JUGEMENT DU :04 Juillet 2024
MINUTE N°: 24/
DOSSIER N° :N° RG 22/03244 - N° Portalis DBWH-W-B7G-GFDK
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE
CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 Juillet 2024
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
Madame [X] [F] divorcée [I]
née le 13 Août 1969 à VALENCE (26000),
demeurant Chemin des Chatons 6 - 2502 BIEL BIENNE (SUISSE)
représentée par Me Fabrice PAGANELLI, avocat plaidant au barreau de Chambery, Me Clémence NEVEU, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : 108
DEFENDEURS
Monsieur [O] [Z] [N]
né le 28 Août 1970 à MONTHEY,
demeurant 119 rue de la Forge - 01200 CONFORT
S.C.I. CL ALL PRAHNA,
dont le siège social est sis 119 rue de la Forge - 01200 CONFORT
représentés par Me Loïc CONRAD, avocat plaidant au barreau de Thonon-les-Bains, Me Léa DAUBIGNEY, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : 94
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
PRESIDENT:Monsieur GUESDON, 1er Vice Président
ASSESSEURS:Madame BLIN, Vice Présidente
Monsieur DRAGON, Juge
GREFFIER:Madame LAVENTURE,
DÉBATS :tenus à l’audience publique du 16 Mai 2024
JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire
A l’audience, Madame BLIN a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile
ELEMENTS DU LITIGE
Monsieur [O] [N] est veuf de Madame [W] [D], mère de Madame [X] [F].
Par testament du 7 septembre 2010, Madame [W] [D] avait exprimé la volonté suivante : “donne à ma fille [X] [F] (...) Le grenier de la maison de Confort, sa terrasse et le jardin à l’arrière de ladite maison ainsi que le sentier des hortensias entre les deux maisons. Je donne à mon mari [O] [N] la jouissance ainsi que les meubles se trouvant dans la maison jusqu’à la fin de sa vie du rez-de-chaussée et l’étage des chambres de la maison de Confort, ainsi que le jardin devant la maison ainsi que la cour d’entrée.”
Madame [W] [D] est décédée le 24 octobre 2011 à Saint-Julien-en-Genevois (74).
Par acte de partage du 7 juin 2012 dressé devant Maître [M] [G], notaire à Bellegarde-sur-Valserine (01), Monsieur [O] [N] et Madame [X] [F] ont convenu qu’en application du testament du 7 septembre 2010 susvisé, Monsieur [O] [N] serait légataire de l’usufruit d’une partie du bien immobiliser sis à Confort (rez-de-chaussée et premier étage de la maison, ainsi que le jardin et la cour d’entrée), que Madame [X] [F] serait légataire de la nue-propriété d’une partie du bien immobilier sis à Confort (rez-de-chaussée et premier étage de la maison, ainsi que le jardin et la cour d’entrée), et qu’elle était légataire en pleine propriété d’une partie du bien immobilier sis à Confort (le grenier, sa terrasse et le jardin à l’arrière).
Afin de différencier les biens légués à chacun des copartageants, cet acte de partage a créé une copropriété en divisant la maison en deux lots distincts :
- le lot n°1 consistant en un appartement en duplex composé de :
* au rez-de-chaussée : un ancien four et une partie habitation comprenant : une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine, une salle de bains et des WC.
* à l’étage : trois chambres et un balcon.
Ainsi que la jouissance privative d’une cour et d’une terrasse située au rez-de-chaussée.
Et les 617/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
- le lot n°2 consistant en un grenier situé dans les combles, ainsi qu’une loggia, ainsi que la jouissance privative d’un jardin situé au rez-de-chaussée et d’une terrasse située à l’étage, au-dessus de l’ancien four,
Et les 383/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
Monsieur [O] [N] détient donc l’usufruit du lot n°1 des parcelles 134 et 135 sur la commune de Confort (01) dont Madame [X] [F] est la nue-propriétaire.
Par ailleurs, cet acte de partage a institué une servitude de passage réciproque aux deux lots.
Par acte de vente du 27 mars 1995, Monsieur [O] [N] avait acquis la propriété de la parcelle voisine 136, qu’il a ensuite vendue à la SCI CL ALL PRAHNA le 2 juin 2021.
Se plaignant de troubles anormaux du voisinage liés notamment à des locations saisonnières sur le site airbnb par Monsieur [O] [N] du lot dont il est usufruitier, le conseil de Madame [X] [F] lui a envoyé vainement un courrier recommandé avec accusé réception en date du 9 septembre 2022 lui proposant de convenir amiablement de la cessation de toute location saisonnière dans le lot n°1 de la copropriété des parcelles 134-135 et de la suppression du droit de passage entre les parcelles 134-135 et 136, puisque des récents aménagements procureraient un accès à l’arrière de cet immeuble n°136.
Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, Madame [X] [F] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse Monsieur [O] [N] en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, Madame [X] [F] a appelé en cause la SCI CL ALL PRAHNA.
Par ordonnance du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 octobre 2023, Madame [X] [F], divorcée [I], sollicite de :
“Vu les dispositions des articles 618 et 651 du Code Civil, 8 et 9 de la Loi n° 65-557 du 10
juillet 1965
Condamner Monsieur [O] [N] à cesser, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, toute location de courte durée du lot n°1 de la copropriété située sur les parcelles 134-135 à CONFORT (01).
Condamner Monsieur [O] [N] à payer à Madame [X] [F]-[I] la somme de 3000 euros au titre de la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par les locations tant du lot n°1 de la copropriété située sur les parcelles 134-135.
Condamner Monsieur [O] [N] à retirer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, le tuyau d'évacuation des fumées du poêle à granulés installé dans le mur de la maison située sur la parcelle n°135.
Condamner la SCI CL ALL PRAHNA à payer à Madame [X] [F]-[I] la somme de 4000 euros au titre de la réparation des troubles anormaux de voisinage causés par les locations de la parcelle n°136 à CONFORT (01).
Condamner la SCI CL ALL PRAHNA à cesser, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, toute utilisation par tous occupants de son chef excédant le simple passage sur la surface affectée à la servitude de passage entre les parcelles 134-135 et 136.
Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [O] [N] et de la SCI CL ALL PRAHNA.
Condamner Monsieur [O] [N] et la SCI CL ALL PRAHNA à payer à Madame [X] [F]-[I] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre la somme de 541,70 euros au titre du remboursement du coût du constat du 20 octobre 2023.
Condamner Monsieur [O] [N] et la SCI CL ALL PRAHNA aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Clémence NEVEU, Avocate au Barreau de L'AIN, en application de l'article 699 du CPC.
Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire”.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 juin 2023, Monsieur [O] [N] et la SCI CL ALL PRAHNA sollicitent de :
“Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées au débat,
DEBOUTER Madame [F] de l'intégralité de ses demandes,
ENJOINDRE Madame [F] de procéder à l'isolation phonique de son sol, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
ENJOINDRE Madame [F] à procéder à l'enlèvement du portail installé sur la servitude de passage, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
ENJOINDRE Madame [F] à procéder aux travaux d'étanchéité de sa terrasse ainsi qu'à la
réparation de la gouttière qui fuit, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
ENJOINDRE Madame [F] à procéder à l'enlèvement de ce tuyau de la servitude, sous
astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement rendu par la présente juridiction.
JUGER que la réalisation des travaux précités sera effectuée conformément aux règles de l'art, et sera vérifiée par tout maître d'ouvre utile choisi par Monsieur [N], et aux frais de Madame [F],
JUGER que la présente juridiction sera compétente pour liquider ces astreintes,
CONDAMNER Madame [F] à respecter les règles communales en matière de dépôt de poubelles sur la voie publique,
ENJOINDRE Madame [F] de cesser de troubler la jouissance des locataires de Monsieur [N], de la SCI CL ALL PRAHNA et Monsieur [N] lui-même,
CONDAMNER Madame [F] à régler la somme de 5.000 euros à Monsieur [N] et la SCI CL ALL PRAHNA en réparation du préjudice subi du fait de ses agissements,
ORDONNER la désignation d'un administrateur provisoire qui prendra toutes les mesures nécessaires afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété
CONDAMNER Madame [F] à régler à Monsieur [N] et la SCI CL ALL PRAHNA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Madame [F] aux entiers dépens de la procédure.”
Il sera renvoyé aux dernières conclusions susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2024.
A l’audience de plaidoirie du 16 mai 2024, date à laquelle l’affaire a été utilement appelée et retenue, les parties ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DECISION
- Sur les demandes principales liées aux locations reprochées à Monsieur [O] [N]
Selon un principe général du droit, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, principe qui institue une responsabilité objective, sans faute, fondée sur la preuve du trouble anormal.
En l’espèce, il résulte de l’acte de partage du 7 juin 2012 dressé devant Maître [M] [G], notaire à Bellegarde-sur-Valserine (01), que Monsieur [O] [N] et Madame [X] [F] ont créé une copropriété en instituant deux lots, Monsieur [O] [N] ayant l’usufruit du lot n°1, et que le règlement de copropriété institué à cet effet prévoyait notamment que :
“L’immeuble est destiné à usage mixte “habitation et professionnel” à l’exception des rez-de-chaussée réservés exclusivement à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire.
L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux de voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. (...)
De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’IMMEUBLE, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.
Les appartements et locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs.”
Par ailleurs, cet acte de partage a institué une servitude de passage réciproque libellée comme suit :
“Fonds dominant :
Identification du ou des propriétaire(s) du fonds dominant :
M. [O] [N] et mme [X] [I] pour les parcelles AB 134 et AB 135 ; M. [N] pour la parcelle AB 136.
Commune : CONFORT (01200), Ain
Désignation cadastrale :
Premier fonds (à la fois dominant et servant)
Section AB, numéro 134, lieudit : 5036 rue de la Forge, pour 1a 86ca
Section AB, numéro 135, lieudit : le Village, pour 2a 40ca
Second fonds (à la fois dominant et servant)
Section AB, numéro 136, lieudit : le village, pour
Fonds servant ;
Identification du ou des propriétaire(s) du fonds dominant :
M. [O] [N] et Mme [V] [I] pour les parcelles AB 134 et AB 135 ; M. [O] [N] pour la parcelle AB 136.
Commune : CONFORT (01200), Ain
Désignation cadastrale :
Premier fonds (à la fois dominant et servant)
Section AB, numéro 134, lieudit : 5036 rue de la Forge, pour 1a 86ca
Section AB, numéro 135, lieudit : le Village, pour 2a 40ca
Second fonds (à la fois dominant et servant)
Section AB, numéro 136, lieudit : le village, pour
(...)
A titre de servitude réelle et perpétuelle, les propriétaires des fonds servant et dominant (et leurs propriétaires successifs) se consentent une servitude de passage réciproque, en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs des fonds, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. (...)
Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.
Il ne pourra être ni obstrué par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord des parties. (...)
L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage et aux besoins des propriétaires du fonds dominant.”
En l’espèce, Madame [F] considère que Monsieur [N] est à l’origine de troubles anormaux du voisinage justifiant ses demandes de cessation de toute location de courte durée et d’indemnisation de son préjudice pour plusieurs raisons, dont la première est le caractère irrégulier des locations de type airbnb dans le lot n°1 de la copropriété des parcelles 134-135 dont il a l’usufruit.
Elle considère qu’en effet, alors que dans son testament du 7 décembre 2010, sa défunte mère avait indiqué souhaiter que “toute la famille vive en bon état d’esprit et que pendant les vacances, ils passent tous de bons moments en famille dans cette maison familiale de Confort”, Monsieur [N] a fait du lot n°1 dont il a l’usufruit un pur investissement locatif en le proposant à des locations sur le site internet airbnb, ce qui bafouerait la volonté de la défunte.
Cependant, ce premier moyen est inopérant pour caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage, les relations conflictuelles des parties ayant mené à leur incapacité réciproque de respecter cette volonté ne pouvant constituer à elles seules une responsabilité pour trouble anormal du voisinage, en l’absence de démonstration d’un tel trouble.
Le deuxième motif avancé par Madame [F] est relatif au fait que le règlement de copropriété instauré par les parties dans l’acte de partage comprendrait plusieurs prescriptions qui, de fait, interdiraient les locations bruyantes de type airbnb, de sorte que les locations airbnb effectuées par Monsieur [N] violeraient ledit règlement de copropriété.
Cependant, l’examen de ce règlement de copropriété décidé d’un commun accord par les parties démontre que l’immeuble est destiné à usage mixte habitation et professionnel, et que dans le chapitre VI “Mutation-location-action en justice”, au 2°/, il est prévu un paragraphe spécifique en cas de location d’un des lots.
Par suite, la location du lot dont il a l’usufruit par Monsieur [N] n’apparaît pas, par principe, contraire au règlement de copropriété.
Par ailleurs, si ce règlement de copropriété rappelle la nécessité de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage, de ne pas nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants, et que les appartements et locaux devront être occupés par des “personnes de bonne vie et moeurs”, de telles prescriptions de principe ne peuvent toutefois être invoquées qu’en cas de démonstration concrète de l’existence d’un trouble qui excéderait les inconvénients normaux du voisinage.
Or, en l’espèce, Madame [F] considère que les locations airbnb effectuées par Monsieur [N] dans son lot n°1 lui causeraient un trouble anormal de voisinage par le fait que les locataires commettraient des incivilités, allant jusqu’à uriner dans son jardin, que leurs incursions dans son jardin seraient nombreuses et se seraient répétées pendant l’été 2023 malgré l’introduction de la présente procédure, que les meubles de jardin seraient déplacés pour concrétiser des cages de football improvisées, que la cour devant de la parcelle 135 serait allègrement utilisée en tant que parking pour motos, que les locataires causeraient des nuisances de fumées de cigarettes dont les mégots seraient systématiquement jetés à terre, et qu’elle subirait des nuisances de bruit en pleine nuit.
Elle considère également que les locations sur la parcelle n°136 appartenant à la SCI CL ALL PRAHNA lui causent également un trouble anormal du voisinage, justifiant sa demande de cessation de l’utilisation par tous occupants de son chef excédant le simple passage sur la surface affectée à la servitude de passage entre les parcelles 134-135 et 136.
En effet, elle déplore le fait que chaque nouveau locataire airbnb ouvre le portail entre les deux maisons, utilise jour et nuit la servitude de passage située entre les deux maisons pour se rendre dans l’angle arrière gauche de la maison de Monsieur [N], que ces locataires entreposent souvent leurs vélos ou bagages dans le passage, étant précisé que sa fenêtre à elle est située au-dessus de ce passage, lui causant de nombreuses nuisances, y compris la nuit, d’autant que des vols se produiraient depuis le passage. Elle ajoute ainsi qu’alors que la servitude de passage avait été créée dans un contexte où la grange était utilisée par un ébéniste pour faire sécher des planches de bois, la transformation de l’utilisation de cette servitude de passage qui sert désormais à desservir cinq locations, est constitutive d’un dol, puisqu’elle ne l’aurait jamais acceptée si elle avait eu connaissance des projets de locations de Monsieur [N], et que cela lui cause des troubles anormaux du voisinage.
Cependant, les seules pièces probantes produites par Madame [F] sont :
- une photographie non datée du portail se trouvant sur la servitude de passage, ouvert ;
- des photographies démontrant la configuration des lieux et les annonces de location airbnb des appartements litigieux ;
- une photographie des 7 boîtes à clés confirmant les locations effectuées par Monsieur [N], dont au moins deux concernent le bâtiment du 119 appartenant à la SCI CL ALL PRAHNA ;
- une photographie de l’assiette de la servitude de passage, disponible sur le site de location, à qui Madame [F] reproche le fait de l’utiliser à des fins commerciales et de la montrer sous un angle festif, avec des ballons ;
- des déclarations qu’elle a faites dans le cadre de son audition libre devant les gendarmes en date du 17 décembre 2022 à la suite de la plainte déposée par M. [N] à son encontre pour violation de domicile, par lesquelles elle se plaint des nuisances causées par les locataires de ce dernier ;
- une capture d’écran de SMS daté du 10 septembre à 23h38 dans lequel elle indique à M. [N] : “Bonsoir [O], c’est extrêmement bruyant en dessous de chez moi. Si tu veux bien intervenir. Je ne sais pas combien de gens il y a, mais c’est la fête et je ne peux une fois de plus pas dormir. A minuit, j’appelle la gendarmerie.” ;
- un mail du 26 août 2019 de la part de Monsieur [Y] [F] (le frère de la demanderesse) à Monsieur [U] [R] dans lequel il indique notamment que des inconnus sont dans son jardin en train de boire le café et que les locataires ne respectent pas l’accord selon lequel ils doivent se garer sur la place bétonnée où sont situées les poubelles ;
- des photographies datées de juillet et août 2023 démontrant la présence de personnes dans le jardin du lot n°2 de Madame [F] ;
- une photographie non datée démontrant la présence de quatre locataires arrivant ou partant d’une location, avec deux véhicules stationnés à proximité ;
- quatre photographies dont la date du 31 juillet 2023 a été ajoutée, représentant la présence de 4 motos garées dans la cour avant de la location airbnb de la maison 135 et leur départ le lendemain, la mention “le lendemain matin de 7h00 à 9h00" ayant été ajoutée ;
- deux photographies non datées démontrant pour l’une des chaises vides installées dans le jardin du lot n°2 de Madame [F], et pour l’autre, une table de jardin renversée ;
- une photographie du portail se trouvant sur la servitude de passage comprenant une affiche indiquant qu’il ne doit surtout pas être fermé ;
- une attestation de la soeur de Madame [W] [D] indiquant que cette dernière n’aurait jamais accepté des locations saisonnières de type airbnb dans sa maison et son jardin ;
- une audition de Madame [X] [F] devant les gendarmes en date du 30 août 2023 dans laquelle elle indique avoir des problèmes de voisinage avec les locations airbnb de son voisin, et que la veille, sa fille lui a dit que le bruit était insupportable, et qu’elle a croisé un locataire airbnb en train d’uriner sur son terrain qui a prétexté ne pas avoir vu qu’il s’agissait d’une propriété privée ;
- un commentaire d’une locataire airbnb en date du mois d’avril 2022 regrettant d’avoir dû arrêter la musique à minuit pour un anniversaire alors qu’il avait été signalé avant la réservation.
Or, il résulte de l’analyse de ces pièces qu’il n’existe pas d’éléments probants objectifs démontrant l’existence de troubles qui excéderaient les inconvénients normaux du voisinage, causés par les locations airbnb effectuées par Monsieur [N] et la SCI CL ALL PRAHNA, ni que de telles locations violeraient le règlement de copropriété, la grande majorité des pièces n’étant que des preuves émanant de Madame [F] elle-même. Ceci est d’autant plus vrai que Madame [F] reconnaît ne vivre que très ponctuellement dans les lieux litigieux dans lesquels elle vient certains week-ends et durant les vacances, étant précisé que ses conclusions la domicilient en Suisse où elle travaille.
De même, l’éventuelle aggravation de la servitude de passage n’est pas invoquée en tant que telle, et a fortiori, il n’est pas démontré qu’elle constitue un trouble anormal du voisinage pour Madame [F].
Enfin, si Madame [F] rappelle les dispositions de l’article 618 du code civil selon lesquelles l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, il n’en demeure pas moins qu’elle ne demande pas la cessation de l’usufruit et qu’en tout état de cause, aucun abus n’est établi.
Au contraire, Monsieur [N] réfute tout trouble anormal du voisinage en raison de ses locations, et il démontre que le règlement de la maison [A] indique qu’il ne s’agit pas d’un lieu festif, que le calme des lieux doit être préservé, qu’il est interdit de monter sur le jardin supérieur au-delà de la propriété “propriété privée”, que la maison [A] est non fumeur et que les mégots de cigarettes doivent être jetés dans les cendriers. Il produit également une réponse qu’il a faite à un locataire rappelant la nécessité de respecter le calme des lieux, de récupérer les mégots et de se garer sur le parking un peu plus loin indiqué, ainsi que des photographies de bocaux au nom de ses gîtes à usage de cendriers.
Par ailleurs, si l’objectivité des commerçants du village de Confort peut légitimement être remise en cause par la demanderesse, il n’en demeure pas moins que leurs attestations vont dans le sens de l’absence d’excès commis par les locataires de Monsieur [N], et que l’attestation plus objective d’une voisine, Madame [L] [K], indique que : “Les gens qui viennent louer ici sont des gens qui viennent se ressourcer, découvrir la région, ou qui cherchent un logement temporaire pour travailler ici. Je promène souvent mon chien, aucun souci avec ces locataires. Il m’est arrivé d’échanger avec eux.”
Mais surtout, Monsieur [N] démontre que les nuisances de bruit invoquées par Madame [F] sont en grande partie liées à la mauvaise isolation entre leurs appartements. Il produit en effet des commentaires de locataires se plaignant du problème d’isolation du plafond et des bruits de pas des voisins du dessus. Or, il démontre que seule Madame [F] serait à même d’améliorer cette isolation, puisqu’il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 avril 2023 qu’il produit que les trois chambres du premier étage du lot dont il a l’usufruit ont une hauteur de plafond peu importante (2,17 m, 2,25 m et 2,30 m), ne lui permettant pas de procéder à des travaux d’isolation phonique. Au contraire, Monsieur [N] indique dans ses écritures que l’appartement du dessus du deuxième étage de Madame [F] a une hauteur sous plafond de près de 6 mètres, ce qu’elle ne conteste pas, et il est évident que seuls des travaux de plancher seraient de nature à y remédier, contrairement à ce qu’indique Madame [F], et quand bien même elle affirme en avoir déjà fait.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il doit être considéré que la réalité des troubles anormaux du voisinage invoqués par Madame [F] n’est pas suffisamment établie, de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes d’indemnisation de son préjudice à ce titre et de condamnation de Monsieur [N] à cesser sous astreinte toute location de courte durée du lot n°1 de la copropriété située sur les parcelles 134-135 à Confort.
Madame [F] sera également déboutée de sa demande tendant à condamner la SCI CL ALL PRAHNA à cesser toute utilisation par tous occupants de son chef excédant le simple passage sur la surface affectée à la servitude de passage entre les parcelles 134-135 et 136.
- Sur la demande principale relative au tuyau d’évacuation des fumées du pôle à granulés installé dans le mur de la maison située sur la parcelle n°135
En l’espèce, Madame [F] reproche à Monsieur [N] d’avoir installé un poêle à granulés dans le salon/pièce couchage de la maison située sur la parcelle 135, vers la verrière, soit juste en-dessous de la terrasse de son habitation, et de ne pas respecter les distances imposées par les règles de conception générale de ces appareils, en ce qu’il est situé en limite de propriété sans respecter les trois mètres de distance minimum avec la propriété voisine, et en ce que le conduit d’évacuation est installé à moins de deux mètres d’un ouvrant (les fenêtres de son salon) et à moins de trois mètres des ouvertures de son habitation, ce qui crée un risque d’intoxication.
Elle demande donc, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, de condamner Monsieur [N] à procéder à la destruction sous astreinte de ce tuyau d’évacuation de fumées.
L’existence de ce tuyau est confirmée par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 octobre 2023 produit par Madame [F], qui démontre notamment qu’il traverse la façade Ouest.
Cependant, le règlement de copropriété établi dans l’acte de partage du 7 juin 2012 précise que font partie des parties communes les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toutes natures, y compris les conduits de fumée et cheminées, avec leurs accessoires tels que coffres et gaines, têtes et souches de cheminées.
En conséquence, Madame [F] n’est pas fondée à solliciter le retrait, par Monsieur [N], d’une partie commune, étant relevé que le syndicat des copropriétaires n’est pas dans la cause.
Non fondée, cette demande de retrait du tuyau d’évacuation des fumées du poêle à granulés sera donc rejetée.
- Sur les demandes reconventionnelles
* Sur la condamnation à enjoindre à Madame [F] de procéder à l’isolation phonique de son sol
Dans la mesure où Monsieur [N] ne justifie pas que les problèmes d’isolation phonique entre le lot n°2 de Madame [F] et le lot n°1 dont il a l’usufruit lui créeraient personnellement un trouble anormal du voisinage, il convient de le débouter de sa demande tendant à enjoindre à cette dernière de procéder à l’isolation phonique de son sol sous astreinte.
* Sur la condamnation à enjoindre à Madame [F] de procéder à l’enlèvement du portail installé sur la servitude de passage
L’acte de partage ayant instauré la servitude de passage réciproque entre les deux lots de copropriété a indiqué que le passage “ne pourra être ni obstrué, ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.”
En l’espèce, Monsieur [N] reproche à Madame [F] d’avoir installé un portail en fer, source de nuisances sonores, et de le fermer à clés alors qu’il se trouve à l’extérieur à proximité du logement, l’empêchant ainsi de regagner sa propriété.
Cependant, en application de l’article 547 du code civil, tout propriétaire a le droit de se clore, et Monsieur [N] ne conteste pas ne pas avoir une clé de ce portail, de sorte qu’il n’est pas démontré une atteinte au droit de passage.
En outre, Madame [F] produit des attestations de son père et de son compagnon qui démontrent que Monsieur [N] aurait accepté l’installation de ce nouveau portail, et les photographies qu’elle produit démontre les stigmates d’un ancien portail (gonds, seuil), ce qui est confirmé par l’attestation de l’ancienne locataire ayant occupé les lieux avant les locations saisonnières de courte durée.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [N] et la SCI CL ALL PRAHNA seront déboutés de leur demande tendant à enjoindre à Madame [F] de procéder à l’enlèvement du portail.
* Sur la condamnation à enjoindre à Madame [F] de procéder aux travaux d’étanchéité de sa terrasse ainsi qu’à la réparation de la gouttière qui fuit
Monsieur [N] reproche à Madame [F] de laisser le bien se dégrader en raison d’une part d’une fuite dans une gouttière émanant de la partie du bien dont elle a la pleine propriété, d’autre part de l’eau qui s’écoule sur la terrasse dont il a l’usufruit, sur laquelle est simplement posé un lino, ce qui a occasionné des fuites dans son salon.
Cependant, c’est à juste titre que Madame [F] oppose le fait que cette demande concerne des parties communes de la copropriété.
En effet, il résulte de l’examen du règlement de copropriété que les tuyaux d’écoulement et de descente des eaux pluviales et ménagères sont des parties communes, ainsi que les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité.
En l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires, cette demande n’apparaît pas fondée à l’encontre de Madame [F] qui ne peut être condamnée qu’à procéder aux travaux de parties privatives.
* Sur la condamnation à enjoindre à Madame [F] de procéder à l’enlèvement du tuyau de la servitude
Monsieur [N] justifie sa demande par la production du constat de commissaire de justice du 24 avril 2023 qui fait apparaître l’existence d’une sortie de poêle en façade, au-dessus de la fenêtre de chambre dont la jouissance lui est attribuée, et qui donne sur le droit de passage.
Cependant, Madame [F] justifie, par la production d’une photographie en pièce n°50, que ce tuyau a été retiré, de sorte que la demande d’enlèvement de ce tuyau de la servitude est devenue sans objet.
* Sur la demande tendant à condamner Madame [F] à respecter les règles communales en matière de dépôt de poubelles sur la voie publique
En l’espèce, les défendeurs reprochent à Madame [F] d’entreposer sur la voie publique ses poubelles devant le bien de la SCI CL ALL PRAHNA se trouvant sur la parcelle 136, ainsi que devant la maison des époux [N], ce qui cause des troubles en cas notamment de fortes chaleurs.
Cependant, le seul constat de commissaire de justice du 24 avril 2023 ne suffit pas à établir la réalité d’un trouble anormal du voisinage du fait de telles allégations, alors qu’il indique uniquement que “devant la propriété n°119 des époux [N], je constate que 3 sacs poubelles sont déposés devant l’entrée de la maison”, et que Monsieur [N] lui déclare “que Madame [F] dépose ses sacs poubelle devant leur propriété alors que ses containers à poubelles sont juste positionnés en face, de l’autre côté de la voie publique”.
Ainsi, la seule preuve du dépôt, une seule fois, de ces trois sacs poubelles, est insuffisante à caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage, étant au demeurant rappelé, comme indiqué supra, que les relations délétères entre les parties conduisant à rendre invivable leur cohabitation ne sauraient, à elles seules, caractériser un tel trouble.
* Sur les demandes relatives au trouble de la jouissance des locataires de Monsieur [N] et de la SCI CL ALL PRAHNA et de Monsieur [N] lui-même
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.
En l’espèce, les défendeurs invoquent ce fondement pour justifier leurs demandes tendant d’une part à enjoindre à Madame [F] de cesser de troubler la jouissance de leurs locataires et de Monsieur [N], d’autre part à les indemniser de leur préjudice subi du fait de ses agissements. Ils considèrent en effet que le comportement de cette dernière a fait fuir bon nombre de leurs locataires, (que ce soit Monsieur [R] et Madame [J], des anciens locataires de Monsieur [N] qui en attestent, ou bien les locataires de courte durée), et que ce harcèlement leur cause un préjudice.
Certes, les défendeurs produisent un dépôt de plainte du 3 août 2022 de Monsieur [N] à l’encontre de Madame [F] pour harcèlement et “empêchement d’exercer une activité professionnelle”, ainsi qu’un complément de plainte du 22 août 2022 et une main courante du 20 février 2023 de Madame [C] [P], mais aucun élément ne démontre que cette plainte du 3 août 2022 a fait l’objet de poursuites pénales, et il s’agit de simples déclarations de Monsieur [N].
Certes, les défendeurs produisent trois attestations de locataires airbnb des 24 juillet 2022, 2 août 2022 et 31 août 2023 invoquant avoir été malmenés par Madame [F] et que cette dernière serait venue frapper à leur porte en les accusant d’avoir violemment claqué les portes et crié.
Cependant, ces attestations de locataires sont insuffisantes à démontrer une faute de nature à avoir causé un préjudice aux défendeurs, qu’il soit moral ou matériel, alors qu’ils ne démontrent pas avoir connu une perte d’activité du fait du comportement de Madame [F], et que nul ne plaide par procureur, les agissements invoqués concernant leurs locataires et non eux-mêmes.
Par ailleurs, si Monsieur [N] considère avoir subi un préjudice qui peut être qualifié de moral du fait du comportement fautif de Madame [F], l’attestation de Monsieur [S] [T] qu’il produit, qui fait partie de sa famille éloignée, ne présente pas les garanties d’objectivité suffisantes pour caractériser un comportement fautif de cette dernière à l’encontre de Monsieur [N], d’autant que les mêmes reproches de “harcèlement” sont effectués de la part de Madame [F] à l’encontre de Monsieur [N] compte tenu du conflit extrême les opposant. En effet, les parties se reprochent réciproquement différents actes de malveillance mutuels pour lesquels elles ont déposé plainte, et dont il est impossible de déterminer le principal responsable, au regard des pièces produites.
De plus, la SCI CL ALL PRAHNA ne saurait se prévaloir d’un préjudice du fait de ce comportement, préjudice qu’elle n’explique pas d’ailleurs.
De surcroît, le préjudice ne saurait être constitué par la preuve de la dégradation de l’état de santé de Madame [N], cette dernière n’étant pas partie à la procédure.
Enfin, la lecture des évaluations des locataires airbnb démontre que ces derniers sont ravis de leur location et adressent une très bonne note à leur bailleur, étant allée jusqu’à 4,87/5, ce qui démontre l’absence de préjudice.
Dès lors, les demandes de cessation des agissements prétendument fautifs de Madame [F] et d’indemnisation d’un préjudice de ce fait seront rejetées, car non fondées.
* Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire
L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
“Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.”
En l’espèce, les défendeurs sollicitent la désignation d’un administrateur provisoire sur ce fondement.
Cependant, seul le président du tribunal judiciaire étant compétent pour une telle désignation, à la suite d’une procédure accélérée au fond ou d’une requête, cette demande doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle est adressée au tribunal statuant au fond.
- Sur les demandes accessoires
Chaque partie succombant en ses prétentions, chacune d’entre elles gardera la charge des dépens qu’elle a engagés.
Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions des articles 699 ou 700 du code de procédure civile.
Madame [F] sera donc également déboutée de sa demande tendant à ce que Monsieur [N] lui rembourse la somme de 541,70 euros au titre du remboursement du coût du constat du 20 octobre 2023, cette dépense faisant partie des frais irrépétibles dont elle doit garder la charge.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
- Déboute Madame [X] [F] de l’ensemble de ses demandes ;
- Déclare sans objet la demande de Monsieur [O] [N] relative à l’injonction faite à Madame [X] [F] de procéder à l’enlèvement du tuyau de la servitude ;
- Déclare irrecevable la demande de Monsieur [O] [N] tendant à la désignation d’un administrateur provisoire ;
- Déboute Monsieur [O] [N] du surplus de ses demandes reconventionnelles ;
- Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés.
Remis au Greffe en vue de sa mise à disposition des parties et signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier Le Président
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Léa DAUBIGNEY
Me Clémence NEVEU
