REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/01244 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEYC
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 19 Juin 2024
S.A.S. FOELLNER HOLDING c/ VASSEUR, VASSEUR
DÉBATS :
A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
S.A.S. FOELLNER HOLDING
[Adresse 1]
[Localité 3] / FRANCE
Rep/assistant : Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSES:
Madame [E] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-luc GROUSELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [J] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-luc GROUSELLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Juin 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-luc GROUSELLE, Maître Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 mai 2021, la SA FOELLNER HOLDING a donné à bail à Madame [E] [W] une villa d'habitation située à [Adresse 2], en contrepartie d'un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises.
Il est soutenu que Madame [J] [W] et Monsieur [N] [W] s'étaient portés caution solidaire le 18/05/2021 par signature électronique et que Monsieur [W] est décédé en août 2023.
Différentes échéances sont demeurées impayées et la SA FOELLNER HOLDING a fait délivrer à Madame [E] [W] et Madame [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 octobre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8 957,18 euros en principal.
Par acte de commissaire de Justice en date du 1er février 2024, la SA FOELLNER HOLDING a fait assigner Madame [E] [W] et Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir:
constater le jeu de la clause résolutoire acquise au 13 décembre 2023 ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [E] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin et sous astreinte de 200 euros par jour de retard due à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle soit la somme de 986,80 € à compter du 14 décembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ,condamner Madame [J] [W] à payer à la SA FOELLNER HOLDING la somme provisionnelle de 15 033,35 euros correspondant à dette locative depuis son origine y compris les loyers intégrés dans la procédure de surendettement jusqu'au 1er décembre 2023condamner solidairement Madame [E] [W] et Madame [J] [W] à payer à la SA FOELLNER HOLDING la somme provisionnelle de 11 368,33 € correspondant à la période du 1er novembre 2022 au 1er décembre 2023 ;Les condamner solidairement à payer à la SA FOELLNER HOLDING la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; les condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 15 mai 2024, la SA FOELLNER HOLDING a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 18 539,16 € échue à la date du 14/05/2024.
Madame [E] [W] et Madame [J] [W] n'ont pas comparu, mais étaient représentées à l'audience par leur conseil qui a indiqué que la dette n'était pas contestée et que les lieux allaient bientôt être libérés. Aucune pièce ni conclusions n'ont été versées.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n'a pas été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats .
À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande :
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 02/02/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 03 avril 2024.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, la SA FOELLNER HOLDING justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18/10/2023 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner son locataire en référés le 1er février 2024.
La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 16 mai 2021 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de Commissaire de Justice du 13 octobre 2023, la SA FOELLNER HOLDING a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8 957,18 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.
Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2023.
Madame [E] [W] est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire, Madame [E] [W] et dans les termes du dispositif.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Madame [E] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 décembre 2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 986,80 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SA FOELLNER HOLDING.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
La SA FOELLNER HOLDING réclame paiement de la somme provisionnelle de 18 539,16 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 14 mai 2024 qu'elle produit, en sus du contrat de bail.
Madame [E] [W] a indiqué ne pas contester le principe ni le montant de cette dette. Il résulte de l'application du VI de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que par dérogation lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéficie du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1°....
2°lorsqu'un plan conventionnel de redressement ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L733-1 et L733-4 et L733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde des délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.
En l'espèce, il apparaît bien que la débitrice est soumise à des mesures imposées prises le 21/12/2022 par la commission de surendettement des particuliers du Var consistant en un rééchelonnement des dettes dans la limite de sept années avec effacement partiel des dettes compte tenu d'une capacité de remboursement de 199 €. Il est produit le jugement du 19 octobre 2023 indiquant que les mesures imposées de décembre 2022 s'appliquaient. Cependant, le décompte actualisé établit qu'aucune reprise de paiement du loyer courant n'est intervenu avant l'audience. Il s'ensuit qu'aucun délai de paiement ne peut être accordé, même en respectant les modalités de remboursement des échéances imposées par la commission de surendettement.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Le bailleur produit un décompte débutant au 1er novembre 2022 soit à partir des loyers dus postérieurs à la déclaration des dettes de la procédure de surendettement. Au 1er décembre 2023, la dette due était de 11 366,38 €. Cependant, le décompte actualisé au 14 mai 2024 présentant un solde de 18 539,16 € tel que sollicité en remboursement à l'audience, commence au 01/09/2021 et donc pour une période déjà prise en compte au titre de la procédure de surendettement. Il n'en sera dès lors pas tenu compte.
En outre, il n'est pas expliqué pourquoi une « assurance habitation » libellée ainsi dans le décompte, d'un montant de 18,32 € est mise à la charge de Madame [W] alors que le contrat de bail produit ne stipule pas que celle-ci s'est engagée à rembourser directement le bailleur d'une telle assurance.
Dès lors qu'il n'est accordé en référés qu'une provision et si toutefois, cette dernière ne peut faire l'objet de contestations et qu'elle résulte bien de l'évidence, le montant de la dette locative à compter du 01/11/2022 et jusqu'au 01/12/2023 sera fixée à la somme de 11 116,86 € une fois déduits les montants de 17,45 € et 18,32 € correspondant à l'assurance habitation.
Dès lors, la créance n'étant pas sérieusement contestable pour cette partie ci-dessus exposée, il convient de condamner Madame [E] [W] à régler à la SA FOELLNER HOLDING la somme de 11 116,86 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la demande de condamnation de Madame [J] [W] caution :
La SA FOELLNER HOLDING sollicite la condamnation de Madame [J] [W] à lui régler l'intégralité de la dette locative y compris celle déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement soit la somme de 15 033,35 €.
A l'appui de sa demande, elle produit un acte d'engagement de caution signée électroniquement par Madame [J] [W].
Conformément aux articles 1316-1 et 1316-3 du code civil en vigueur au jour de la conclusion du contrat et recodifiés à droit constant à l'article 1366 du code civil, l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.
Or, en l'espèce, le juge des référés ne dispose pas de la preuve formelle de la signature du contrat en cause et de l’engagement de Madame [W] en qualité de caution puisqu'aucun fichier de preuve n'a été produit permettant d'authentifier la signature électronique par l'organisme DOCAPOSTE ni de l'habilitation de ce dernier à pouvoir le faire.
Dans ces conditions, il convient de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation de Madame [J] [W] en qualité de caution, ce qui relèvera d’une appréciation par les juges du fond ;
Corrélativement, aucune condamnation au titre de l'indemnité d'occupation pas plus qu'au titre des demandes accessoires (dépens et article 700 du CPC) ne sera prononcée à son encontre.
Sur les demandes accessoires :
a) Sur les dépens
En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
En l’espèce, Madame [E] [W], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.
b) Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA FOELLNER HOLDING le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.
Il convient de condamner Madame [E] [W] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
c) Sur l’exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, Isabelle PLANTARD, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;
DECLARONS recevable la demande de la SA FOELLNER HOLDING ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 mai 2021 conclu entre Madame [E] [W] d'une part et la SA FOELLNER HOLDING d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 13 décembre 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [W] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA FOELLNER HOLDING pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Madame [E] [W] à payer à la SA FOELLNER HOLDING la somme de 11 116,86 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023 inclus (et débutant le 1er novembre 2022) avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ;
CONDAMNONS Madame [E] [W] à verser à la SA FOELLNER HOLDING à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 986,80 € ;
RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
REJETONS la demande d'astreinte ;
DISONS n'y avoir lieu à référés concernant la condamnation de Madame [J] [W] en qualité de caution ;
REJETONS le surplus des demandes des parties,
CONDAMNONS Madame [E] [W] à verser à la SA FOELLNER HOLDING la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [E] [W] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
