REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 23/09122 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KC4Y
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 01 Août 2024
S.C.I. SBI c/ [K], [K]
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 01 Août 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.C.I. SBI
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep légal : Mme [C] [H] (Gérante)
Rep légal : M. [Y] [X] (Cogérant)
DEFENDEURS:
Madame [F] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [N] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux non comparants, ni représentés
COPIES DÉLIVRÉES LE 01 Août 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- S.C.I. SBI
- [N] [K]
- [F] [K]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, prenant effet au 1er juillet 2021, Monsieur [T] [H] a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], en contrepartie d'un loyer mensuel de 560 euros charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SBI venant aux droits de Monsieur [T] [H] a fait délivrer à Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 370 euros en principal.
Par acte de commissaire de Justice en date du 12 décembre 2023, la SCI SBI a fait assigner Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et s’entendre ordonner que le bail sera et demeurera résilié de plein droit, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;ordonner l'expulsion de corps et de biens Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec le concours de la force publique au besoin et sous astreinte de 50 € par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration, des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K], au paiement des sommes dues précitées pour les causes sus-énoncées, soit la somme de 2418,59 euros, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et des charges et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à totale libération effective des lieux, en application de l’article 1760 du Code Civil ;les condamner solidairement au paiement de la somme de 750 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; les condamner solidairement aux entiers dépens de la procédure, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la dénonciation à la CCAPEX et LRAR de l’assignation au Préfet.
L'affaire n’étant pas en état a fait l'objet d'un renvoi.
A l'audience du 6 mars 2024, la SCI SBI, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 1521 € échue à février 2024.
Par ordonnance du 10 avril 2024, il a été constaté la recevabilité de la demande de la SCI SBI. Mais la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SCI SBI de produire son acte de propriété permettant d’établir le lien de droit avec le bailleur originel.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2024, lors de laquelle la SCI SBI réitère ses demandes contenues dans son assignation. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer.
Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K], n'ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l’audience et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l'audience.
À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er août 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 29 juin 2021 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de Commissaire de Justice du 28 mars 2023, la SCI SBI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 370 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.
Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2023 à minuit.
Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des locataires Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] et dans les termes du dispositif.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 mai 2023 minuit et commettent une faute portant préjudice à la bailleresse en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter du 29 mai 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 560 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI SBI.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
La SCI SBI réclame paiement de la somme provisionnelle de 1521 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté à février 2024 qu'elle produit, en sus du contrat de bail.
Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
En l’état, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, en application de l’article 220 du Code Civil, Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] à régler à la SCI SBI la somme de 1521 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes accessoires :
a) Sur les dépens
En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
En l’espèce, Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K], partie succombant à la procédure, supporteront la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.
b) Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SBI le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.
Il convient de condamner Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
c) Sur l’exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 29 juin 2021 conclu entre la SCI SBI d'une part et Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 28 mai 2023 à minuit et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SBI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] à payer à la SCI SBI la somme de 1521 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté à février 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] à verser à la SCI SBI à compter du 29 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 560€ ;
REJETONS la demande d'astreinte ;
REJETONS le surplus des demandes des parties,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] à verser à la SCI SBI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [K] et Madame [F] [K] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de la présente assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
