N° RG 23/02738 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GD6B
Minute : TJ
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
JUGEMENT Contradictoire
DU 23 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence LE CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT
dont le siège social est sis 1,2,4,6 et 8 Place du Marché - 28300 MAINVILLIERS
pris en la personne de son syndic, la SARL PASS’IMMO, SARL
(RCS CHARTRES n°494 797 988)
dont le siège social est 70 rue du Grand Faubourg - résidence Léonard de Vinci - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Me RICHARD Anne de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32
D’une part,
DÉFENDEUR :
Madame [B] [Y] épouse [J]
née le 13 Octobre 1980 à CHARTRES (28000)
demeurant 2 Place du Marché - Résidence Centre commercial Tallemont - 28300 MAINVILLIERS
représentée par Me GARNIER Justine de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge :
Pauline DE LORME, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 08 janvier 2024
En présence de : Florence HENOUX, magistrat et Eliott CORSO, auditeur de justice, lors des débats
Greffiers : Karine SZEREDA, lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Madame [B] [J] est propriétaire des lots n°90 et n°98 dans l’immeuble situé 2,4,6 et 8 Place du Marché MAINVILLIERS 28300.
Par courriers en date du 29 octobre 2021, du 16 septembre 2022 et du 08 décembre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT l’a mise en demeure d’avoir à régler ses charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice signifié le 12 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT, représenté par son syndic en exercice, la SARL PASS’IMMO, a fait assigner Madame [B] [J] devant le Tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes:
* 8750.98 € au titre des charges de copropriété arrêté au 03 octobre 2023
* 1 000 € au titre de dommages et intérêts,
* 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* la capitalisation des intérêts
* outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 06 février 2024 et renvoyée à l’audience du 14 mai 2024 où elle a été retenue.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT, représenté par son conseil, réitère les termes de son acte introductif d’instance. Il s’oppose à la demande de délais de paiement. Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Madame [B] [J], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement sur 24 mois à hauteur de 300 €. Elle sollicite le débouté des autres demandes. Elle explique avoir 06 enfants à charge et percevoir 1400 € de revenus. Elle ajoute avoir versé 2500 €.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse
Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [J], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT, verse aux débats un avis de mutation dressé par Maître [G] [M], le 1er octobre 2019, faisant état de l’acquisition du bien par Madame [B] [J].
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.
La Cour de Cassation a pu préciser que le syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété est tenu d’apporter la preuve de la somme due par le copropriétaire. Il doit pour cela produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables. (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n°21-10.481 : JurisData n°2022-000327)
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
-le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2020 (approuvant les comptes pour l’exercice 2018/2019, votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2019/2020, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2020/2021, votant des travaux de réfection du toit terrasse du bâtiment E, du bâtiment A et du bâtiment B), celui du 08 avril 2021 (approuvant les comptes pour l’exercice 2019/2020, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021/2022), celui du 01 avril 2022 (approuvant les comptes pour l’exercice 2020/2021, approuvant le budget prévisionnel 2022/2023), celui du 07 avril 2023 (approuvant les comptes pour l’exercice 2021/2022, approuvant le budget prévisionnel 2023/2024)
- des appels de fonds (charges, provisions et travaux), à savoir :
appel de fonds pour la période du 01/10/2019 au 31/12/2019, appel de fonds pour la période du 01/01/2020 au 31/03/2020,appel de fonds pour la période du 01/04/2020 au 30/06/2020, appel de fonds pour la période du 01/07/2020 au 30/09/2020, appel de fonds pour la période du 01/10/2020 au 30/12/2020, appel de fonds pour la période du 01/01/2021 au 31/03/2021,appel de fonds pour la période du 01/04/2021 au 30/06/2021,appel de fonds pour la période du 01/07/2021 au 30/09/2021, appel de fonds pour la période du 01/10/2021 au 31/12/2021, appel de fonds pour la période du 01/01/2022 au 31/03/2022, appel de fonds pour la période du 01/04/2022 au 30/06/2022,appel de fonds pour la période du 01/07/2022 au 30/09/2022, appel de fonds pour la période du 01/10/2022 au 31/12/2022, appel de fonds pour la périod edu 01/01/2023 au 31/03/2023,appel de fonds pour la période du 01/04/2023 au 30/06/2023,appels de fonds pour la période du 01/07/2023 au 30/09/2023, appel de fonds pour la période du 01/10/2023 au 31/12/2023,
- les répartitions de charge pour les exercices 01/10/2018 au 30/09/2019, 01/10/2019 au 30/09/2020, 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022,
- un relevé de compte arrêté au 03 octobre 2023,
Madame [B] [J] produit, quant à elle, un relevé de compte actualisé au 02 mai 2024, qui n’est pas contesté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT.
Sur le relevé de compte, il y a lieu de déduire les frais de mise en demeure, les frais d’honoraire et de signification d’un montant de 375.10 € qui n’ont pas été déduits du décompte.
Sur la base de ces documents, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT apparaît certaine, liquide et exigible.
Les charges de copropriété proprement dites s'élèvent à la somme de 8 017.27 euros arrêtée au 02 mai 2024.
En conséquence, Madame [B] [J] sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT la somme de 8 017.27 euros arrêtée au 02 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification, et ce jusqu’à parfait paiement.
Sur la demande de dommages-et-intérêts
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
En l’espèce, Madame [B] [J] sollicite des délais de paiement. Il ressort du dernier décompte en date du 02 mai 2024 que Madame [B] [J] réalise des paiements depuis le mois d’octobre 2023. Si ces paiements sont irréguliers, ils traduisent non seulement les efforts de Madame [B] [J] pour régulariser sa dette, une somme totale de 2 300 € ayant été versés entre le mois d’octobre 2023 et le mois d’avril 2024. En outre, elle justifie du versement d’allocations CAF pour un montant de 2 206.76 pour le mois d’avril 2024. Au vu de sa situation familiale et des versements déjà réalisés, elle apparaît en situation de pouvoir régler le paiement de la créance en respectant des délais de paiement tel que proposé.
Il conviendra en conséquence de lui accorder des délais. Toutefois, à défaut pour la débitrice du paiement d’une seule des mensualités de remboursement à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile et à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, Madame [B] [J], partie perdante, sera tenue aux dépens d’instance .
L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Condamne Madame [B] [Y] épouse [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence LE CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT, représenté par son syndic en exercice, la SARL PASS’IMMO, la somme de 8 017.27 €(huit mille dix-sept euros et vingt-sept centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 02 mai 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement ;
Accorde à Madame [B] [Y] épouse [J] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, en 24 mensualités de 300 €, la dernière mensualité soldant le tout;
Dit qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde de restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence LE CENTRE COMMERCIAL TALLEMONT, représenté par son syndic en exercice, la SARL PASS’IMMO de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;
Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [B] [Y] épouse [J] aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;
Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Séverine FONTAINE Pauline DE LORME
