N° RG 24/00269 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH63
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ordonnance N°
du 26 Août 2024
N° RG 24/00269 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH63
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S.A.R.L. ALMAG
C/
S.A.S. FREGALL
Copie exécutoire délivrée
le 26 Août 2024
à
-SELAS FIDAL DIRECTION PARIS
-SCP BORDIER
Copie certifiée conforme délivrée
le 26 Août 2024
à
-SELAS FIDAL DIRECTION PARIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
26 Août 2024
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. ALMAG, société à responsabilité limitée au capital social de 211 200 € immatriculée au RCS de ST BRIEUC sous le n° 433 926 821, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son son représentant légal, M. [U] [H], gérant, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, demeurant [Adresse 5], avocat postulant au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 49, et Me Emmanuel DOUET, SELAS FIDAL, demeurant [Adresse 11], avocat plaidant du barreau de VANNES
DÉFENDERESSE :
S.A.S. FREGALL, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de CHARTRES sous le n° 500 467 626, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, M. [X] [R], Président, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me BORDIER membre de la SCP BORDIER, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sophie PONCELET
Greffier : Marie-Claude LAVIE
DÉBATS :
A l’audience publique du 17 Juin 2024. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 26 Août 2024.
ORDONNANCE :
- Mise à disposition au greffe le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signée par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Marie-Claude LAVIE, Greffier
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2007, la SAS FREGALL a signé un bail à loyer commercial avec la SARL ALMAG pour des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10], correspondant aux lots numéro 39, 40, 41, 42 dans le bâtiment D et aux lots numéro 63, et 64 dans le bâtiment E, ainsi que d'un terrain à usage de parking situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Ces locaux hébergent un hôtel dénommé [8].
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 2 novembre 2007, puis a été renouvelé avec fixation du montant du bail renouvelé suivant jugement en date du 30 Septembre 2019.
Le 16 janvier 2024, la SARL ALMAG a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la SAS FREGALL.
Le 10 avril 2024, elle a assigné la SAS FREGALL aux fins notamment de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de cette dernière du local concerné par ledit bail.
Aux termes de ses conclusions déposées le 17 juin 2024 au bénéfice desquelles elle a conclu oralement, la société SARL ALMAG demande au juge des référés de :
- Constater la résiliation du bail
- Ordonner l'expulsion de la SAS FREGALL du local situé [Adresse 1] et [Adresse 2]
- Condamner la SAS FREGALL à lui verser à titre provisionnel la somme de 31 945 euros et 20 centimes
- Condamner la SAS FREGALL à lui verser la somme de 9105 euros et 7 centimes au titre de l'indemnité d'occupation
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SAS FREGALL
- Condamner la SAS FREGALL aux dépens
- Condamner la SAS FREGALL à lui verser la somme de 4 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Au soutien de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion de la SAS FREGALL, la société ALMAG souligne que le commandement de payer a été délivré à la défenderesse le 16 janvier 2024, et que la résiliation du bail peut intervenir un mois après que le commandement de payer ou d'exécuter soit demeuré infructueux. A ce titre, la société ALMAG souligne que la société FREGALL s'est exécutée avec près de deux mois de retard, et qu'elle n'a en tout état de cause pas payé les sommes correspondantes aux loyers et aux charges diverses depuis le mois de mars 2024.
Au visa de l'article L145-41 du Code de commerce, et pour se voir verser la somme de 31 945 euros et 20 centimes, la société ALMAG fait la somme de plusieurs montants dus par la société FREGALL à savoir des montants de travaux, de diagnostics, des frais de copropriété, des charges de copropriété, plusieurs mois de loyer ainsi que des taxes foncières, entre les années 2021 et 2024.
Pour s'opposer à la demande de délais sollicitée à titre subsidiaire par le défendeur, elle ajoute que la société FREGALL n'a pas, à la réception du commandement de payer, proposé d'échéancier pour apurer sa dette et a au contraire menacé la demanderesse d'un dépôt de bilan. Elle relève que si la société FREGALL mentionne des difficultés économiques dues au COVID, cette dernière ne fournit aucune justification à ce titre. Elle affirme enfin que le fait que la société FREGALL ait trouvé un successeur n'empêche pas la résiliation du bail. Elle souligne d'ailleurs que l'acte de cession du fonds de commerce n'est pas complet et que la commission de sécurité a émis un avis défavorable.
Au soutien de sa demande d'une indemnité d'occupation, elle souligne que la clause pénale du bail signé entre les parties prévoit une indemnité s'élevant au loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante pour cent.
Aux termes de ses conclusions déposées le 17 juin 2024 au bénéfice desquelles elle a conclu oralement, la société FREGALL demande au juge des référés de :
A titre principal :
- Rejeter les demandes de la SARL ALMAG
- Condamner la SARL ALMAG aux dépens
- Condamner la SARL ALMAG à lui verser la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire :
- Accorder des délais de paiement à la SAS FREGALL
Pour rejeter les demandes de la SARL ALMAG, la société FREGALL fait valoir que la somme réclamée par le commandement de payer a été réglée. Elle relève que la somme dont la SARL ALMAG se dit aujourd'hui créancière depuis mars 2024 ne faisait pas partie du commandement de payer et ne peut donc servir à l'application de la clause résolutoire. Elle en déduit que la demanderesse devra réitérer son commandement de payer.
En outre, la société FREGALL souligne avoir prospecté pour régler les sommes, en cherchant un successeur notamment. Elle relève d'ailleurs que la vente serait compromise par la résiliation du bail. La société FREGALL avance que les sommes dues à la société ALMAG seront versées au moment où la vente sera réalisée, pour un montant de 25 000 euros.
Pour soutenir à titre subsidiaire la demande de délais de paiement et au visa de l'article 1343-5 du code civil, elle indique avoir cherché un successeur à son activité et signé un compromis de vente en date du 17 mai 2024. Elle souligne que le futur acquéreur a connaissance de la procédure engagée. Au sujet de la commission de sécurité, elle soutient que le nécessaire a été fait. Elle avance enfin des difficultés économiques du fait de la baisse de son chiffre d'affaires pendant le COVID ne lui ayant pas permis d'honorer l'ensemble de ses charges dans les temps.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 17 Juin 2024 et mise en délibéré au 26 Août 2024.
La SAS FREGALL a été autorisée dans le cadre du délibéré à fournir des pièces au soutien de ses prétentions.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En droit, l'article 873 du code de procédure civile dispose que : " Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "
De plus, l'article 145-41 du code de commerce dispose notamment que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. "
En l'espèce, le bail commercial signé entre la SARL ALMAG et la SAS FREGALL prévoit une clause résolutoire qui stipule dans son premier article que " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit " et dans son second article que “Si dans ce cas le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef pourrait avoir lieu sans délai en vertu d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur Le Président du Tribunal de Grande Instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribué aux termes des présentes".
La SARL ALMAG a adressé un commandement de payer le 16 janvier 2024 à la SAS FREGALL en lui demandant de régler plusieurs sommes dues, notamment les loyers des mois de novembre 2023, décembre 2023, et janvier 2024.
Le 16 février 2024, c'est-à-dire un mois après le commandement de payer, les sommes demandées par la SARL ALMAG n'avaient pas été réglées par la SAS FREGALL. Le commandement est demeuré infructueux.
Dès lors, en application de l'article 145-41 du code de commerce, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en l'espèce acquises et l'expulsion de la preneuse sera ordonnée avec fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle majorée contractuellement de 50 % d'un montant de 9105,07 euros en deniers ou quittances, à compter du 17 Février 2024 que la société défenderesse sera condamnée par provision à verser à la requérante.
La SAS FREGALL justifie avoir consigné sur le compte CARPA de son conseil, la somme totale de 31 945,20 euros à la date du 7 Mai 2024 correspondant à la dette mentionnée dans le commandement de payer et dont le paiement était sollicité dans les dernières conclusions de la société ALMAG.
La défenderesse sera condamnée en deniers ou quittances à verser cette somme à titre provisionnel, à la requérante.
L'article 1345-5 du code civil dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
De plus, aux termes de l'article L145-41 du code de commerce " Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
En l'espèce, la SAS FREGALL justifie avoir consigné sur le compte CARPA de son conseil la somme totale de 31 945,20 euros à la date du 7 Mai 2024 correspondant à la dette mentionnée dans le commandement de payer.
Il convient dès lors d'examiner la situation dans laquelle se trouvait la SAS FREGALL avant le paiement de ladite somme pour évaluer si elle remplissait, avant la date de l'audience, les conditions pour bénéficier, sur le fondement des dispositions des articles 1345-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, de délais de paiement.
Cette dernière fournit une attestation de son expert-comptable détaillant une baisse du chiffre d'affaires notamment au cours des années 2019/2020 et 2020/2021, avant une reprise d'activité progressive. Il convient de noter que depuis la crise du COVID-19 la société n'a pas retrouvé son niveau d'activité de 2019, en raison également de la hausse des charges de l'électricité et du gaz, ainsi que de difficultés de recrutement. L'expert-comptable relève une activité actuelle inégale, en soulignant que les chiffres d'affaires des premiers mois de l'année ne permettent pas de faire face aux charges de l'hôtel, malgré l'absence de rémunération du dirigeant.
De plus, la SAS FREGALL a entamé des démarches pour céder son activité, et produit au débat un compromis de vente en date du 17 mai 2024.
Enfin, cette dernière justifie d'avoir consigné sur le compte CARPA de son conseil les sommes dues depuis mars 2024 et évoquées par la SARL ALMAG dans ses conclusions, soit la somme de 32 550,20 euros.
Il résulte des efforts ainsi accomplis par la SAS FREGALL pour apurer sa dette, en dépit d'une situation économique difficile, qu'elle remplissait avant la date de l'audience les conditions pour bénéficier, sur le fondement des dispositions des articles 1345-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, de délais de paiement.
Il y a ainsi lieu de faire droit à la demande de la société FREGALL tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à sa demande de délais de paiement et ce dans les conditions du dispositif de la présente ordonnance. En effet, il sera dit que si la société FREGALL se libère de ses dettes envers la société ALMAG d'un montant de 31 945,20 euros et de 32 550,20 euros correspondant aux sommes dues au 30 Juin 2024 dans le délai de 24 mois, et s'acquitte des loyers courants à venir :
* la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail reprendra ses effets entre les parties
* l'expulsion de la société FREGALL ne pourra être poursuivie
* la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation ne sera pas dûe par la société FREGALL
En revanche, en cas de non paiement des sommes précitées :
* la clause résolutoire reprendra ses pleins effets au 16 Février 2024 et le bail sera automatiquement résilié
* l'expulsion de la société FREGALL pourra être poursuivie comme ci-dessus ordonnée
* l'indemnité d'occupation sera dûe dans les conditions ci-dessus précisées
Il serait inéquitable de faire droit à la demande de la requérante sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La défenderesse succombant, sa demande sur le même fondement en sera pas accueillie et elle sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 Janvier 2024.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
NOUS, Sophie PONCELET, Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
AU PRINCIPAL renvoyons les parties à se pourvoir, cependant, dès à présent, tous droits et moyens étant réservés,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail unissant la société ALMAG à la société FREGALL, et ce au 16 Février 2024
ORDONNONS l'expulsion de la société FREGALL et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10], correspondant aux lots numéro 39, 40, 41, 42 dans le bâtiment D et aux lots numéro 63, et 64 dans le bâtiment E, ainsi que du terrain à usage de parking situé [Adresse 3] à [Localité 9] au besoin avec le concours de la force publique
CONDAMNONS la société FREGALL à payer à titre provisionnel à la société ALMAG la somme de 31 945,20 euros en deniers ou quittances ainsi que la somme mensuelle de 9105,07 euros à titre d'indemnité d'occupation majorée contractuellement de 50 % en deniers ou quittances, due à compter du 17 Février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire et DISONS que si la société FREGALL se libère de ses dettes envers la société ALMAG d'un montant de 31 945,20 euros et de 32 550,20 euros correspondant aux sommes dues au 30 Juin 2024 dans le délai de 24 mois à compter de la signification de la présente décision, et s'acquitte des loyers courants à venir :
* la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail reprendra ses effets entre les parties
* l'expulsion de la société FREGALL ne pourra être poursuivie
* la provision à valoir sur l'indemnité d'occupation ne sera pas dûe par la société FREGALL
DISONS qu'en cas de défaut de règlement des sommes précitées dans le délai sus visé :
* la clause résolutoire reprendra ses pleins effets au 16 Février 2024 et le bail sera automatiquement résilié
* l'expulsion de la société FREGALL pourra être poursuivie comme ci-dessus ordonnée
* l'indemnité d'occupation sera dûe dans les conditions ci-dessus précisées
REJETONS les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNONS la société FREGALL aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 Janvier 2024.
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit
REJETONS le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Marie-Claude LAVIE Sophie PONCELET
