MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 21/00022 - N° Portalis DB3T-W-B7F-S3FR
JUGEMENT DU : 20 Août 2024
AFFAIRE : S.A.S. PICARD SURGELES C/ S.C.I. CARRERA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - BAUX COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 20 AOUT 2024
Madame AHSSAÏNI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée des greffiers : Mme REA lors des débats et de M. LE LAIN, lors du prononcé
PARTIES
DEMANDERESSE
S.A.S. PICARD SURGELES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : PN1701
DEFENDERESSE
S.C.I. CARRERA, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0139
L’affaire a été débattue à l’audience du 23 Avril 2024.
Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 20 Août 2024.
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 28 juillet 2011, la SCI De Fontainebleau a donné à bail à la SAS Picard Surgelés des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] (94), pour une durée de neuf ans à compter de la signature et contre paiement d'un loyer annuel de 110 000 euros HT/HC indexé suivant les variations de l'ICC.
Les locaux sont ainsi désignés au contrat : " un local commercial au rez-de-chaussée d'une surface réelle d'environ 268 m² constitué d'une surface de vente et de locaux techniques ".
La destination des lieux est l'exercice d'une activité de " vente et livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation, ainsi que tous produits et prestations complémentaires connexes ou annexes ".
La SCI Carrera est venue aux droits de la bailleresse initiale par acte notarié du 3 mars 2017.
Par acte d'huissier signifié le 30 septembre 2020, la SAS Picard Surgelés a formé une demande en renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2020. La SCI Carrera n'a pas répondu à cette demande dans les délais légaux, acceptant tacitement le principe du renouvellement.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 avril 2021, la preneuse a notifié un mémoire en demande à la bailleresse et sollicité la fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme de 64 000 euros.
Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, la SAS Picard Surgelés a fait assigner la SCI Carrera devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par acte d'huissier signifié le 5 août 2021.
Par jugement du 11 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire a notamment :
- constaté le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020 pour une durée de neuf ans,
- ordonné une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative des locaux,
- commis pour y procéder M. [I] [C], avec mission d'usage.
Par ordonnance du 23 février 2022, M. [C] a été remplacé par Mme [M] [X].
L'experte a rendu son rapport le 29 janvier 2024. Au terme de celui-ci, elle a évalué le montant de la valeur locative des locaux au 1er octobre 2020 à la somme de 72 260 euros par an en principal, le loyer plafonné s'établissant pour sa part à la somme de 122 502,89 euros par an en principal.
L'affaire a été reprise et appelée à l'audience du 23 avril 2024 au cours de laquelle les parties ont repris les termes de leurs derniers mémoires.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 août 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 11 avril 2024, distribuée le 15 avril, la SAS Picard Surgelés demande à la juge des loyers commerciaux de :
- fixer, à compter du 1er octobre 2020, le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 60 067 euros par an, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées à l'exception des dispositions contraires à la loi dite Pinel du 18 juin 2024,
- dire que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et ce à compter de la prise d'effet du bail renouvelé,
- condamner la SCI Carrera au paiement des dépens, comprenant les frais d'expertise,
- condamner la SCI Carrera à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- rappeler l'exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, en substance, la SAS Picard Surgelés critique l'évaluation de la surface pondérée du local calculée par l'experte. La preneuse estime que les préconisations de la Charte de l'expertise dans sa 5ème édition de mars 2017 ajustée par la circulaire applicable à compter du 11 novembre 2019 doivent être strictement suivies et la surface pondérée fixée à 144 m2. Par ailleurs, la SAS Picard Surgelés expose que le prix unitaire maximum pour les locaux litigieux doit être un prix de 470 €/m2p/an au regard des éléments de comparaison retenus. La SAS Picard Surgelés entend enfin voir confirmés les correctifs sur la valeur locative retenus par l'experte du fait de deux clauses exorbitantes de droit commun stipulées au bail.
Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 19 avril 2024, distribuée le 22 avril, la SCI Carrera demande à la juge des loyers commerciaux :
- de fixer le loyer de renouvellement des locaux loués à la somme de 111 000 euros par an en principal à compter du 1er octobre 2020,
- de dire que la restitution des loyers trop perçus ne peut porter intérêts qu'à compter du 7 octobre 2021, date du premier mémoire en défense,
- de condamner la SAS Picard Surgelés aux dépens comprenant les frais d'expertise,
- de condamner la SAS Picard Surgelés à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCI Carrera expose principalement, au soutien de ses prétentions, qu'il convient de retenir une surface pondérée de 176 m2 au motif tiré de la forme rectangulaire des locaux, particulièrement adaptée à la stratégie de vente adoptée par la preneuse. S'agissant du prix unitaire, la SCI Carrera soutient qu'il ne saurait être inférieur à 680 €/m2p, arguant que les locaux bénéficient d'une situation exceptionnelle pour l'activité exercée. Selon la bailleresse, ils se situent sur une artère commerciale importante de la ville où se tient le marché bi-hebdomadaire, en face d'un centre commercial qui dispose notamment d'un supermarché, visité par une clientèle faisant ses courses alimentaires. La SCI Carrera enfin ne conteste pas non plus les correctifs retenus par l'experte.
MOTIVATION
Sur la détermination de la valeur locative des locaux
Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l'espèce, au terme de ses opérations d'expertise, Mme [X] a estimé la valeur locative annuelle au 1er octobre 2020 à la somme de 72 260 euros en principal, calculée comme suit :
160,50 m2B x 500 € = 80 250 euros
- 6 387 euros (impôt foncier mis à la charge de la SAS Picard Surgelés)
- 1 605 euros (abattement de 2% pour frais de gestion mis à la charge de la SAS Picard Surgelés).
Aucune des parties ne conteste le fait que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, qui s'élève à 122 502,89 euros par an en principal à la date du renouvellement. Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative.
Sur la détermination de la surface pondérée des locaux
Aux termes du bail commercial initial, le local loué par la SCI Carrera présente une " surface réelle d'environ 268 m2 constituée d'une surface de vente et de locaux techniques ".
A partir des plans cotés réalisés en janvier 2021 par une société de géomètres, des préconisations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 ajustées par la circulaire applicable à compter du 11 novembre 2019 et en réalisant enfin des aménagements compte tenu de l'activité exercée et de la forme rectangulaire de la surface de vente, Mme [X] a retenu une surface pondérée totale de 160,50 m2. Chacune des parties conteste cette estimation en critiquant certains des coefficients de pondération retenus.
Il est constant que le comité d'application de la charte de l'expertise susvisée a retenu à titre de coefficients de pondération pour les surfaces des boutiques de centre-ville jusqu'à 600 m2 :
- 1ère zone de vente en rez-de-chaussée : 1,00
- 2ème zone de vente en RDC : 0,80 à 1,00
- 3ème zone de vente en RDC : 0,40 à 0,60
- 4ème zone de vente en RDC : 0,25 à 0,35
- Annexes diverses en RDC : 0,10 à 0,40.
Il est rappelé dans la circulaire d'application évoquée que la destination des lieux et l'adéquation des locaux à l'activité exercée ne sont prises en compte que dans le choix de la valeur unitaire. Les coefficients doivent en revanche être adaptés en fonction des caractéristiques des locaux et de la destination des annexes.
En l'espèce, l'experte souligne à raison qu'il doit être tenu compte de la forme rectangulaire des locaux, qui relève bien de leurs caractéristiques propres. Celle-ci présente un avantage du fait de l'absence de différence de niveaux outre de volume au sein de la surface de vente. Cette caractéristique justifie de retenir les coefficients de pondération les plus élevés mais pas, en revanche, d'excéder ceux fixés dans la circulaire susvisée.
L'explication donnée par l'experte sur ce dernier point, en effet, est relative à l'adéquation des locaux à l'activité exercée - à savoir que les produits les plus sollicités par les clients sont situés au fond de la surface de vente, les obligeants à cheminer devant la plupart des rayons. Ces éléments, cependant, seront donc pris en compte pour déterminer le prix unitaire. La SCI Carrera ne sera par suite pas plus suivie lorsqu'elle sollicite, pour le même motif, que la 2ème zone de vente ne supporte aucune pondération.
S'agissant des surfaces annexes, le coefficient haut de 0,35 retenu par l'experte apparaît adapté à leur bonne accessibilité.
En tenant compte de ces différents éléments, la pondération des surfaces sera établie comme suit :
- 1ère zone de vente : 29,70 m2 x 1,00 = 29,70 m2B
- 2ème zone de vente : 41,30 m2 x 0,90 = 37,17 m2B
- 3ème zone de vente : 91,20 m2 x 0,60 = 54,72 m2B
- 4ème zone de vente : 37,75 m2 x 0,35 = 13,21 m2B
- Annexes diverses (bureau, chambre froide, vestiaires, sanitaires, dégagement, locaux techniques) : 55 m2 x 0,35 = 19,25 m2B
= 154,05 m2 B.
Sur la détermination du prix unitaire
A l'issue de ses opérations d'expertise et compte tenu des éléments de référence exposés au rapport, l'experte a retenu une valeur unitaire de 500€/m2B. Les deux parties contestent ce prix, la preneuse estimant le prix maximum à 470€/m2B et la bailleresse le prix minimum à 680€/m2B.
Selon l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 - soit les caractéristiques propres au local, la destination des lieux et les facteurs locaux de commercialité.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En l'espèce, l'experte judiciaire a proposé quatre références issues de renouvellements judiciaires, six autres issues de renouvellements amiables et neuf autres constituant des nouvelles locations, fixées donc à la valeur locative de marché. Elle a souligné avoir eu des difficultés à identifier des éléments de comparaison également situés au [Localité 6].
Il ressort de ses exposés les éléments suivants :
- s'agissant de renouvellements judiciaires, pour des baux renouvelés entre 2013 et 2016, le prix unitaire le plus bas avant correctifs est de 150€/m2B/an et le plus élevé de 375€/m2B/an ;
- s'agissant des renouvellements amiables, pour des baux renouvelés entre 2015 et 2018, le prix unitaire le plus bas est de 280€/m2B/an et le prix le plus élevé de 383€/m2B/an ;
- une seule référence présente un prix unitaire supérieur à celui retenu par l'experte ; il s'agit d'un nouveau bail conclu en octobre 2016 pour un local situé à [Localité 8] (soit 535€/m2B/an) ;
- quatre références concernent des commerces d'alimentation/supermarché. Pour des surfaces allant de 103,55 à 228m2B, les prix unitaires des quatre baux s'échelonnent entre 280€/m2B/an et 297€/m2B/an ;
- une référence concerne une autre enseigne Picard ; il s'agit d'une nouvelle location à [Localité 5] à compter de janvier 2017, d'un local de 170m2B, au prix de 282€/m2B/an.
Au vu de ces éléments de comparaison, l'experte apparaît avoir retenu une valeur unitaire particulièrement élevée. Elle l'explique par l'emplacement du local. Celui-ci est en effet situé sur l'[Adresse 4], l'un des axes majeurs de la commune du [Localité 6], dans un secteur composé d'immeubles d'habitation et bénéficiant d'une animation commerciale conséquente. Le local est en outre à proximité directe d'un arrêt du métro 7 et des arrêts des lignes de bus desservant le secteur. Par ailleurs, il se trouve en face du centre commercial " [7] " dont il est exact de soutenir que la SAS Picard Surgelés bénéficie de la clientèle importante attirée par le centre, du seul fait de la circulation du flux des chalands.
Sur ce point, la SCI Carrera indique sans être contredite que le centre commercial comprend au moins un commerce alimentaire de sorte qu'il est inexact d'affirmer que la clientèle du centre ne serait pas particulièrement intéressée par un magasin de produits alimentaires surgelés.
Ce qui précède démontre que les locaux loués bénéficient en effet d'une implantation très avantageuse dans une zone à forte commercialité, centrale au regard de la ville et des moyens de transports.
Par ailleurs, l'experte a relevé que le local est particulièrement adapté à l'activité exercée par la preneuse, bénéficiant d'une grande surface de vente à forme rectangulaire facilement exploitable et d'un bon linéaire de façade d'environ 10,20 mètres.
Compte tenu de ces différents éléments, et eu égard aux nombreuses différences existant entre les références listées et le local en cause, il est effectivement justifié de retenir une valeur unitaire élevée. Le prix de 500 euros par mètre carré pondéré semble néanmoins excessif. Celui de 470 euros par mètre carré pondéré soutenu par la preneuse apparaît davantage adapté et sera retenu, étant précisé que la bailleresse ne justifie pour sa part par aucun élément objectif démontré le prix qu'elle invoque.
Sur le calcul de la valeur locative
Il sera rappelé que les parties approuvent les correctifs retenus par l'experte conformément aux usages, à savoir la soustraction de l'impôt foncier mis à la charge de la preneuse ainsi qu'un abattement de 2% pour frais de gestion également mis à sa charge, par deux clauses exorbitantes de droit commun.
Au terme de ce qui précède, la valeur locative au 1er octobre 2020 des locaux loués par la SCI Carrera à la SAS Picard Surgelés sera fixée comme suit :
154,05 m2B x 470 € = 72 403,50 €
- 6 387 € (taxe foncière) = 66 016,50 €
- abattement de 2% (1 320,33) = 64 786,17 €
arrondie à 64 785 euros par an en principal.
Sur la fixation du loyer et les intérêts
Conformément à l'article 1231-6 du code civil, et l'absence de convention contraire, le nouveau loyer portera intérêt au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 23 avril 2021, date de réception par la bailleresse du mémoire de la SAS Picard Surgelés valant mise en demeure, ce pour chaque date d'exigibilité.
La demande de la SCI Carrera visant à ce que le point de départ des intérêts soit constitué par l'envoi de son premier mémoire en défense est infondée.
Par suite, le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2020 entre la SAS Picard Surgelés et la SCI Carrera sera fixé à la somme annuelle de 64 785 euros en principal, hors taxes et hors charges.
La SCI Carrera devra restituer les trop-perçus des loyers à la SAS Picard Surgelés, avec intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ce à compter du 23 avril 2021.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de faire masse des dépens, y compris les frais d'expertise qui a été ordonnée dans l'intérêt des deux parties, et d'ordonner leur partage par moitié.
Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, susceptible d'appel,
Fixe à la somme annuelle de 64 785 euros en principal, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2020 entre la SCI Carrera et la SAS Picard Surgelés pour les locaux situés [Adresse 2],
Condamne la SCI Carrera à restituer à la SAS Picard Surgelés les trop-perçus de loyers, avec intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ce à compter du 23 avril 2021,
Fait masse des dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et ordonne qu'ils soient partagés par moitié entre les deux parties,
Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
FAIT A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT AOUT,
LE GREFFIER LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
