JUGEMENT DU : 18 juillet 2024
MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 22/03852 - N° Portalis DBWH-W-B7G-GGOF
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE
CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT du 18 juillet 2024
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. MAC DONNER
Société à responsabilité limitée au capital de 1 500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 911 465 607, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis 46 rue Subuet - 75012 PARIS
représentée par Me Pierre-Emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’Ain (T. 42)
DÉFENDEURS
Madame [T] [Z] épouse [D]
née le 1er février 1976 à AZROU (Maroc)
demeurant Rue de Bassenges 25 - 1024 ECUBLENS (Suisse)
n’ayant pas constitué avocat
Monsieur [X] [V]
né le 3 avril 1958 à ANNEMASSE (74100), demeurant 322 route de Sauverny - 8 Lotissement Les Vignes - 01220 GRILLY
représenté par Me Danielle HUGONNET-CHAPELAND, avocat au barreau de l’Ain (T. 9), avocat postulant, Me Denis BALTAZARD, avocat au barreau d’Annecy, avocat plaidant
Société SWIXIM FRANCE
société par actions simplifiée au capital de 301 151 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Annecy sous le numéro 483 171 054, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis 4 B rue de la Poste - 74000 ANNECY
représentée par Me Charlotte VARVIER, avocat au barreau de l’Ain (T. 87), avocat postulant, Me Jean-Pierre BENOIST, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, avocat plaidant
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Société S2R IMMOBILIER
société par actions simplifiée au capital de 15 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Annecy sous le numéro 888 748 381, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis 4 B rue de la Poste - 74000 ANNECY
représentée par Me Charlotte VARVIER, avocat au barreau de l’Ain (T. 87), avocat postulant, Me Jean-Pierre BENOIST, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,
GREFFIER : Madame BOIVIN,
DÉBATS : à l’audience publique du 11 avril 2024
JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Réputé contradictoire
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [X] [V] est propriétaire, dans un immeuble en copropriété dénommé Le Perdtemps, situé 93 place Perdtemps à Divonne-les-Bains (Ain), d’un local composé de deux pièces d’une superficie totale de 24,66 m².
Par acte sous signature privée du 12 décembre 2018, Monsieur [X] [V] a conclu avec Madame [T] [Z] un bail commercial portant sur ce local, à usage de tout commerce, à l’exception de l’activité d’auto-école et sous réserve du respect des stipulations du règlement de copropriété, pour une durée de neuf années du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2027, moyennant un loyer annuel de 11 400 euros hors charges.
Par acte sous signature privée du 15 septembre 2021, Madame [T] [Z] épouse [D] a confié à la société S2R immobilier un mandat de vente de son droit au bail sur le local commercial de Divonne-les-Bains au prix de 30 000 euros.
Par acte sous signature privée du 24 janvier 2022, Madame [T] [Z] épouse [D] a vendu son droit au bail à la société Mac Donner au prix de 28 000 euros, afin d’exercer dans les lieux les activités de restauration rapide et vente sur place à emporter de plats et sandwichs chauds et kebab, Monsieur [V] étant intervenu à l’acte en sa qualité de bailleur pour accepter la cession.
La société Mac Donner, informée de l’interdiction d’exercer toute activité commerciale dans le local pris à bail, a, par courriers officiels de son conseil, contacté courant avril et mai 2022, le cédant, le bailleur et l’agence immobilière pour leur indiquer qu’à défaut de solution amiable trouvée à la difficulté, elle solliciterait l’annulation de la cession et l’indemnisation de ses préjudices. Elle a également mis en demeure le syndic de copropriété de lui faire connaître les raisons de l’interdiction d’exercer une activité commerciale.
Par courrier du 5 mai 2022, la société Foncia lémanique a répondu au conseil de la société Mac Donner que le lot de copropriété numéro 219 dont est propriétaire Monsieur [V] est désigné dans le règlement de copropriété comme un garage, qu’elle n’a pas trouvé trace d’une demande d’autorisation d’exploiter le local à des fins commerciales et que la demande d’autorisation d’exploiter une activité de restauration serait portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les correspondances échangées entre les parties n’ont pas permis d’aboutir à une résolution amiable du litige.
*
Par actes de commissaire de justice des 6 et 15 décembre 2022, la société Mac Donner a fait assigner Madame [Z], Monsieur [V] et la société Swixim France devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en annulation de l’acte de cession du droit au bail et en indemnisation de ses préjudices.
Dans ses dernières écritures (conclusions n° 2) notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, la société Mac Donner demande au tribunal de :
“Vu les articles 1132, 1183, 1112-1 et 1240 du Code civil,
Vu l'acte de cession du droit au bail du 24 janvier 2022,
Vu les pièces versées aux débats,
IN LIMINE LITIS
DECLARER recevables et bienfondés les demandes de la société MAC DONNER ;
DEBOUTER la société S2R IMMOBILIER de sa demande d'irrecevabilité ;
PRENDRE ACTE de l'intervention volontaire de la société S2R IMMOBILIER pour garantir la société SWIXIM ;
A TITRE PRINCIPAL
PRONONCER la nullité de l'acte de cession du droit au bail du 24 janvier 2022 pour erreur ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER que la clause résolutoire insérée à l'acte de cession du droit au bail est acquise ;
EN CONSEQUENCE A TITRE PRINCIPAL OU SUBSIDIAIRE
CONDAMNER Madame [T] [Z] d'avoir à rembourser à la société MAC DONNER la somme de 28 000 euros outre les intérêts de retard à compter du jugement à venir ;
CONDAMNER solidairement Madame [T] [Z] et Monsieur [X] [V] d'avoir à rembourser à la société MAC DONNER la somme de 3142,33 euros, à actualiser, au titre des frais annexes à la cession du droit au bail ;
CONDAMNER solidairement Madame [T] [Z] et Monsieur [X] [V] à payer à la société MAC DONNER la somme de 182 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance quant à la possibilité de pouvoir réaliser du chiffre d'affaires à compter du 1er février 2022.
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE
PRONONCER la nullité du contrat de cession du droit au bail en raison du vice du consentement de la société MAC DONNER et du non respect du devoir d'information ;
CONDAMNER solidairement Madame [T] [Z], Monsieur [X] [V], la société SWIXIM et la société S2R IMMOBILIER d'avoir à payer à la société MAC DONNER la somme de 213 142,33 euros à titre de dommages intérêts pour le préjudice subi et la perte de chance, sommes à actualiser jusqu'au jugement à venir.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
REJETER les demandes de Monsieur [V] et de la société S2R IMMOBILIER ;
CONDAMNER toute partie succombante d'avoir à payer la société MAC DONNER la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société toute partie succombante aux entiers dépens ;”
En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la société Swixim France, la société Mac Donner expose que l’article 16 de l’acte de cession indiquait que “la négociation a été réalisée par l’agence SWIXIM S2R, 4bis rue la poste - 74000 ANNECY”, qu’en l’absence d’autre élément d’identification, elle a assigné la société Swixim désignée comme négociateur à l’acte, que le contrat de mandat fait référence à Swixim international, que la juridiction prendra acte de l’intervention volontaire de la société S2R immobilier pour la défense des intérêts de la société Swixim France et que les sociétés Swixim et S2R répondront donc solidairement des condamnations mises à leur charge.
A titre principal, la société Mac Donner sollicite l’annulation de l’acte de cession du droit au bail sur le fondement de l’article 1132 du code civil, expliquant que la cession du droit au bail a été consentie sous la condition expresse de l’autorisation pour la cessionnaire d’exercer l’activité de restauration rapide, que la venderesse et le bailleur lui ont garanti la possibilité d’exercer cette activité, que la société Swixim, agence intervenante dans la cession et rémunérée à ce titre, n’a pas opposé de difficulté sur la destination des locaux, qu’elle a découvert que le local n’était en réalité pas un local commercial mais un garage, que le local n’est pas destiné à une activité commerciale, que la possibilité d’exercer une activité de restauration rapide constituait un élément déterminant de son consentement, que son consentement a été vicié par l’erreur sur la destination des locaux et que la nullité du contrat de cession sera prononcée.
A titre subsidiaire, la société Mac Donner demande la résolution du contrat de cession sur le fondement de l’article 1183 du code civil. Elle expose que la cession du droit au bail a été conclue sous la condition suspensive et/ou résolutoire d’obtention du bailleur d’un nouveau bail prenant effet à la date d’acquisition et qu’en l’absence de réalisation de cette condition, elle entend se prévaloir de la clause résolutoire.
En conséquence de la nullité du contrat ou de sa résolution, la demanderesse sollicite la condamnation de Madame [Z] à lui restituer la somme de 28 000 euros correspondant au prix de cession. Elle demande également la condamnation solidaire de Madame [Z] et de Monsieur [V] à lui rembourser les frais inhérents à la cession, soit 2 800 euros HT d’honoraires pour l’opération relative à la cession, 125 euros de droits d’enregistrement et 217,33 euros de factures EDF actualisées en novembre 2022. Elle sollicite en outre l’indemnisation du préjudice constitué par la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires à compter du mois de février 2022, perte qu’elle estime pouvoir être quantifiée a minima à la somme forfaitaire de 7 000 euros par mois, par référence au chiffre d’affaires de 120 000 euros HT par an réalisé par un autre établissement exploité par son associé majoritaire à Val-d’Anast (35330). Elle chiffre ainsi son préjudice à ce titre à la somme de 182 000 euros pour la période du 1er février 2022 au mois de mars 2024.
A titre très subsidiaire, la société Mac Donner considère que la cédante, le bailleur et l’agence intermédiaire ont manqué à leur devoir d’information alors que la question de la destination du local commercial était pour elle déterminante et elle sollicite leur condamnation solidaire, sur le fondement des articles 1112 et 1240 du code civil, à lui payer la somme de 213 142,33 euros (28 000 + 2 800 + 125 + 217,33 + 182 000).
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Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Monsieur [V] sollicite de voir :
“Vu les articles 1132, 1217 et 1728 du Code civil,
DEBOUTER la société MAC DONNER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONDAMNER la société MAC DONNER à payer à Monsieur [X] [V] les loyers impayés depuis le 1er février 2022, d’un montant mensuel de 950 €, augmentés des pénalités de retard au taux contractuel de 1%.
PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 12 décembre 2018 entre Monsieur [X] [V] et Madame [T] [D] et cédé par Madame [T] [D] à la société MAC DONNER concernant le local situé 93 Place Perdtemps à DIVONNE-LES-BAINS (01220).
CONDAMNER la société MAC DONNER à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.”
Monsieur [V] conclut au rejet de la demande de nullité de la cession du droit au bail, faisant valoir que la demanderesse ne fournit aucune preuve de l’opposition de la copropriété à son installation, que le local loué a toujours eu un usage commercial, qu’il est possible de passer outre la désignation d’un lot dans un état descriptif de division, que la modification de la destination du local pouvait s’effectuer librement, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, que celui-ci ne pouvait pas s’opposer à l’ouverture du commerce et qu’il n’existe donc pas d’erreur sur la destination du local objet de la cession.
Le défendeur sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts par voie de conséquence. Il ajoute que la décision de ne pas user du local commercial incombe à la société Mac Donner, que le bilan versé aux débats concerne un restaurant ouvert à Val-d’Anast et non à Divonne-les-Bains, qu’il aurait fallu que le restaurant exploité par la société Mac Donner lui permette de réaliser un chiffre d’affaires, qu’il convient de noter l’absence totale d’aménagements réalisés dans le local commercial, que la demanderesse ne disposait pas non plus des autorisations de la mairie pour exercer son activité, qu’une ouverture dès le 1er février 2022 n’était pas envisageable et que la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires n’est donc pas établie.
Monsieur [V] affirme qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information, dès lors que le local a bien pour destination un usage commercial. Il ajoute qu’il est impensable que le conseil de la société Mac Donner, qui a participé à la préparation des actes de cession, n’ait pas attiré l’attention de sa cliente sur le contenu du règlement de copropriété.
Au visa de l’article 1728 du code civil et de l’article 8 du contrat de bail, Monsieur [V] sollicite à titre reconventionnel de la société Mac Donner, preneuse du local commercial, le paiement des loyers dus depuis le 1er février 2022 à raison de 950 euros par mois, outre les pénalités de retard au taux contractuel de 1 %.
Au visa de l’article 1217 du code civil, Monsieur [V] demande la résolution judiciaire du contrat de bail cédé à la société Mac Donner, expliquant que le refus de la preneuse de payer les loyers depuis plus d’un an constitue un manquement grave à une obligation déterminante du contrat.
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Dans leurs dernières écritures (conclusions 2) notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, la société Swixim France et la société S2R immobilier, intervenante volontaire, demandent à la juridiction de :
“Vu l’article 122 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1132 du Code civil,
Vu l’article 1112-1 du Code civil,
Vu la jurisprudence et les pièces produites aux débats,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
DÉCLARER la Société à responsabilité limitée MAC DONNER irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ;
CONSTATER l’intervention volontaire de la société S2R IMMOBILIER et lui en donner acte.
CONDAMNER la Société à responsabilité limitée MAC DONNER à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile à la société S2R.
CONDAMNER la Société à responsabilité limitée MAC DONNER aux entiers dépens ;
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Charlotte VARVIER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.”
A titre liminaire, la société Swixim France soulève l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre. Elle explique que la société qui est intervenue dans les négociations relatives à la cession du droit au bail entre Madame [Z] et la société Mac Donner est la société S2R immobilier, tel que mentionné dans l’acte de cession, que, si le siège de la société S2R immobilier est également établi au 4 B rue de la Poste à Annecy, celle-ci est une personne morale distincte, qu’elle n’est pas concernée par la présente procédure, n’ayant pas participé aux négociations, et qu’elle n’a pas qualité pour défendre à l’action.
A titre subsidiaire, en réponse à la demande de nullité du contrat de cession, les défenderesses exposent que l’article 12 du contrat de cession de droit au bail prévoyait une clause de mise en garde et de prise de connaissance, que la société Mac Donner était parfaitement au fait de l’existence d’un règlement de copropriété et de l’exigence de l’accomplissement de certaines formalités aux fins d’occupation du local faisant l’objet de la cession. Elles ajoutent que l’affectation du lot au sein du règlement de copropriété n’est qu’indicative, que tout propriétaire est donc libre de la changer sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale, qu’il est impossible que la copropriété puisse s’opposer à l’exercice d’une activité de restauration rapide, alors qu’elle ne s’est pas opposée à l’exploitation commerciale du local pendant plus de quatre décennies et qu’elle autorise une activité similaire au sein même de l’immeuble. S’agissant du préjudice invoqué par la demanderesse, les défenderesses considèrent que la décision de ne pas procéder à l’exploitation du local et à l’ouverture du commerce ne résulte que de la seule volonté de la société Mac Donner, que celle-ci ne peut pas fonder sa demande sur les revenus déclarés par une autre entreprise exerçant une activité similaire dans un tout autre emplacement géographique et que le préjudice invoqué n’est pas certain.
La société Swixim France et la société S2R immobilier concluent au rejet de la demande de dommages-intérêts pour manquement au devoir d’information, faisant valoir que le syndic de copropriété ne s’est jamais opposé à l’exploitation à titre commercial du lot, que, l’aurait-il voulu, il n’aurait pas pu, l’action étant prescrite, et qu’aucune information n’était due à la société Mac Donner. Elles rappellent que le contrat a attiré l’attention de l’acquéreur sur l’existence d’un règlement de copropriété et qu’aucune information n’a été dissimulée. Elles ajoutent que, dès lors que l’acquéreur est en mesure de s’informer par lui-même, il ne saurait se prévaloir de sa propre carence pour reprocher à son cocontractant de ne pas lui avoir communiqué les informations nécessaires à une prise de décision éclairée et que l’obligation de s’informer est renforcée lorsqu’il s’agit d’un cocontractant professionnel.
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Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.
Madame [Z] n’a pas constitué avocat.
Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 28 mars 2024.
A l’audience du 11 avril 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2024, prorogé au 18 juillet 2024.
MOTIFS
1 - Sur la régularité de la procédure :
Aux termes de l’article 479 du code de procédure civile, “Le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l’étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte introductif d’instance au défendeur.”
Aux termes de l’article 688 du code de procédure civile, “La juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l’acte complété par les indications prévues à l’article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.
S’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :
1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;
2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;
3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.
Le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s’assurer que le destinataire a eu connaissance de l’acte et de l’informer des conséquences d’une abstention de sa part.
Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.”
Il résulte des pièces de la procédure que l’assignation devant être délivrée à Madame [Z], domiciliée Rue de Bassenges 25 à Ecublens (canton de Vaud, Suisse), a été adressée le 6 décembre 2022 par le commissaire de justice instrumentaire au parquet, conformément aux dispositions de l’article 1er de la Déclaration du 1er février 1913, accompagnée d’une lettre de transmission.
Aucun justificatif de remise de l’acte par les autorités suisses n’a été produit par la demanderesse.
Néanmoins, il s’est écoulé plus de six mois depuis l’envoi de l’acte, de sorte qu’il peut être statué au fond conformément aux dispositions de l’article 688 du code de procédure civile.
Il convient de constater la régularité de la procédure.
2 - Sur l’intervention volontaire de la société S2R immobilier à l’instance :
Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, “Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.”
Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, la société S2R immobilier est intervenue volontairement à l’instance.
La recevabilité de l’intervention volontaire n’est pas contestée par les autres parties à l’instance, au regard des dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile.
Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire à l’instance de la société S2R immobilier.
3 - Sur la fin de non-recevoir présentée par la société Swixim France :
En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la société Swixim France à défendre, qui n’a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, aurait dû être présentée devant celui-ci par conclusions d’incident.
Le conseil de la Swixim France, invitée par le juge de la mise en état à s’expliquer sur la compétence du tribunal pour connaître de la fin de non-recevoir par avis de conclure délivré le 19 octobre 2023, n’a présenté aucune observation à ce sujet.
La fin de non-recevoir soulevée devant le tribunal sera déclarée irrecevable.
4 - Sur la demande d’annulation de la cession du droit au bail :
Aux termes de l’article 1130 du code civil, “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”
Aux termes de l’article 1132 du même code, “L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.”
En l’espèce, la société Mac Donner a conclu le 24 janvier 2022 avec Madame [Z], en présence de Monsieur [V], bailleur, un contrat de cession du droit au bail portant sur un local commercial composé de deux pièces d’une superficie totale de 24,66 m² dans un ensemble en copropriété situé 93 place Perdtemps à Divonne-les-Bains (Ain).
L’article 2 du contrat, intitulé “Conditions”, stipule notamment “Le Preneur pourra exercer dans les lieux les activités suivantes : Restauration rapide et vente sur place et à emporter de plats et sandwichs chaud, Kebab.”
L’article 7 du contrat, intitulé “Autorisation de la cession”, prévoit que “Suite à démarche auprès des Bailleurs, ces derniers ont déclaré, par retour du courrier du 21 décembre 2021 :
- Renoncer à son droit préférentiel ;
- Consentir à la présente cession et l’accepter ;
- Agréer le Cessionnaire en qualité de nouveau Locataire, aux lieu et place de la société Madame [T] [Z], Cédant ;
- Autoriser l’activité alimentaire et de snack KEBAB envisagée par le cessionnaire.”
L’article 8 du contrat, intitulé “Déclaration”, stipule que “Le Cédant déclare : (...) Qu’à sa connaissance aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit l’activité alimentaire et de snack KEBAB envisagée par le cessionnaire.”
L’article 11 du contrat, intitulé “Remise de titres”, indique que “Le Cédant a remis au Cessionnaire qui le reconnaît :
- Un original du bail du 12 décembre 2018
- Une copie du règlement de Copropriété.”
L’article 12 intitulé “Mise en garde - Prise connaissance”, stipule que “L’attention de l’acquéreur à dument été attiré ainsi qu’il le reconnait expressément sur la clause du règlement de copropriété du chapitre occupation (page 45 du règlement) interdisant un commerce générateur de nuisance sonore ou olfactive.
Celui-ci reconnait avoir été mis en garde sur les conséquences et a indiqué décharger le rédacteur de toutes conséquences d’une action de la copropriété à son encontre au regard des conditions d’exploitation de son activité notamment sur l’évacuation des fumées et les odeurs générées et les bruits.”
Il résulte clairement des mentions des articles 2, 7 et 8 rappelées ci-dessus que la possibilité d’exercer une activité de restauration rapide a été une condition déterminante du consentement de la société Mac Donner.
Or la demanderesse produit en pièce numéro 19 un courriel adressé le 22 février 2022 par un préposé de la société Foncia lémanique, syndic de la copropriété, à Monsieur [V], qui répond à celui-ci que le règlement de copropriété, en page 45, interdit l’activité de restauration, que le local a une destination de garage et non de commerce et que l’accord de l’assemblée générale est nécessaire.
La demanderesse justifie ensuite avoir adressé le 4 mai 2022 un courrier à la société Foncia lémanique, prise en son agence Debois immobilier à Divonne-les-Bains, en sa qualité de syndic de la copropriété, lui demandant de lui communiquer la date de la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires et les raisons de l’interdiction de son activité.
Par courrier du 5 mai 2022, le syndic de copropriété a répondu que Monsieur [V] est propriétaire du lot de copropriété numéro 219, que ce lot est désigné dans le règlement de copropriété comme un garage, qu’elle n’a pas trouvé trace d’une demande d’autorisation d’exploiter le local à des fins commerciales et que la demande d’autorisation d’exploiter une activité de restauration serait portée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Il n’est pas fait état par les parties du vote ultérieur d’une résolution par l’assemblée générale des copropriétaires autorisant le changement de destination du lot numéro 219.
Les parties sont en désaccord sur le point de savoir si le changement d’usage du lot numéro 219 nécessitait ou non une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le règlement de copropriété prévoit que :
- l’immeuble à construire sera affecté à l’usage principal d’habitation (page 4),
- le lot numéro 219 est un garage (page 37),
- chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination (page 44),
- les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception du local sis au rez-de-chaussée, qui pourra être occupé commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble (page 45),
- les garages ou boxes ne pourront servir qu’au remisage. Il ne pourra y être exploité aucun atelier de réparations (page 47).
Il est ainsi établi que l’immeuble Le Perdtemps est à destination d’habitation, à l’exception d’un unique lot à usage commercial, qui est le lot numéro 1 du bâtiment A (page 6).
Si la liberté de jouissance de son lot par chaque copropriétaire lui permet de modifier la destination du lot sans autorisation de l’assemblée générale, c’est à la condition que le changement d’usage ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires (3e Civ., 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-25.339 ; 3e Civ., 14 octobre 2014, pourvoi n° 13-20.585). Le changement d’usage d’un lot qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires n’est possible qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale prise à l’unanimité (3e Civ., 19 octobre 2011, pourvoi n° 10-20.634).
En l’espèce, l’immeuble Le Perdtemps a pour destination l’habitation, l’unique exception concernant le lot numéro 1 ne permettant pas de considérer que sa destination serait mixte. Le fait que Monsieur [V] ait exploité dans le local litigieux une activité d’auto-école pendant “près de 40 ans”, selon ses dires, n’est pas suffisant pour établir l’existence d’une autorisation tacite des copropriétaires pour l’exercice d’une activité commerciale, ni une renonciation tacite des copropriétaires à faire respecter la destination de l’immeuble. L’exercice d’une activité commerciale par la société Mac Donner dans le lot numéro 219 est donc bien soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’erreur alléguée par la société Mac Donner, qui porte sur une qualité essentielle du local pris à bail et qui est excusable au regard des mentions figurant dans l’acte, est établie.
Par suite, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de cession du droit au bail conclu entre la société Mac Donner et Madame [Z] le 24 janvier 2022.
5 - Sur la demande de restitution :
En application de l’article 1178, alinéas 2 et 3, du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.
Par l’effet de l’annulation du contrat de cession du droit au bail, la société Mac Donner est bien fondée en sa demande de condamnation de Madame [Z] à lui payer la somme de 28 000 euros correspondant au prix de vente.
La demanderesse présente à l’encontre de Madame [Z] et de Monsieur [V] une demande en paiement des frais inhérents à la cession, à savoir soit la somme de 2 800 euros HT d’honoraires pour l’opération relative à la cession, la somme de 125 euros de droits d’enregistrement et la somme de 217,33 euros de factures EDF actualisées en novembre 2022, sans préciser le fondement de sa demande.
Il est de principe que le vendeur ne peut, en conséquence de l’annulation de la vente, être condamné qu’à la restitution des sommes qu’il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute (3e Civ., 2 février 2005, pourvoi n° 03-18.991).
Les sommes réclamées n’ayant pas été perçues par Madame [Z] ou Monsieur [V], la demande en paiement de ces frais doit être fondée sur la responsabilité des cocontractants pour faute.
6 - Sur les demandes de dommages-intérêts :
Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Il incombe à la société Mac Donner de prouver la faute commise par ses co-contractants, l’existence d’un préjudice et le lien de causalité entre les deux.
La demanderesse soutient que la cédante et le bailleur ont commis une faute en ne l’informant pas, antérieurement à la conclusion de l’acte de cession, de l’existence de dispositions du règlement de copropriété faisant obstacle à l’exercice d’une activité commerciale dans le local litigieux.
Le contrat de cession du droit au bail a été annulé pour erreur du cessionnaire et non pour dol du cédant.
Madame [Z] a expressément déclaré dans l’acte ne pas avoir connaissance d’une disposition du règlement de copropriété interdisant l’activité de restauration envisagée par le cessionnaire. La cédante a pu légitimement ignorer l’existence d’une disposition interdisant l’activité d’une activité commerciale dans le local pris à bail, dès lors que le contrat de bail conclu le 12 décembre 2018 mentionne que le local est à usage de tout commerce, à l’exception de l’activité d’auto-école, qu’elle a exercé sa propre activité commerciale sans encombre pendant plusieurs années et que le bailleur a lui-même exercé une activité professionnelle dans ce local pendant de très nombreuses années.
De même, Monsieur [V], bailleur intervenu à l’acte pour agréer le cessionnaire et autoriser son activité de restauration, a pu légitimement, en l’absence de toute réaction des copropriétaires à la suite du changement d’affectation de son lot, considéré que ce changement d’affectation n’était pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété.
Dès lors, Madame [Z] et Monsieur [V], qui ont eux-mêmes commis de bonne foi une erreur sur la situation juridique du local, n’ont commis aucune faute en omettant d’informer la société Mac Donner de l’impossibilité d’exercer dans le local une activité commerciale sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Au surplus, les préjudices matériels invoqués par la société Mac Donner ne sont pas démontrés, en ce que :
- les droits d’enregistrement payés à l’administration fiscale sont restituables sur le fondement de l’article 1961 du code général des impôts, une fois la décision prononçant la nullité de la cession passée en force de chose jugée,
- le paiement de factures d’électricité pour un total de 217,33 euros n’est pas prouvé, seule une facture de 35,33 euros TTC étant produite,
- l’existence d’une perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires n’est pas certaine, puisque l’exploitation d’une activité de restauration était impossible sans la réalisation de travaux dans le local et qu’aucune pièce n’est fournie pour établir la viabilité d’un tel commerce.
En conséquence, la société Mac Donner sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts.
7 - Sur la demande reconventionnelle de paiement des loyers :
Le contrat de cession du droit au bail conclu le 24 janvier 2022, affecté d’un vice du consentement, est nul et censé n’avoir jamais existé. Ce contrat n’a fait naître aucune obligation à la charge des parties.
La société Mac Donner n’est donc redevable d’aucun loyer à l’égard de Monsieur [V].
La demande en paiement de loyers présentée par Monsieur [V] sera rejetée.
8 - Sur la demande reconventionnelle de résolution judiciaire du contrat de bail commercial :
Le contrat de cession du droit au bail étant annulé, la société Mac Donner est réputée ne jamais être devenue locataire du local. Elle n’était pas tenue au paiement des loyers et n’a commis aucune faute en s’abstenant de régler les loyers.
La demande de résolution judiciaire du contrat de bail commercial présentée par Monsieur [V] sera rejetée.
9 - Sur les demandes subsidiaires présentées à l’encontre de la société Swixim France et S2R immobilier :
Les demandes indemnitaires à l’encontre des sociétés Swixim France et S2R immobilier sont présentées par la société Mac Donner à titre subsidiaire, s’il n’est pas fait droit à la demande de nullité du contrat de cession du droit au bail.
La demande de nullité du contrat de cession du droit au bail étant accueillie, les demandes subsidiaires ne seront donc pas examinées.
10 - Sur les frais et dépens :
Chaque partie succombant en tout ou en partie en ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge de ses frais et dépens.
A défaut de condamnation aux dépens, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sont inapplicables.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate la régularité de la procédure,
Déclare recevable l’intervention volontaire à l’instance de la société S2R immobilier,
Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Swixim France,
Prononce la nullité du contrat de cession du droit au bail conclu le 24 janvier 2022 entre la société Mac Donner et Madame [T] [Z] épouse [D] portant sur un local commercial composé de deux pièces d’une superficie totale de 24,66 m² dans un ensemble en copropriété situé 93 place Perdtemps à Divonne-les-Bains (Ain),
Condamne Madame [T] [Z] épouse [D] à payer à la société Mac Donner la somme de 28 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,
Déboute la société Mac Donner de ses demandes de dommages-intérêts,
Déboute Monsieur [X] [V] de sa demande reconventionnelle de paiement des loyers,
Déboute Monsieur [X] [V] de sa demande reconventionnelle de résolution judiciaire du contrat de bail commercial,
Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Prononcé le dix-huit juillet deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,
Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier Le président
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Pierre-Emmanuel THIVEND
Me Danielle HUGONNET-CHAPELAND
Me Charlotte VARVIER
