| France, Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, Chambre civile 2, 22 août 2024, 22/02518

JUGEMENT DU : 22 août 2024
MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 22/02518 - N° Portalis DBWH-W-B7G-GCGC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 22 août 2024

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. KHEOPS
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 351 869 656, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bertrand GENAUDY, avocat au barreau de l’Ain (T. 61), avocat postulant, Me Nicolas BES, avocat au barreau de Lyon (T. 623), avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LES PINS
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 3] sous le numéro 489 645 630, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sophie PRUGNAUD-SERVELLE, avocat au barreau de l’Ain (T. 65)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 mai 2006, la SCI Kheops a consenti à Monsieur et Madame [P], aux droits desquels se trouve la société Les pins, un bail commercial portant sur un local d’une superficie de 410 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] (Ain), pour une durée de douze années entières et consécutives, du 1er juin 2006 au 31 mai 2018, afin d’y exercer une activité de boulangerie-pâtisserie-restauration rapide.

Le bail, parvenu à son terme, s’est poursuivi tacitement.

Par acte d’huissier de justice du 5 décembre 2018, la société Les pins a fait signifier à la SCI Kheops une demande de renouvellement du bail commercial dans les mêmes conditions que le bail initial.

Par acte sous signature privée du 18 février 2019, la SCI Kheops a consenti à la société Les pins un nouveau bail commercial sur son local, pour une durée de douze années entières et consécutives, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2030, moyennant un loyer annuel de 59 733 euros hors taxes, payable mensuellement le 1er de chaque mois.

Par acte d’huissier de justice du 18 mai 2021, la société Les pins a fait délivrer à la SCI Kheops un congé à effet du 31 décembre 2021.

A la demande de la SCI Kheops, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 30 décembre 2021 par Maître [G] [I], huissier de justice associé à [Localité 3].

La SCI Kheops a confié à la société Bemotech, économiste de la construction, la mission de chiffrer les travaux de remise en état de son local commercial.

Dans son détail quantitatif estimatif établi le 9 février 2022, la société Bemotech a chiffré les travaux de remise en état de la manière suivante :
- lot 1 installation de chantier : 1 800 euros TTC,
- lot 2 démolition - déposes : 11 190 euros TTC,
- lot 3 plâtrerie - peintures : 15 801,60 euros TTC,
- lot 4 carrelages - faïences : 1 692 euros TTC,
- lot 5 électricité : 3 456 euros TTC,
- lot 6 plomberie - chauffage : 2 718 euros TTC.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de son conseil du 14 avril 2022, la SCI Kheops a mis en demeure la société Les pins de lui payer la somme de 32 857,76 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en état du local donné à bail, après déduction du dépôt de garantie de 8 000 euros.

Par courrier de son conseil adressé par voie électronique le 17 mai 2022, la société Les pins a répondu à la SCI Kheops qu’elle n’entendait pas faire droit à sa demande en paiement, expliquant qu’elle a laissé le local loué dans un état correct d’entretien, et a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 8 000 euros.

*

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2022, la SCI Kheops a fait assigner la société Les pins devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu les articles 1103, 1730 et 1732 du Code civil,
Vu le bail régularisé le 18 février 2019,
Vu le constat d’huissier contradictoire du 30 décembre 2021,
Vu les pièces versées au débat,
Vu la jurisprudence produite,

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 32.857,76 € TTC au titre des réparations locatives ;

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 17.919,90 € au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LES PINS aux entiers dépens de l’instance.”

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 3) notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la SCI Kheops demande au tribunal de :

“Vu les articles 1103, 1730 et 1732 du Code civil,
Vu le bail régularisé le 18 février 2019,
Vu le constat d’huissier contradictoire du 30 décembre 2021,
Vu les pièces versées au débat,
Vu la jurisprudence produite,

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 32.857,60 € TTC au titre des réparations locatives, après compensation avec le dépôt de garantie ;

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 35.840,90 € au titre de la perte de loyers ;

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société LES PINS ;

CONDAMNER la société LES PINS à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LES PINS aux entiers dépens de l’instance.”

Au soutien de sa demande de paiement du coût des travaux de remise en état, la demanderesse expose principalement que :
- l’état des lieux d’entrée précisait que l’espace magasin était en bon état et que rien n’était à signaler concernant l’espace laboratoire et la terrasse,
- la société Les pins a résilié le bail par congé signifié le 18 mai 2021 prévoyant une date de sortie au 31 décembre 2021,
- elle a fait dresser par Maître [I] un état des lieux de sortie contradictoire le 30 décembre 2021, faisant apparaître de nombreux défauts, désordres et non-conformités,
- face à ce constat, elle a fait établir par le cabinet Bemotech un détail quantitatif estimatif (DQE) pour chiffrer les travaux de reprise,
- il ne s’agit pas de travaux de réfaction ou d’amélioration mais uniquement de travaux permettant de remettre le local dans l’état dans lequel il se trouvait à la date de signature du bail commercial,
- seuls les plafonds situés entre les axes A et C du DQE sont déposés dans la mesure où ceux situés entre les axes C et D étaient en bon état,
- le mauvais état des plafonds entre les axes A et C du DQE est attesté dans le constat d’huissier,
- il a été prévu seulement un nettoyage du carrelage et de la faïence qui ne sont pas détériorés mais seulement salis,
- deux chambres froides sur trois n’ont pas été retirées, ce qui représente un travail fastidieux de démolition et d’évacuation des cloisons et sols,
- à défaut pour la société Les pins d’avoir respecté son obligation contractuelle d’entretien, elle devra s’acquitter du coût des travaux nécessaires à la remise en état du bien, soit la somme de 32 857,60 euros TTC, après déduction du dépôt de garantie, soit la somme de 8 000 euros.

En réponse aux moyens adverses, la SCI Kheops allègue que :
- c’est à la demande du preneur que l’état des lieux d’entrée a été très succinct,
- eu égard aux clichés pris par l’huissier de justice, il n’est décemment pas possible de soutenir que le local a été restitué dans un état correct,
- le contrat de bail commercial ne contient aucune clause d’accession,
- en tout état de cause, l’article 4-5 du contrat lui permet d’exiger la remise en état des locaux,
- la défenderesse ne produit aucune pièce attestant qu’elle a réalisé des travaux de réfection courant 2019,
- elle a fait divers travaux pour trouver un nouveau preneur à bail pour un total de 19 570 euros au 6 octobre 2022,
- à la demande du Crédit agricole, nouveau preneur à bail, elle a accepté le versement d’un loyer annuel réduit à 49 000 euros et la prise en charge de travaux pour la somme de 100 000 euros au titre de la remise en état du local.

A l’appui de sa demande d’indemnisation de la perte de loyers, la SCI Kheops expose que :
- elle s’est trouvée dans l’impossibilité de louer son local depuis le 31 décembre 2021 en raison de son état délabré et des travaux nécessaires à sa remise en état,
- elle n’est parvenue à relouer son local que le 20 décembre 2022,
- le nouveau bail comporte une franchise de loyers de six mois, entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2023,
- eu égard à l’état du local au 31 décembre 2021, elle a subi une perte de chance de louer son local pendant l’année 2022 qui peut raisonnablement être fixée à 60 %, soit la somme de 35 840 euros,
- seul l’état déplorable du local était la cause de l’impossibilité de relouer.

En réponse à la demande reconventionnelle, la SCI Kheops déclare qu’elle ne s’oppose pas à la demande dans la mesure où une compensation est opérée avec son propre préjudice au titre des travaux de remise en état du local. Dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à ses demandes de condamnations, elle demande le rejet de la demande reconventionnelle.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 2), notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la société Les pins sollicite de voir :

“Vu les pièces versées aux débats et annexées selon bordereau joint aux présentes,
Vu les articles 1730 et suivants du Code Civil,
Vu la jurisprudence,

DEBOUTER purement et simplement la SCI KHEOPS de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la Sarl LES PINS en l’absence de démonstration de la faute incombant au locataire, de la réalité des préjudices revendiqués par le bailleur et du lien de causalité direct et certain entre l’occupation du preneur et les préjudice allégués par le bailleur.

En tant que de besoin,

REJETER comme étant injustifiées et infondées tant dans leur principe que dans leur quantum les demandes indemnitaires présentées par la SCI KHEOPS au titre des travaux de remise en état et de la perte de chance de louer le local

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties.

JUGER que toute condamnation au bénéfice de la SCI KHEOPS s’entendra HT.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI KHEOPS à payer à la Sarl LES PINS une somme de 8 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022.

CONDAMNER la SCI KHEOPS à payer à la Sarl LES PINS une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER la SCI KHEOPS aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Sophie PRUGNAUD-SERVELLE, Avocat sur son affirmation de droit.”

La défenderesse conclut au rejet de la demande en paiement d’une indemnité au titre des travaux de remise en état, en l’absence de faute commise de sa part. Elle explique que :
- un état des lieux très succinct a été établi le 18 février 2019,
- il est erroné de prétendre qu’elle serait à l’origine de l’examen sommaire des lieux,
- le bail commercial comporte à l’article 4-4 une clause d’accession,
- elle a parfaitement respecté son obligation d’enlèvement des installations qui pouvaient l’être sans dégradation,
- elle a laissé dans les lieux deux parois qui, si elles avaient été enlevées, auraient détérioré le sol du local, les luminaires qui auraient détruit le faux-plafond s’ils avaient été déposés, le système de climatisation qui datait de moins de cinq années, lequel ne pouvait être enlevé sans dommage, le bureau magasin, les vestiaires du personnel et les toilettes publique, le chauffe-eau remplacé moins de cinq années avant son départ,
- elle a démonté le mobilier intérieur, à l’instar de l’enseigne et des chambres froides,
- ne restaient dans les lieux que quelques claustras ou parois qui ne pouvaient pas être enlevés sans dommage,
- l’article 4-5 du bail, dénommé “Enseignes, antennes et paraboles”, ne concerne pas l’intégralité du local, tel que la bailleresse tente de le soutenir,
- l’état d’origine visé par cet article ne peut pas s’entendre d’une “remise à nu” du local,
- elle a, conformément aux obligations qui lui incombaient aux termes du bail, procédé à une dépose partielle des éléments qui pouvaient l’être, laissant dans les lieux les éléments incorporés non démontables sans destruction,
- dès lors, compte tenu de la clause d’accession et en l’absence de clause de nivellement, le bailleur n’avait pas la faculté de solliciter qu’elle remette en l’état initial les locaux,
- le procès-verbal de constat d’huissier établi le 30 décembre 2021 démontre qu’elle a laissé les lieux dans un état correct, notamment la partie vente et restauration,
- la partie fabrication a également été laissée dans un état correct, lequel correspond à un état d’usage, étant rappelé que les lieux étaient exploités en boulangerie depuis 2006,
- elle a sollicité deux interventions de la société Nettoyage bressan, dont les factures sont produites,
- le retrait du four a laissé un mur noir, ce qui constitue un état d’usage en lien avec l’exploitation d’un fonds à usage de boulangerie pendant plus de quinze ans,
- les tâches d’humidité constatées derrière les panneaux qui ont été démontés relèvent exclusivement de la vétusté des lieux et en aucun cas d’une faute du locataire,
- aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

La société Les pins ajoute que le préjudice allégué par la SCI Kheops n’est pas démontré. Elle soutient que les travaux envisagés par la société Bemotech vont au-delà des strictes obligations du locataire et que le bailleur tente par le biais de cette procédure d’obtenir une remise à neuf de son local. Elle rappelle qu’elle a fait réaliser en 2016 d’importants travaux dans la partie à usage de magasin, qu’elle a procédé au remplacement des pompes à chaleur et du chauffe-eau, que le remplacement du chauffe-eau est manifestement inutile, que les travaux de carrelage le sont également, que les installations électriques ont fait l’objet d’une vérification annuelle par un bureau de contrôle, que la SCI Kheops démontre qu’elle a acquitté au 6 octobre 2022 une somme de 19 570 euros TTC à titre de travaux, somme largement inférieure à celle de 40 857,76 euros TTC sollicitée, ce qui prouve le caractère injustifié des prétentions adverses, que les factures produites ne justifient aucunement que les travaux exécutés soient en lien direct et certain avec un manquement du preneur, que ces factures trouvent en réalité leur origine dans la volonté du bailleur de démolir l’ensemble des aménagements du local et que l’accord intervenu entre la SCI Kheops et le Crédit agricole lui est inopposable.

La société Les pins considère que toute demande présentée par la SCI Kheops s’entendra hors taxes, sauf à ce que cette dernière démontre qu’elle ne récupérerait pas la TVA.

En réponse à la demande d’indemnisation d’une perte de loyers, la défenderesse affirme qu’aucune faute de sa part n’est démontrée et que le préjudice allégué n’est pas prouvé.

A titre reconventionnel la société Les pins sollicite la restitution de son dépôt de garantie à hauteur d’une somme de 8 000 euros, outre intérêts à compter du courrier officiel de son conseil du 17 mai 2022.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024.

A l’audience du 13 mai 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, prorogé au 22 août 2024.

MOTIFS

1 - Sur la demande d’indemnité au titre des travaux de remise en état :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 18 février 2019 stipule que :

“4-1 Etat des lieux

Le PRENEUR prendra les locaux dans l’état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance. Un état des lieux dressé amiablement et contradictoirement entre les PARTIES est annexé au bail (ANNEXE 6). (...)

4-1-1 Entretien - Réparations Parties privatives

Le PRENEUR tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et effectuera, le cas échéant, toutes réparations petites ou grosses, y compris celles qui sont dues à la vétusté, à l’exception toutefois des réparations prévues par l’article 606 du code civil, de telle sorte que les lieux soient restitués, en fin de jouissance, en parfait état de réparations et d’entretien, étant précisé que dans l’esprit des PARTIES, les grosses réparations sont celles touchant l’immeuble dans sa structure et sa stabilité générale.

La charge incombant au PRENEUR existera quelle qu’en soit la cause, y compris en cas de vice de construction, d’usure normale, de vétusté, de dégradations quelle qu’en soit l’origine, ou de force majeure mais à la condition que cette cause ne soit pas la conséquence d’un manquement du BAILLEUR à l’une de ses obligations de réparations et travaux.

(...)

Le PRENEUR supportera la charge financière des dépenses suivantes auxquelles il est conventionnellement tenu, soit par le paiement direct auprès des intervenants pour celles qu’il devra exécuter de son propre chef, soit par remboursement au BAILLEUR pour celles que celui-ci aura engagées :

- Les prestations et frais (fournitures et matériels, consommables, main d’oeuvre, salaires et charges liées, visites techniques, contrôles, expertises, déplacements, abonnements, taxes etc) d’entretien, de remplacement, de réparations et travaux (préventifs, curatifs, de ravalement, d’éradication) des éléments constituant les locaux tant sur l’immeuble que sur les équipements tels que :
- Les planchers, plafonds, poutrelles, cloisons, éléments de séparation, grilles,
- Les menuiseries intérieures et extérieures,
- Les stores, avancées, systèmes de protection, systèmes de fermeture, serrures,
- Les canalisations, conduites, égouts, fosses de l’immeuble, systèmes d’épuration et de filtration,
- Les cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d’évacuation des eaux pluviales, caniveaux,
- Les éléments de chauffage, refroidissement, de ventilation, de climatisation, d’assainissement d’air, de production de fluides, combustibles et d’énergie (eau, gaz, électricité), systèmes de filtrations des fluides, machineries,
- Les modifications et travaux prescrits par l’autorité administrative, y compris ceux visant à éliminer des risques sanitaires, d’hygiène et de sécurité,
- Les équipements tels que les tapis, éléments de décoration, matériels d’entretien, équipements électriques, les vides ordures et tout système d’élimination des déchets,
- Les locaux sanitaires, de stockage, d’entreposage ou réserve,
- Les revêtements des murs, plafonds et sols,
- Les espaces verts, végétation, cours intérieures, aire de jeux, bassins, circulation et leurs abords,
- Parking, aires de stationnement.

Le PRENEUR accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui-même tous travaux d’entretien, de réparations et de remplacement mis à sa charge, le BAILLEUR entreprenne, trente jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, et sauf le cas d’urgence, en ses lieu et place, lesdites prestations et travaux ; le PRENEUR s’engageant à en rembourser le coût effectif, en ce compris tous frais et honoraires s’y rapportant, dans les quinze jours de l’état qui lui sera adressé par le BAILLEUR.

4-4 Améliorations

Le PRENEUR supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité.

Il ne pourra toutefois faire dans les lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation ; ces travaux, s’ils sont autorisés, auront lieu sous la surveillance de l’architecte du BAILLEUR dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR.

Les travaux de transformation ou amélioration qui seront faits par le PRENEUR, sans l’autorisation du BAILLEUR, ne donneront pas lieu, de la part du BAILLEUR, à une quelconque indemnité au profit du PRENEUR sans préjudice de son éventuel droit à exiger la remise des lieux dans leur état d’origine.

Il en sera de même pour les transformation ou améliorations qui auront été autorisées par le BAILLEUR, sauf accord particulier.

En toute hypothèse, le PRENEUR ne pourra en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement si ces éléments ou matériaux ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.

4-5 Enseignes, antennes et paraboles

Le PRENEUR ne pourra poser enseigne extérieure (lumineuse ou non), plaque, logo, autocollant, antenne ou parabole, store, volet ou film réfléchissant, signalisation lumineuse et, en général, aucune installation quelconque intéressant ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble dans les parties privatives et communes, qu’après avoir obtenu l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR, et si nécessaire du syndic et/ou de l’assemblée générale des copropriétaires, auxquels devront préalablement être adressés les devis et plans permettant de déterminer les modalités d’implantation exacte de l’agencement projeté, sous réserve du respect du règlement de copropriété et de toutes prescriptions administratives en vigueur.

(...)

Il [le preneur] veillera à ce que l’enseigne soit toujours solidement maintenue et demeurera responsable des accidents que cette implantation pourrait occasionner.

Toute modification de l’implantation de l’enseigne existante, quelle qu’en soit la nature, devra faire l’objet préalablement d’une demande d’autorisation auprès du BAILLEUR selon les modalités précédemment stipulées.

Le PRENEUR s’engage à ce que, lors de son départ, l’enseigne soit démontée et les locaux remis en leur état d’origine.”

De l’ensemble de ces stipulations, il ressort que le preneur est tenu, pendant toute la durée du bail, d’une obligation d’entretien et de réparation des locaux pris à bail, y compris des réparations dues à la vétusté, à l’exception des réparations visées à l’article 606 du code civil, et, à la fin du bail, d’une obligation de retirer les enseignes et tous les équipements modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble.

La clause selon laquelle “Le PRENEUR s’engage à ce que, lors de son départ, l’enseigne soit démontée et les locaux remis en leur état d’origine”, insérée à l’article 4-5 relatif aux enseignes, antennes et paraboles, ne met à la charge du preneur que l’obligation de retirer les objets visés au paragraphe premier de cet article, à savoir les “enseigne extérieure (lumineuse ou non), plaque, logo, autocollant, antenne ou parabole, store, volet ou film réfléchissant, signalisation lumineuse et, en général,” toute “installation quelconque intéressant ou modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble dans les parties privatives et communes”. Cette stipulation ne peut pas être interprétée en ce sens qu’elle instituerait à la charge du preneur une obligation de remise de l’intégralité des locaux dans leur état d’origine.

S’agissant des transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de l’activité du preneur, l’article 4-4 du contrat ne prévoit pas le transfert en fin de bail de la propriété des aménagements réalisés par le preneur au profit du bailleur et réserve à ce dernier le droit d’exiger la remise des lieux dans leur état d’origine.

Le contrat de bail ne définit pas la notion d’état d’origine, utilisée tant à l’article 4-4 paragraphe 3 qu’à l’article 4-5 paragraphe 6. L’état d’origine doit être défini comme l’état des locaux où ils se trouvaient au moment de la conclusion du bail le 18 février 2019. Il n’est pas contesté que les locaux ont été aménagés dès 2006 à usage de boulangerie-pâtisserie-restauration rapide et il n’est ni allégué ni prouvé que la société Les pins, qui a succédé à Monsieur et Madame [P], aurait effectué des aménagements postérieurement à la conclusion du bail de 2019. Il en résulte que la remise des locaux dans leur état d’origine tend à la restitution des locaux avec leurs aménagements aux fins d’exercice d’une activité de boulangerie-pâtisserie-restauration rapide et non à la restitution des locaux vierges de tous aménagements. C’est donc à tort que la SCI Kheops sollicite de la société Les pins la remise des locaux dans leur état antérieur aux aménagements effectués en 2006.

L’état des lieux d’entrée versé aux débats par la demanderesse est particulièrement succinct, puisqu’il ne comporte aucune photographie des lieux et se limite à la description suivante :

“espace Magasin - Bon état - Toiture a regarder
espace Laboratoire - RAS
Terrasse - RAS”

A défaut de plus amples informations, il y a lieu de présumer que les locaux ont été délivrés en bon état de réparations locatives, conformément à la présomption légale posée par l’article 1731 du code civil.

L’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 31 décembre 2021 par Maître [G] [I] le 30 décembre 2021 comporte six pages et 463 photographies pour décrire les lieux. La demanderesse n’a pas cru devoir produire l’original du procès-verbal de constat, mais seulement une copie avec des photographies en noir et blanc.

L’huissier de justice a relevé divers défauts d’entretien qui peuvent être synthétisés comme suit :
- en ce qui concerne les portes : éclat de peintures et points de rouille sur la porte d’entrée, éclats de peinture et marques d’impact sur certaines portes intérieures,
- en ce qui concerne les vitres : non-retrait de certains films adhésifs (vitrophanie),
- en ce qui concerne les sols : quelques traces de saleté sur le carrelage, présence ponctuelle de trous et chevilles dans le carrelage,
- en ce qui concerne les murs : présence ponctuelle de trous et chevilles (notamment dans les faïences des toilettes), de marques et salissures,
- en ce qui concerne les plafonds : quelques dalles non fixées ou manquantes, dalles salies ou dégradées dans certaines zones, quelques luminaires absents ou ne fonctionnant pas.

La SCI Kheops est en droit d’obtenir de la société Les pins le paiement du coût de la remise en état et du nettoyage des locaux donnés à bail, sans pouvoir exiger la remise à neuf des locaux telle que sollicitée par le nouveau preneur, la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Est, dans le cadre du changement d’affectation des locaux.

La demanderesse n’a pas eu recours à une expertise judiciaire pour la détermination de la nature et du coût des travaux de remise en état des locaux donnés à bail. Elle a évalué ses préjudices conformément aux montants retenus par la société Bemotech, économiste de la construction, dans l’estimation établie non contradictoirement le 9 février 2022, pour un total de 36 657,60 euros TTC, selon ses dires. La demanderesse ne produit aucun plan détaillé des locaux, le plan figurant en page 6/25 du rapport de la société Bemotech étant difficilement exploitable en l’absence de légende.

Le lot numéro 1 “installation de chantier” se détaille comme suit :
- frais d’huissier avant travaux : 500 euros HT,
- mise en sécurité des travaux (échafaudage mobile, balisage, etc) : 1 000 euros HT,
- soit un total de 1 500 euros HT et 1 800 euros TTC.

Alors qu’un état des lieux de sortie très complet a été dressé par constat d’huissier de justice le 30 décembre 2021, la réalisation d’un nouveau procès-verbal de constat n’est pas justifiée. Une telle dépense ne peut pas être mise à la charge du preneur.

Les frais de mise en sécurité des travaux, qui ne sont pas déterminés avec précision et dont la nécessité n’est pas suffisamment justifiée au regard des désordres constatés, doivent être écartés.

Le lot numéro 2 “démolition - déposes” comporte les postes suivants :
- plâtrerie :
- démolition de cloisons en panneaux sandwich : 600 euros HT,
- démolition de cloisons en placo plâtre : 250 euros HT,
- dépose de panneaux de cantonnement : 400 euros HT,
- dépose de plafonds dalles ou panneaux sandwich : 3 450 et 800 euros HT,
- faïence :
- dépose de revêtement mural et de faïences murales : 1 875 euros HT,
- sol :
- dépose du plancher : 600 euros HT,
- divers :
- dépose de mobilier : 600 euros HT,
- dépose de revêtement mural type PVC : 300 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 450 euros HT,
- soit un total de 9 325 euros HT et 11 190 euros TTC.

Les travaux détaillés et chiffrés par la société Bemotech ne correspondent pas à des travaux de remise en état, mais à des travaux rendus nécessaires par le changement d’affectation des lieux. Le coût de ces travaux ne peut pas être mis à la charge du preneur, qui n’avait pas l’obligation de restituer les locaux libres de tous aménagements. Seule est justifiée la dépose des dalles de plafond dans la partie fournil. Ces travaux seront chiffrés à la somme de 1 000 euros HT.

Le lot numéro 3 “plâtrerie - peinture” comporte les postes suivants :
- plâtrerie :
- cloisons de distribution en plaques de plâtre et isolant laine de verre sur ossature métallique : 520 euros HT,
- plafonds intérieurs :
- plafonds suspendus dalles : 6 325 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 350 euros HT,
- peintures intérieures :
- protections : 650 euros HT,
- nettoyage de l’entièreté des cloisons type panneaux sandwich : 1 792 euros HT,
- peinture pour l’ensemble des cloisons hors cloisons type panneaux sandwich : 2 430 euros HT,
- peinture sur boiseries intérieures : 161 euros HT,
- peinture sur canalisations existantes : 300 euros HT,
- peintures sur métal : 360 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 280 euros HT,
- total : 13 168 euros HT et 15 801,60 euros TTC.

Les travaux de plâtrerie, à savoir la pose de cloisons de distribution en plaques de plâtre et isolant laine de verre sur ossature métallique, ne correspondent pas à une remise des locaux dans leur état d’origine, mais à un réaménagement des locaux. Le coût de ces travaux ne peuvent pas être mis à la charge du preneur.

S’agissant des travaux de réfection des plafonds, le rapport réalisé par la société Bemotech mentionne une superficie de 115 m², mais sans identifier la ou les zones concernées. Si l’on se réfère au plan sommaire figurant en page 6/25 du rapport, la zone de 115 m² correspond aux plafonds situés entre l’axe A et l’axe C du plan. Ces plafonds sont ceux situés dans les locaux non ouverts au public. Le remplacement des dalles de plafond apparaît justifié dans la partie fournil au vu des photographies numéros 261 à 267 prises par l’huissier de justice. Ces travaux seront évalués à 2 000 euros HT.

S’agissant des travaux de peinture, les dégradations des murs concernent les locaux non ouverts au public, en particulier la partie fournil. Les travaux de lessivage, rinçage, ponçage et remise en peinture seront évalués à 2 000 euros HT.

Le lot numéro 4 “carrelages - faïence” comporte les postes suivants :
- remise en état - nettoyage :
- faïence murale : 250 euros HT,
- carrelage : 400 euros HT,
- nettoyage de sol : nettoyage de carrelage : 700 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 60 euros HT,
- total : 1 410 euros HT et 1 692 euros TTC.

Au regard des constatations effectuées par l’huissier de justice concernant l’état des carrelages et faïences, ces dépenses apparaissent justifiées. Les travaux seront évalués à 1 350 euros HT.

Le lot numéro 5 “Electricité” est détaillé comme suit :
- installation générale : mise en sécurité de l’installation : 800 euros HT,
- dépose :
- dépose de luminaires intérieurs : 120 euros HT,
- dépose de tableau électrique : 800 euros HT,
- luminaires intérieurs : fourniture et pose de dalles lumineuses de plafond : 1 020 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 140 euros HT,
- total : 2 880 euros HT et 3 456 euros TTC.

L’état des lieux de sortie mentionne le non-fonctionnement d’un luminaire dans la salle de restauration et d’un luminaire dans les vestiaires “filles”.

La réparation du désordre sera évaluée à 100 euros HT. Les autres travaux détaillés par la société Bemotech n’apparaissent pas en lien avec un manquement du preneur à ses obligations contractuelles.

Le lot numéro 6 “Plomberie - chauffage” comporte les postes suivants :
- déposes : dépose d’un chauffe-eau : 350 euros HT,
- tuyauterie : dépose du tuyau d’arrivée de gaz : 550 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 50 euros HT,
- chauffage : fourniture et pose d’un chauffe-eau : 1 250 euros HT,
- provision pour travaux divers et imprévus (5 % de la valeur du chapitre) : 65 euros HT,
- total : 1 315 euros HT et 1 578 euros TTC.

Il n’est pas démontré que le chauffe-eau présent à l’arrière de la salle de réception ne fonctionnait plus, ni que le tuyau d’arrivée de gaz était dégradé. Le coût du remplacement de ces équipements ne peut donc pas être mis à la charge du preneur.

Les indemnités mises à la charge de la société Les pins sont les suivantes :
- dépose des plafonds : 1 000 euros HT,
- réfection des plafonds : 2 000 euros HT,
- réfection des peintures : 2 000 euros HT,
- remise en état et nettoyage des carrelages et faïences : 1 350 euros HT,
- remplacements de deux luminaires : 100 euros HT,
- soit un total de 6 450 euros HT.

Il appartient au maître de l’ouvrage victime qui demande le paiement des travaux de réparation taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont (Cour de cassation, 3e Civ., 6 novembre 2007, pourvoi n° 06-17.275, Bull. 2007, III, n° 190).

La SCI Kheops, qui demande le paiement d’indemnités TVA incluse, ne démontre pas que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’elle ne peut pas récupérer celle payée en amont.

En conséquence, la condamnation prononcée à l’encontre de la société Les pins sera fixée à 6 450 euros hors taxes.

2 - Sur la demande d’indemnité au titre des pertes de loyers :

Les travaux de remise en état des locaux imputables aux manquements du preneur à son obligation d’entretien et à son obligation de restitution des locaux dans leur état d’origine sont limités essentiellement à la réfection du plafond du fournil, à la réfection des peintures dans les locaux non ouverts au public et à la remise en état des carrelages et faïences.

L’absence de remise en état des lieux a effectivement fait perdre au bailleur une chance de relouer les lieux plus rapidement. Il y a lieu d’évaluer à deux mois le délai de réalisation des travaux de remise en état et d’évaluer à 50 % la perte de chance subie.

Sur la base d’un loyer annuel hors taxes de 59 733 euros, la perte de loyers sera évaluée à 4 977,75 euros ((59 733/12) x 50 % x 2 = 4 977,75).

3 - Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 10 du contrat de bail, “Il est rappelé que, pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du présent bail à la charge du PRENEUR, ce dernier a versé au BAILLEUR, une somme de HUIT MILLE EUROS (8 000 €) hors taxes, équivalent à deux mois de loyer lors de la conclusion du bail initial, le 29 mai 2006.

Il est versé lors de la signature des présentes en complément la somme de MILLE NEUF CENT CINQUANTE CINQ EUROS (1 955 €) hors taxes afin que le dépôt de garantie corresponde à deux mois de loyers.

De laquelle somme, le BAILLEUR consent bonne et valable quittance sans réserve.

DONT QUITTANCE

Cette sommes sera conservée par le bailleur pendant la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu’elle soit, que le PRENEUR pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail.

Elle ne sera productive d’aucun intérêt.

Elle est remise au BAILLEUR à titre de nantissement, en application des articles 2071 et suivants du code civil.

Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, ce versement de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.

Il est expressément convenu qu’en cas de variation de loyer en vertu de la clause ci-avant stipulée, la somme versée à titre de dépôt de garantie devra être augmentée dans la même proportion pour être en harmonie avec le nouveau montant de loyer de façon à ce que le dépôt de garantie soit toujours d’un montant égal à deux mois de loyers. En conséquence, le PRENEUR versera lors du paiement du premier terme augmenté la somme nécessaire pour compléter le dépôt.”

Il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, que le montant du dépôt de garantie est de 8 000 euros et non de 9 955 euros.

Le présent jugement fixant l’indemnité à régler par le preneur au bailleur, le preneur est en droit d’obtenir la restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie à compter du prononcé du jugement. Il a en effet été expressément convenu que le bailleur pourrait conserver le dépôt de garantie “jusqu’au règlement entier et définitif de toute indemnité de quelque nature qu’elle soit, que le PRENEUR pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail”.

La société Les pins n’est donc pas fondée à demander le paiement d’intérêts au taux légal sur la somme de 8 000 euros à compter du 17 mai 2022, le dépôt de garantie n’étant exigible qu’à compter du présent jugement.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances respectives des parties.

4 - Sur les demandes accessoires :

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

A défaut de condamnation aux dépens, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sont inapplicables.

Aucune considération de droit ou de fait ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Les pins à payer à la SCI Kheops la somme de 6 450 euros hors taxes au titre des frais de remise en état des locaux,

Condamne la société Les pins à payer à la SCI Kheops la somme de 4 977,75 hors taxes au titre de la perte de loyers,

Condamne la SCI Kheops à payer à la société Les pins la somme de 8 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le vingt-deux août deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :
à
Me Bertrand GENAUDY
Me Sophie PRUGNAUD-SERVELLE