REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 23/08133 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBYC
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 19 Août 2024
S.C.I. FILOGIU c/ [Y], [Z]
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Août 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.C.I. FILOGIU
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Rémy DELMONTE-SENES, avocat au barreau de TOULON
DEFENDEURS:
Monsieur [G] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [O] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Céline CESAR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Août 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Céline CESAR, Me Rémy DELMONTE-SENES
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Le 01 juin 2022, la SCI FILOGIU a donné à bail à Monsieur [G] [Y] et Mademoiselle [O] [Z] un rez de villa sis à [Localité 5], [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 1.100,00 €. ;
Par assignation en date du 17/11/2023 la SCI FILOGIU a attrait Monsieur [G] [Y], et Madame [O] [Z] par devant le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN sur le fondement des dispositions des articles 3 de la loi du 6 juillet 1989 et 1731 du code civil aux fins de règlements de différentes sommes locatives ;
A l’audience initiale, les parties sont représentées par leurs avocats respectifs et l’affaire renvoyée à différentes reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elles pour être finalement fixée à plaider au 19/06/2024 ;
A cette dernière audience toutes les parties sont représentées ;
La SCI FILOGIU, représentée par son conseil habituel indique s’en remettre à ses dernières écritures en réplique, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles elle sollicite entendre :
Constater l'existence d'un bail verbal en date du 01 juin 2022 entre la SCI FILOGIU et les locataires: Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] ;
Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILOGIU la somme de 176,05 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères;
Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILOGIU la somme de 561,29 € au titre du reliquat de loyer pour le mois de novembre 2022 et au titre du loyer du 01 décembre 2022 au 13 décembre 2022 ;
Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILOGIU la somme de 7.836,00 € au titre des réparations locatives;
Ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] et le montant de la caution de 1.100,00 €;
Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILOGIU la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] aux entiers dépens.
Monsieur [G] [Y], et Madame [O] [Z], quant à eux sont représentés par leur avocat qui indique s’en rapporter à ses écritures en réponse, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles ils sollicitent entendre :
Débouter la SCI FILOGIU de ses demandes, fins et conclusions
Condamner les consorts [Y] et [Z] à payer à la SCI FILOGIU la somme de 561.29 euros au titre du reliquat de loyer de novembre 2022 et pour la période du 1er au 13 décembre 2022
Débouter la SCI FILOGIU de sa demande relative à la Taxe d'ordures ménagères, faute d'avoir communiqué le justificatif.
Condamner la SCI FILOGIU à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] la somme de 1000 euros titre de légitimes dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.
Condamner la SCI FILOGIU à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] la somme de 2500 euros à titre de légitimes dommages et intérêts pour le préjudice moral
Ordonner la compensation des sommes dues par Monsieur [Y] et Madame [Z] et le montant de la caution qui a été conservé par la SCI FILOGIU et condamner la SCI FILOGIU à restituer le surplus.
Condamner la SCI FILMOGIU à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Compte tenu du mode de représentation des parties et de la nature des demande il sera statué par décision contradictoire et en dernier ressort ;
Les parties sont informées de la date du délibéré fixé au 19/08/2024.
MOTIFS
Sur l’existence du bail litigieux
Les parties s’accordent pour indiquer qu’aucun contrat de bail n’a été signé entre elles, l’occupation des lieux sis [Adresse 6] [Adresse 6], [Localité 5] ayant par ailleurs été effective depuis le 01/06/2022 ; de sorte que l’existence d’un bail verbal est établi ;
De même les parties s’accordent pour reconnaitre que le bail a pris fin suivant congé donné par les locataires par courrier du 29 octobre 2022 ; la remise des clefs étant intervenue le 13/12/2022.
Sur les demandes principales
- Sur l’arriéré de loyer et taxes
L’article 1720 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus durant toute la durée du préavis.
En l’espèce les défendeurs reconnaissent le principe de la créance revendiquée par la bailleresse mais en contestent le montant ; ils indiquent avoir quitté les lieux le 01/12/2022 et remis les clefs le 13 du même mois ; ce point est par ailleurs parfaitement mentionné dans le constat de sortie des lieux établi contradictoirement entre les parties à cette même date ; ainsi la créance de la SCI FILOGIU s’établi à la somme de 100 € pour le mois de novembre 2022 et au prorata- temporis du mois de décembre du 01 au 13 à la somme de 461.29 € ;
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILMOGIU la somme de 561.29 € ;
- Sur la taxe d’ordure ménagère
La SCI FILOGIU sollicite le paiement par ses locataires de la somme de 176,05 € au titre du paiement de la taxe foncière du 01/05/2022 au 13/11/2022.
A l’appui de sa demande elle verse aux débats son courrier de mise en demeure en date du 30/12/2022 par lequel elle sollicite notamment le règlement de la taxe d’ordures ménagères ; toutefois, et contrairement à ce qu’elle indique dans ses écritures elle ne produit aucun justificatif relatif à cette dernière ni aucune pièce permettant d’asseoir sa prétention ; son seul courrier ne permettant pas d’établir le bien-fondé de sa demande ; par suite il convient de la débouter.
- Sur la demande de paiement des travaux de réparation des dégâts causés par les locataires
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
En l’absence de bail écrit, les parties n’ont, de même, établi aucun de constat d’entrée des lieux de sorte que les preneurs sont réputés avoir reçu un local en bon état.
En l’espèce, La SCI FILOGIU sollicite la condamnation solidaire de Madame [O] [Z] et Monsieur [G] [Y] à lui payer la somme de 7.836,00 € au titre des réparations étant rendues nécessaires du fait des dégradations commises par les locataires.
A l’appui de sa demande, la bailleresse produit le constat de sorties de lieux établi par commissaire de Justice au contradictoire des locataires qui fait état de différentes dégradations ;
- salle de bains: un éclat sur le rebord de la baignoire.
- Chambre 1 : traces sur les murs de la pièce et échant sur un pan de mur.
- Chambre 2 : traces de saletés au sol et traces sur les murs.
- Chambre 3 : traces sur les murs, éclats sur les pans de mur.
- dans la pièce principale - cuisine ouverte: présence de traces sur les murs, taches sur les étagères
- Extérieur: impact sur la porte d'entrée extérieure, divers mobiliers destinés à la déchetterie.
Il est en outre produit une facture de la société MANU MACONNERIE établie le 15/12/2023 pour un montant de 7 152 € et une facture de la société FRATY PLOMBERIE du 03/01/2024 pour un montant de 684 € ; ces 2 factures correspondant à la remise en état des dégradations locatives constatées par le PV de sortie de lieux ; par suite il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILMOGIU la somme de 7.836,00 € au titre des réparations étant rendues nécessaires du fait des dégradations commises par les locataires ;
Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] et le montant de la caution de 1.100,00 €;
Sur les demandes reconventionnelles
- Sur le trouble de jouissance allégué
Par application des dispositions de l’article 1719 du Code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d’équipement ;
Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.
En l’espèce aucun état des lieux d’entrée n’ayant était formalisé il convient de rappeler que les preneurs se trouvent, de fait, soumis aux dispositions de l’article 1731 du code civil rappelé ci-dessus;
A l’appui de leur demande conjointe, Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] produisent différents clichés photographique portant date incertaine et dont l’examen ne permet nullement d’établir une quelconque vétusté ou non-conformité des lieux et des meubles à l’usage auquel ils sont dévolus ;
De même le certificat médical produit par les défendeurs établi par le docteur [U] en date du 18/11/2022,ce dernier demeurant parfaitement imprécis quant à la nature et durée des troubles dont seraient atteints Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] ne permet nullement d’établir que les lieux loués sont atteints d’humidité ; le constat de sortie ne relevant aucun désordre de cette nature ; étant précisé que les locataires n’ont élevé auprès de la bailleresse aucune demande particulière tendant à la résolution de ce problème durant le temps de l’occupation des locaux ; par suite les défendeurs seront déboutés de leur demandes reconventionnelles ;
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur l’article 700 Cpc et Dépens
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;
Succombant, Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z], il convient de les condamner solidairement aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser solidairement à SCI FILMOGIU une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, le juge des contentieux et de la protection de DRAGUIGNAN par jugement contradictoire en premier ressort ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILMOGIU la somme de 561.29 € au titre de l ‘arriéré de loyer ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILMOGIU la somme de 7.836,00 € au titre de la remise en état du local ;
ORDONNE la compensation entre les sommes dues par Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] et le montant de la caution de 1.100,00 €;
DEBOUTE la SCI FILMOGIU du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] à payer à la SCI FILMOGIU la somme de la somme de 1 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du CPC ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] et Madame [O] [Z] aux entiers dépens de l’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19/08/2024
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
