REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024
N° RG 24/00127 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWCM
N° minute : 24/00255
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par Maître Christelle RICORDEAU, substitué par Maître Benoit CONTENT, avocats au barreau de l’Ain
et
DEFENDEURS
Madame [E] [D]
née le 11 Septembre 1998 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [F] [R] [B] [T]
né le 15 Juillet 1998 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024
copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
ACTION LOGEMENT SERVICES
Madame [E] [D]
Monsieur [F] [R] [B] [T]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à:
ACTION LOGEMENT SERVICES
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié reçu par Maître [Y] [G] notaire à [Localité 5] (01) le 05 avril 2023, Monsieur [C] [L] a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [D] et à Monsieur [F] [T] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 770 euros, provision sur charges comprises.
Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2023, Monsieur [C] [L] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi), lui permettant de bénéficier du cautionnement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, pour les sommes dues par les locataires.
Par acte délivré par commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire à Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 2.310 euros.
Cette mise en demeure étant restée infructueuse, par acte délivré par commissaire de justice le 22 mars 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE au visa notamment de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 2306 du code civil, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail établi entre les parties, pour défaut de paiement des loyers, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail établi entre les parties aux torts des locataires,
- l'expulsion des locataires des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des locataires à lui payer :
- la somme de 4.470 euros avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 30 novembre 2023 sur la somme de 2.310 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors qu’elle justifiera par une quittance subrogative avoir payé ces sommes au bailleur,
- une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l'audience du 30 mai 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 6.842,89 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges au 22 mai 2024.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES entend faire valoir que son action ayant été introduite dans le délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle n'est pas prescrite. Elle précise que la signature électronique du contrat de cautionnement est valable comme étant conforme aux dispositions des articles 1316-1 et suivants anciens du code civil (devenus 1336 et 1367). Elle a fait valoir que le bailleur a fait jouer l’engagement de caution à hauteur de la somme de 4.470 euros. Elle considère dès lors avoir qualité pour agir aux fins de résiliation du bail tant en application des dispositions contractuelles de l'acte de cautionnement que du principe de la subrogation. Elle ajoute qu'aucune régularisation des loyers et charges impayés n'est intervenue dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle rappelle disposer, au titre des sommes payées pour le compte des locataires, d'un recours personnel et subrogatoire à leur encontre. Elle précise ainsi être bien-fondée à solliciter la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglée à ce titre.
Assignés tous deux à étude, Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] n'ont pas comparu.
Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l'absence des défendeurs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.
Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes
Aux termes de l'article 2306 du code civil (dans sa version applicable au contrat litigieux), la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.
En l'espèce, le contrat de cautionnement signé par Monsieur [C] [L] prévoit en son article 8.1 (fin de page 7) que "dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La Subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.
Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que "la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)".
Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée aux droits et actions de Monsieur [C] [L] à l’encontre de ses locataires, Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie d'une quittance subrogative.
Elle a donc bien qualité à agir et l’ensemble de ses demandes sera donc déclaré recevable.
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
En l'espèce, il ressort des quittances subrogatives produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES signées par le bailleur, en date des 16 février et 16 mai 2024, qu'elle a payé, en lieu et place des locataires, la somme totale de 6.992,82 euros correspondant aux loyers des mois de septembre 2023 à mai 2024.
Il en ressort, comme mentionné ci-dessus, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors subrogée dans les droits et actions du créancier à l'égard des débiteurs résultant du non paiement des loyers et est donc bien fondée à agir, dans le cadre du recours subrogatoire, aux fins de résolution du contrat de bail et d'expulsion.
En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.
Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.
Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
Par acte délivré par commissaire de justice le 30 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à Madame [E] [D] et à Monsieur [F] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 2.310 euros. Ce commandement, délivré respectivement à domicile et à personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, la société ACTION LOGEMENT SERVICES entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.
Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] avaient jusqu’au 30 janvier 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 30 novembre 2023.
À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur puisqu’un seul versement de 150 euros a été fait par Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] le 15 janvier 2024.
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi le 1er décembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 30 janvier 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Du fait de la résiliation du bail, le maintien dans les lieux de Madame [E] [D] et de Monsieur [F] [T] cause au bailleur et à la caution un préjudice.
Aux termes de l'article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
En application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Le recours de la caution, qu'il soit personnel ou subrogatoire, est limité à la hauteur du paiement.
En l'espèce, le contrat de cautionnement prévoit en son article 8.1 que "dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La Subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors fondée à réclamer, à titre de réparation du préjudice causé par le maintien sans droit ni titre du locataire dans les lieux, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers indexés et charges courants prévue par le contrat à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, et à obtenir son paiement dans la limite des sommes effectivement versées par elle, en lieu et place des locataires, et justifiées par la remise d’une quittance subrogative par le bailleur ou son représentant.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 2305 alinéa 1 du code civil (dans sa version applicable au contrat litigieux), la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur.
Le recours de la caution, qu'il soit personnel ou subrogatoire, est limité à la hauteur du paiement.
En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives produites en date des 16 février et 16 mai 2024 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé, en lieu et place des locataires, la somme totale arrêtée au 22 mai 2024 de 6.842,89 euros (6.992,82 euros - 150 euros réglés le 15 janvier 2024).
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est dès lors bien fondée, tant sur le fondement de son recours personnel que de son recours subrogatoire, à solliciter le remboursement de la somme restant due par les locataires.
Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.842,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement (la quittance produite étant postérieure à l’assignation).
L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Le contrat de location ne stipule pas la solidarité entre les locataires pour l’exécution des obligations du contrat (la seule clause de solidarité mentionnée, en page 12, est prévue en cas de décès du locataire) de sorte que la solidarité sera rejetée.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] n'ont pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
En outre, Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait au bailleur depuis le mois d’août 2023 (et un seul versement de 150 euros a été fait à la caution en janvier 2024).
Enfin, aucun élément particulier dans la situation sociale, financière, familiale et professionnelle des locataires n'a été porté à la connaissance du tribunal, si ce n’est que Madame [E] [D] aurait perdu son emploi en juillet 2023.
Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.
En cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.
Sur les demandes accessoires
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.
Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] qui succombent à l'instance, devront supporter in solidum les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 30 novembre 2023.
Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 05 avril 2023 entre Monsieur [C] [L] d’une part, et Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 3] (01) sont réunies au 30 janvier 2024,
Ordonne la libération des lieux,
Autorise l'EXPULSION de Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la Force Publique, à défaut pour Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
Condamne Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, à compter de la date de la résiliation jusqu'à la libération effective des lieux loués (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion), dans la limite des sommes effectivement payées par elle et justifiées par une quittance subrogative délivrée par le bailleur ou son représentant,
Condamne Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.842,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement,
Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,
Condamne in solidum Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Madame [E] [D] et Monsieur [F] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 30 novembre 2023 et de l'assignation du 22 mars 2024,
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,
LE GREFFIER, LE JUGE
