REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024
N° RG 24/00021 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GTXV
N° minute : 24/00235
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
S.C.P.I KYANEOS PIERRE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karine SANCHEZ avocat au barreau d’Avignon, substituée par Me Eric DEZ, substitué par Me Laurence GARNIER, avocats au barreau de l’Ain
et
DEFENDEUR
Monsieur [Y] [G]
né le 19 Avril 1979 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame PONCET, Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024
copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
S.C.P.I KYANEOS PIERRE
Monsieur [Y] [G]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
S.C.P.I KYANEOS PIERRE
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 5 mars 2020, la SCPI KYANEOS PIERRE a donné à bail à M. [Y] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 540 € et 5 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier une sommation de payer les loyers le 4 mai 2023 ; puis elle a fait assigner M. [Y] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l'arriéré locatif.
A l'audience du 8 février 2024, l'affaire a été renvoyée au vu d'un possible réglement amiable.
L'affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2024. La SCPI KYANEOS PIERRE maintient ses demandes, et demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
-de prononcer la résiliation du bail ;
-d'ordonner l’expulsion de M. [Y] [G], ainsi que tous occupants de son chef,
-de condamner M. [Y] [G] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
-de condamner M. [Y] [G] à lui payer la somme de 1.797.15 € au 31/05/2024, outre la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.
Le bailleur soutient que le non-paiement du loyer constitue un manquement grave du locataire à ses obligations.
En réponse, M. [Y] [G], comparant en personne, considère que le montant de la dette locative est plus faible compte tenu des versements intervenus, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l'arriéré, conformément à l'engagement qu'il a pris auprès du bailleur.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.
M. [Y] [G] a été autorisé à transmettre en cours de délibéré toute pièce permettant de justifier des versements prétendument faits au profit du bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR BIEN FONDE DES DEMANDES :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.
Le décompte produit en l'espèce par la SCPI KYANEOS PIERRE et arrêté à la date du révèle que la dette locative s’élevait à 1.797.15 € au 31/05/2024 €. M. [Y] [G] conteste le montant de cette dette. Il résulte des éléments fournis par ce dernier en cours de délibéré qu'un versement de 770 € du 4 juin 2024 n'a pas été pris en compte par le bailleur ce qui ramène la dette à 1027,15 € au jour de l'audience. Compte tenu des sommes restant dues, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1027,15 € au 6 juin 2024.
L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts" ; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues"
M. [Y] [G] justifie à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif, étant bénéficiaire d'allocations chômage, dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
M. [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens de la procédure ; et il sera condamné à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la durée de l'instance et des diligences judiciaires que le demandeur a dû accomplir.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 1027,15 €, sommes arrêtée au 06/06/24 ;
AUTORISE M. [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 150 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 5 mars 2020 entre la SCPI KYANEOS PIERRE et M. [Y] [G], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;
dans l'hypothèse de cette résiliation,
CONDAMNE M. [Y] [G] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE le solde de la dette locative;
AUTORISE la SCPI KYANEOS PIERRE, à défaut pour M. [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l'expulsion ;
et en tout état de cause,
CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [G] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 juillet 2024.
La greffière, Le juge des contentieux et de la protection,
