REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/01322 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KE4K
MINUTE N°
JUGEMENT
DU 31 Mai 2024
[Y] c/ [E]
DÉBATS :
A l’audience publique du 03 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mai 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Pascale KOZA, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 31 Mai 2024
ENTRE :
DEMANDEUR:
Monsieur [G] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Jean-Vianney GUIGUE, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, substitué par Me CHEVAL
DEFENDERESSE:
Madame [P] [E]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Non comparante, ni représentée
COPIES DÉLIVRÉES LE 31 Mai 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-Vianney GUIGUE
- [P] [E]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 29 mai 2023, monsieur [G] [Y] a consenti un bail d'habitation à madame [P] [E] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 580 euros outre les provisions sur charges.
Monsieur [G] [Y] invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à madame [P] [E] suivant acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1785 euros, suivant un décompte arrêté au mois de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, dénoncé au représentant de l'Etat le 24 janvier 2024, monsieur [G] [Y] a fait assigner madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- la condamner à lui payer la somme de 2975 euros à titre de provision et au titre de l'arriéré de loyers impayés, selon décompte arrêté au 14 septembre 2023, date du commandement de payer, outre la somme de 595 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- autoriser la bailleur à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts et subsidiairement ordonner la compensation entre cette somme et les condamnations prononcées contre la locataire,
- condamner madame [P] [E] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, sa dénonce à la CCAPEX, l'assignation et sa dénonce à la préfecture.
A l'audience qui s'est tenue le 03 avril 2024, monsieur [G] [Y], représenté par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes.
Bien que citée à étude, madame [P] [E] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l’audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 mai 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La présente affaire étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire lors même que madame [P] [E], ni représentée ni comparante, n'a pas été citée à personne.
Sur la recevabilité de la demande
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire de notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du représentant de l'État dans le département l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail dans les deux mois précédant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande.
Par ailleurs, ce texte impose, à peine de nullité, que le commandement de payer reproduise ses dispositions ainsi que celles du premier alinéa de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 24 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 03 avril 2024.
Il produit également le commandement de payer signifié à madame [P] [E] par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 rédigé conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, monsieur [G] [Y] justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 octobre 2023 concernant la situation d'impayés de madame [P] [E].
Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.
Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à madame [P] [E], lequel comporte une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 29 mai 2023 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que madame [P] [E] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.
Dès lors, au vu de ces éléments et en l’absence de justification par madame [P] [E] d’une régularisation de sa situation dans les deux mois suivant la signification du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 14 novembre 2023.
Sur les indemnités d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, madame [P] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2023 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. D'après le décompte produit, le dernier loyer, charges incluses s'élève à la somme de 595 euros.
Par conséquent, à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 595 euros, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
Sur la demande d'expulsion
Monsieur [G] [Y] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2023, il convient donc d’ordonner l’expulsion de madame [P] [E] des lieux loués. A défaut pour madame [P] [E] d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande concernant le dépôt de garantie, la restitution du dépôt de garantie étant prévue à l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, loi étant d'ordre public de protection .
Sur les loyers et charges impayés
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 32 de la loi du 09 juillet 1991, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 mai 2023 ainsi que le décompte des loyers et charges.
Les pièces fournies font état au mois de novembre 2023 inclus d'une dette de 2975 euros hors frais.
Par conséquent, il y a lieu de condamner madame [P] [E] à payer à monsieur [G] [Y] la somme de 2975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de novembre 2023 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 18 janvier 2024 et jusqu’à complet paiement, sans possibilité de majoration.
Sur les délais de paiement
Il résulte de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et du V de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par report ou fractionnement de la somme due, au locataire en situation de régler sa dette, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans. Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Il y a lieu de rappeler que les délais de paiement sont subordonnés à la preuve par le preneur de ses difficultés économiques et ne doivent être accordés que si la situation du locataire lui permet d'apurer se dette, sans quoi la demande de suspension de la clause doit être rejetée.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif que madame [P] [E] n'a pas repris le paiement des loyers courants et ne peut prétendre à l'application des dispositions de l'article susvisé.
La demande de madame [P] [E] sollicitée lors de l'enquête sociale sera de ce fait rejetée.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, madame [P] [E], partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 14 septembre 2023 liquidé à la somme de 72,28 euros et de la présente assignation en date du 18 janvier 2024 dont le coût est liquidé à la somme de 54,62 euros.
Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté, les demandes n'entrant pas dans les dépens.
Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, madame [P] [E], partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à monsieur [G] [Y], qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il est équitable de fixer à 400 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Sur l'exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DECLARE recevable la demande de monsieur [G] [Y] ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 29 mai 2023 conclu entre monsieur [G] [Y] d'une part et madame [P] [E] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] sont réunies au 14 novembre 2023 ;
CONDAMNE madame [P] [E] à payer à monsieur [G] [Y] la somme de 2975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de novembre 2023 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 18 janvier 2024 et jusqu’à complet paiement, sans possibilité de majoration ;
DIT n'y avoir possibilité d'accorder des délais de paiement au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;
CONDAMNE madame [P] [E] à payer à monsieur [G] [Y] à compter du 15 novembre 2023 une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 595 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
ORDONNE à madame [P] [E] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;
DIT que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de madame [P] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code;
DEBOUTE monsieur [G] [Y] de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE madame [P] [E] à verser à monsieur [G] [Y] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE madame [P] [E] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer en date du 14 septembre 2023 liquidé à la somme de 72,28 euros et de la présente assignation en date du 18 janvier 2024 dont le coût est liquidé à la somme de 54,62 euros ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER , LE PRESIDENT,
