TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 23 JUILLET 2024
N° RG 24/00244 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GW7A
MINUTE N° 24/
Dans l’affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 1029- 1031 avenue du Jura - 01630 SERGY, représenté par son syndic M. [Y] [R], résidant 1029-1031 avenue du Jura - 01630 SERGY
représenté par Me Clémence NEVEU, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 108, avocat postulant, Me Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEMANDEREUR
et
S.A.R.L. CITYA RICHERD IMMOBILIER, dont le siège social est sis 2 rue des Hautains - 01630 SAINT GENIS POUILLY
représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1113
DEFENDERESSE
* * * *
Magistrat : Monsieur REYNAUD, Président
Greffier : Madame CLAMOUR lors des débats,
Madame BOIVIN lors de la mise à disposition,
Débats : en audience publique le 25 Juin 2024
Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Lors d’une assemblée générale du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy a décidé de ne pas renouveler le mandat de syndic de la société Citya Richerd Immobilier et choisi de se placer sous le régime de syndicat coopératif avec la nomination d’un syndic non professionnel se faisant assister par la plateforme Matera.
Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy a fait assigner en référé la société Citya Richerd Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins, dans le dernier état de ses prétentions, de :
• Condamner la société Citya Richerd Immobilier à produire au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 1029-1031 Avenue du Jura 01630 Sergy représenté par son syndic Monsieur [Y] [R], sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les documents comptables établis par Citya, conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 contenant :
▸Le détail par lot des clés de répartition chauffage index sur la base de 2223 appelés en 2021/2022 et sur 1949 appelés en 2022/2023 ;
▸Le détail par lot de la clé de répartition eau froide sur 854 ;
▸Le détail par lot de la clé de répartition charges bâtiment A sur 1000 ;
▸Le détail par lot de toutes les clés de répartition charges bâtiment B existantes dans la copropriété ;
▸Le détail par lot de toutes les clés de répartition charges bâtiment A et B fixe existante dans la copropriété, certaines sont sur 4 puis sur 5 tantièmes ;
▸Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;
• Condamner la société Citya Richerd Immobilier à verser par provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1029-1031 Avenue du Jura 01630 Sergy la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;
• Condamner la société Citya Richerd Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 1029-1031 Avenue du Jura 01630 Sergy une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que la société Citya Richerd Immobilier n’a pas transmis l’ensemble des archives détenues. Dès lors qu’elle a remis des pièces complémentaires en cours de procédure, elle ne peut s’appuyer sur le seul bordereau pour attester de la remise intégrale des documents. Se fondant sur les articles 6 et 10 du décret du 14 mars 2005, il fait valoir en outre que l’ancien syndic a l’obligation de transmettre les documents comptables, les originaux des pièces justificatives et la présentation par nature du compte de gestion ainsi que la ventilation analytique par catégories de charges. Il indique enfin que les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas applicables au cas d’espèce et que les dispositions de l’article 18-2 fondant la demande n’excluent nullement la mise en cause ultérieure de la responsabilité du syndic.
En défense, la société Citya Richerd Immobilier demande au juge des référés de :
• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy de ses demandes comme étant sérieusement contestables ;
• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy à payer à la société Citya Richerd Immobilier la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que toutes les archives en sa possession ont été remises et qu’il ne lui appartient pas d’accompagner son successeur dans la reprise de gestion ni de communiquer les appels de provision ou ventiler par lot les différentes charges. Elle soutient enfin que la procédure ne s’inscrit pas dans le cadre de l’article 18-2 mais a en réalité pour objectif de retenir la responsabilité de l’ancien syndic du fait de manquements, ce qui échappe à la compétence du juge des référés.
MOTIFS
Sur la demande de remise de documents sous astreinte
En application de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
[…]Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».
En application de l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, « Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.
En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient ».
Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il appartient à l’ancien syndic d’apporter la preuve qu’il a remis l’ensemble des documents qu’il détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires tels qu’énumérés à l’article de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En l’espèce, il résulte du bordereau de pièces du 21 août 2023 qu’il ne mentionne la remise d’aucun document comptable. La mention en Nota Bene sur la remise intégrale des documents n’ayant aucune valeur probatoire, il y a lieu de constater que la société Citya Richerd Immobilier ne justifie nullement de la remise des documents comptables tels que prescrits par les dispositions susvisées.
À défaut d’explication crédible pouvant justifier que la société défenderesse ne détienne aucun élément comptable, il n’est pas établi que la société Citya Richerd Immobilier s’est libérée de son obligation de remise de ces pièces.
Dans ces conditions, à défaut de contestation sérieuse, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de remise des documents comptables tels que prévus par l’article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, à savoir les pièces justificatives et documents de base de toute écriture comptable avec les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble), sous astreinte de 300 € par jour de retard selon modalités précisées au dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer .»
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy ne démontre aucun préjudice ayant un caractère certain en lien avec l’absence de transmission des pièces comptables.
Il sera donc débouté de sa demande.
Sur les mesures accessoires
La société Citya Richerd Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy une indemnité de 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Ordonne à la société Citya Richerd Immobilier, sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de deux mois, de remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy les documents comptables tels que prévus par l’article 6 du décret du 14 mars 2005, à savoir les pièces justificatives et documents de base de toute écriture comptable avec les références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble) ;
Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la société Citya Richerd Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 1029-1031, avenue du Jura 01630 Sergy une indemnité de 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Citya Richerd Immobilier aux dépens.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Valérie BERTHOZ
Me Clémence NEVEU
