afin de démontrer sa qualité à agir doit justifier qu'il est bien propriétaire et seul propriétaire de l'appartement sis au [Adresse 2].
- Le résultat de l'enquête sociale n'a pas été communiqué au conseil de Monsieur [K].
Celle-ci doit faire ressortir les difficultés professionnelles que Monsieur [K] a rencontrées et la reprise du paiement des loyers par ce dernier.
Compte tenu des modalités de comparution des parties et du montant du litige, la présente décision est contradictoire et rendue en premier ressort.
L'affaire a été mise en délibéré au 19/08/2024
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité de propriétaire de M.[M] [N]
L'examen du bail régulièrement produit au contradictoire des parties porte sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;
Ce même document a été signé entre d'une part, M.[M] [N] en sa qualité de bailleur et d'autre part, M. [K] [J] en sa qualité de preneur pour la location d'un local d'habitation pour un loyer mensuel d'un montant de 580 € ; ces points n'étant pas contesté par le défendeur ;
De même M.[M] [N] qui ne conteste pas la créance quant à son principe et dont, par suite, il demande quant au montant le bénéfice des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, reconnait avoir reçu le commandement de payer signifié à son adresse au [Adresse 2] de la rue par commissaire de Justice le 11/09/2023 ;
En conséquence, il ne peut être tiré argument d'une fin de non-recevoir de la différence de numérotation mentionnée sous [Adresse 1] dans l'acte administratif de la direction générale des finances publiques, en lieu et place du numéro [Adresse 2] de la même rue, cette dernière relevant manifestement d'une simple erreur de plume n'emportant pas conséquence ;
Il convient par conséquent de rejeter l'exception de fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [J] et de recevoir M.[M] [N] en son action.
Sur la demande principale
Sur la résiliation du bail
L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. "
En l'espèce, les parties sont en l'état d'un bail d'habitation en date du 22/09/2020 portant sur un local d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4]) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 580 €.
Le bailleur justifie avoir fait délivrer par exploit d'huissier du 11/09/2023 un commandement de payer visant clause résolutoire pour un arriéré de loyer d'un montant de 2 765.51 €.
De même il est justifié de la dénonce dans le délai légal de l'assignation à la préfecture, la CCAPEX quant à elle ayant été régulièrement saisie.
La locataire ne justifie nullement s'être acquitté de l'intégralité du montant de sa dette dans le délai de 2 mois couru après la signification du commandement visant clause résolutoire ni d'avoir, comme il le soutient, procédé à différents règlements, aucune pièce n'étant produite aux débats ; de sorte que le bail est résilié à compter du 12/11/2023 ;
Il convient de condamner, M. [K] [J] à payer à M.[M] [N] la somme de 7 172.51 € au titre de la dette locative actualisée et arrêtée au 19/06/2024 ;
Sur l'expulsion et sur la demande de délais de paiement
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil prévoit que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
En l'espèce M. [K] [J] ne produit aucun justificatif permettant d'établir qu'il procédé activement à la recherche d'un nouveau logement notamment depuis la signification de l'acte introductif d'instance ; Au demeurant il ne produit, à l'exception de son avis d'imposition de l'année 2022, aucune pièce justificative de sa situation financière et familiale permettant à la juridiction de statuer sur sa demande ; il sera par suite débouté de cette dernière.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [K] [J] et de tout occupant de son fait ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier du local d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] ; dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés;
Rejette la demande d'astreinte, cette dernière devant être considérée comme étant exorbitante des conditions contractuelles et au demeurant incompatibles avec les dispositions du code des procédures d'exécution ci-dessus rappelées ;
Sur l'indemnité d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, M. [K] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12/11/2023 et commet commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer mensuel en cours à savoir de 580 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clefs.
Sur les demandes accessoires
Sur l’article 700 du code de procédure civile et dépens
- Sur l'article 700 du cpc
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce M.[M] [N] a dû exposer des frais pour présenter sa défense et à cette fin établir des écritures, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ;
Il convient de condamner M. [K] [J] à payer à M.[M] [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; succombant, sera condamné aux entiers dépens
M. [K] [J] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN, par jugement contradictoire en premier ressort ;
Condamne M. [K] [J] à payer à M.[M] [N] la somme de 7 172.51€ au titre des loyers et charges impayés ;
Constate et prononce la résolution du bail du 22/09/2020 à compter du 12/11/2023 ;
Ordonne l'expulsion de M. [K] [J] et de tout occupant de son fait ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier du local d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] ; dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés;
Rejette la demande d'astreinte cette dernière devant être considérée comme étant exorbitante des conditions contractuelles et au demeurant incompatibles avec les dispositions du code des procédures d'exécution ;
Condamne M. [K] [J] à payer à M.[M] [N] la somme de 580 € mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clefs ;
Déboute M. [K] [J] de sa demande reconventionnelle de délai ;
Condamne M. [K] [J] à payer à M.[M] [N] la somme 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [K] [J] aux entiers dépens de l'instance
Rapelle que la présente décision est exécutoire de droit.
Ainsi jugé par mise à disposition auprès du greffe le 19/06/2024
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
