JUGEMENT DU :10 Juin 2024
MINUTE N°:24/
DOSSIER N° :N° RG 23/01077 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GKF4
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE
CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT du 10 Juin 2024
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
S.A.S. STO24 FRA N°098, inscrite au RCS de NANCY sous le n° 912 613 874,
dont le siège social est sis 19 Rue de la Grande Ozeraille - 54280 SEICHAMPS
représentée par Me Rémi-Pierre DRAI, avocat plaidant au barreau de PARIS, Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : T 65
DEFENDERESSE
S.C.I. FALKO, immatriculée au RCS de BOURG EN BRESSE sous le n° 508 330 644, dont le siège social est sis 445 Rue Nicolas Appert - 01630 SAINT GENIS POUILLY
représentée par Me Marie MERCIER DURAND, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 114
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
PRÉSIDENT:Madame BLIN, Vice Présidente
GREFFIER:Madame LAVENTURE,
DÉBATS : à l’audience publique du 29 Avril 2024
JUGEMENT :rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire
ELEMENTS DU LITIGE
Par acte notarié du 11 mai 2022, la SCI FALKO a promis de vendre à la société ST024 FRA N°098 un terrain au sein de la ZAC TECHNOPARC Pays de Gex, situé 445, rue Nicolas Appert à Saint-Genis-Pouilly, cadastré section BK 113, BK 114 et BK 149, sur lequel est édifié un bâtiment comprenant un local à usage d’habitation et un local à usage commercial, pour le prix de 1.000.000 euros.
Cette promesse a été consentie sous plusieurs conditions suspensives, dont la condition d’obtention d’un permis de construire et a été consentie pour une durée expirant au 15 mars 2023. Une indemnité d’immobilisation de 50.000 euros était prévue, et elle a été versée par la société ST024 FRA N°098 entre les mains du notaire le 20 mai 2022, outre une somme de 625 euros à titre de provision pour frais.
Par une demande en date du 25 juillet 2022, la société STO24 FRA n°098 a sollicité auprès des services instructeurs de la commune de Saint-Genis-Pouilly un permis de construire un bâtiment comprenant 79 box de stockage sur le terrain objet de la promesse.
Par un arrêté du 6 décembre 2022, le maire de la commune de Saint-Genis-Pouilly a refusé la demande de permis de construire.
Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 février 2023, la société STO24 FRA N°098 a mis en demeure la SCI FALKO d’avoir à lui restituer la somme de 50.625 euros séquestrée entre les mains de son notaire dans un délai de 8 jours.
Par courrier officiel du 27 février 2023, la SCI FALKO s’est opposée à la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation aux motifs que la société STO24 FRA N°098 aurait “par son propre fait, empêché l’accomplissement de la condition d’obtention du permis de construire”.
Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023, la société STO024 FRA N°098 a assigné la SCI FALKO devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de caducité de la promesse de vente et à ce qu’elle soit condamnée à lui restituer l’indemnité d’immobilisation et la provision pour frais qu’elle a versées.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2023, la société Second Sto24 France Holding, venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 en vertu d’une déclaration de dissolution sans liquidation avec transmission universelle de patrimoine, sollicite de :
Vu les articles 1304 et suivants du code civil
Vu l’article 1187 du Code civil
Vu les article 1352 et suivants du code civil
Vu l’article 1240 du code civil
DECLARER la promesse de vente du 11 mai 2022 conclue entre la SCI FALKO et la société STO24 FRA N°098 caduque
CONDAMNER la SCI FALKO à verser à la Société Second Sto24 France Holding la somme de 50.625 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation indûment versée et de la provision sur frais
ORDONNER à la SCI FALKO de demander à son notaire, Maître [Y] [P], le versement immédiat de la somme de 50.625 euros séquestrée entre ses mains au profit de la Société Second Sto24 France Holding, sous astreinte de 100 € par jour de retard
SE RESERVER la liquidation de l’astreinte
CONDAMNER la SCI FALKO à verser à la Société Second Sto24 France Holding une somme de 2.000 € HT au titre de sa résistance abusive
DIRE que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023, date de la mise en demeure de restituer
DIRE que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil
En tout état de cause
DEBOUTER la SCI FALKO de toutes ses demandes, moyens et conclusions
CONDAMNER la SCI FALKO aux entiers dépens de l’instance en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile
CONDAMNER la SCI FALKO à verser à la Société Second Sto24 France Holding, la
somme de 7.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, la sci FALKO sollicite de:
Vu les dispositions de l'article 1304-3 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
DEBOUTER la Société STO24 FRA N° 098 et la Société Second Sto24 France Holding de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNER la Société STO24 FRA N° 098 et la Société Second Sto24 France Holding à verser à la SCI FALKO la somme de 50 625 euros en restitution de l’indemnité d’immobilisation et de la provision sur frais ;
ORDONNER à la société STO24 FRAN N° 098 et la Société Second Sto24 France Holding de demander à leur notaire, Maître [Y] [P], le versement immédiat de la somme de 50 625 euros séquestrée entre ses mains au profit de la SCI FALKO, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
CONDAMNER la Société STO24 FRA N° 098 et la Société Second Sto24 France Holding à verser à la SCI FALKO la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la Société STO24 FRA N° 098 et la Société Second Sto24 France Holding aux entiers dépens.
Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2023.
A l’audience de plaidoirie du 29 avril 2024, date à laquelle l’affaire a été utilement appelée et retenue, les parties représentées ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l’appui de leurs allégations.
Les parties ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de constater qu’en vertu de la déclaration de dissolution sans liquidation de la société STO24 FRA N°098 en date du 23 mai 2023, une transmission universelle du patrimoine de cette dernière a été opérée au bénéfice de la société Second Sto24 France Holding SARL, de sorte que la société Second Sto24 France Holding SARL vient aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 et que seule la société Second Sto24 France Holding SARL pourra être condamnée le cas échéant.
- Sur la demande en paiement de l’indemnité d'immobilisation
En l’espèce, la société Second Sto24 France Holding venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 considère que la promesse de vente litigieuse a été frappée de caducité dès le 25 octobre 2022, soit trois mois après le dépôt de sa demande de permis de construire, puisqu’elle n’avait alors toujours pas de réponse de la mairie quant au permis de construire, et qu’en tout état de cause, elle est devenue caduque par l’arrêté de refus de permis du 6 décembre 2022 sans qu’elle n’en soit responsable, puisque la commune ne lui a adressé aucune demande avant de lui notifier son refus.
En effet, elle considère que l’absence de réponse de la mairie dans le délai d’instruction de trois mois a conduit à la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire exprès et purgé de tous recours.
En réponse, la SCI FALKO considère, en application de l’article 1304-3 du code civil, que le premier motif de refus de permis de construire est tiré de la méconnaissance de l’article L 111-18-1 du code de l’urbanisme, et qu’ainsi, la défaillance de la condition suspensive du fait du bénéficiaire qui, de manière fautive, en a empêché l’accomplissement, emporte l’obligation pour celui-ci de payer l’indemnité d’immobilisation. En effet, elle estime que la société STO24 FRA N°098, en tant que professionnelle, ainsi que son architecte professionnel également, ne pouvaient ignorer cette disposition du code de l’urbanisme, de sorte que la société STO24 FRA N°098 a fait preuve d’un légèreté fautive par rapport à son engagement de déposer une demande de permis de construire “conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.”
De même, la SCI FALKO rappelle que le deuxième motif de refus du permis de construire est fondé sur la méconnaissance de l’article UA9/2 PLUiH, en raison de l’insuffisance du dossier s’agissant de la gestion des eaux pluviales, ce qui témoigne, selon elle, une absence de diligence de la part de la société STO24 FRA N°098.
La SCI FALKO considère en outre qu’au regard du troisième motif de refus du permis de construire lié à une erreur de forme du dossier de demande de permis de construire, ce motif aurait également pu être anticipé et évité par la société STO24 FRA N°098.
Enfin, la SCI FALKO conteste les dispositions de la promesse unilatérale de vente précisant qu’en l’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction et en application de l’article L 424-2 du code de l’urbanisme, le permis ne pourra être considéré comme accordé et la condition sera défaillie, alors qu’elle ne relevait pas des dispositions des articles R 424-2 et R 424-3 du code de l’urbanisme empêchant la délivrance d’un permis tacite, et qu’en tout état de cause, le dépôt de nouvelles pièces à 5 jours de l’expiration du délai d’instruction a nécessairement eu pour effet de relancer un nouveau délai.
En droit, selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
En vertu de l’article 1103 du code civil applicable au présent litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En vertu de l’article 1213 du même code, le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration.
En l’espèce, l’examen de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties démontre qu’elle était soumise à la condition suspensive particulière liée à l’obtention d’un permis de construire valant démolition exprès et définitif pour la réalisation sur le bien de la construction d’un parc d’activités de location d’espaces modulables d’entreposage à destination des professionnels et des particuliers d’une surface plancher d’environ 2400 m².
Cette promesse de vente prévoyait également que : “La présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE :
- de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables ;
(...)
Mise en oeuvre :
Dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes, savoir :
- En cas d’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction et en application de l’article L 424-2 du Code de l’urbanisme, il est convenu que le permis ne pourra pas être considéré comme accordé et la condition sera défaillie. Dans la mesure où l’opération envisagée n’entre pas dans le champ d’application des autorisations pouvant être acquises tacitement (articles R 424-2 et R 424-3 du Code de l’urbanisme).”
Cette promesse de vente prévoyait également qu’en cas de non-réalisation de la vente promise, l’indemnité d’immobilisation de 50.000 euros versée par le bénéficiaire au promettant resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, sauf notamment si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte.
Or, il résulte des pièces produites que la société STO24 FRA N°098 a déposé sa demande de permis de construire le 25 juillet 2022, qu’elle a déposé des pièces complémentaires le 21 octobre 2022, et que par arrêté du 6 décembre 2022, la commune de Saint-Genis-Pouilly a rendu un arrêté de refus de ce permis de construire aux motifs :
- que le projet méconnaît l’article L 111-18-1 du code de l’urbanisme en ce qu’il ne prévoit aucun dispositif de production d’énergies renouvelables, ni de système de végétalisation sur sa toiture, ou sur les ombrières des aires de stationnement ;
- que le projet méconnaît également l’article UA9/2 du règlement du PLUiH en ce qu’il n’apporte pas assez d’éléments concernant sa gestion des eaux pluviales ;
- qu’il n’y a pas de copie des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés sur surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Certes, la promesse de vente prévoyait qu’en cas d’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction, soit dans les trois mois suivant le 25 juillet 2022 en l’occurrence, le permis ne pourrait être considéré comme accordé et la condition sera défaillie.
Cependant, en l’espèce, le permis de construire n’a pas fait l’objet d’un refus tacite, mais d’un refus express le 6 décembre 2022, et ce, pour des motifs démontrant des manquements fautifs de la part du bénéficiaire de la promesse, pourtant professionnel, et qui était assisté de surcroît d’un architecte. En effet, plusieurs dispositions du code de l’urbanisme n’ont pas été respectées, et pour celles liées à l’article L 111-18-1 du code de l’urbanisme, de façon patente, puisque n’a été prévu aucun dispositif de production d’énergies renouvelables, ni de système de végétalisation sur sa toiture, ou sur les ombrières des aires de stationnement.
D’ailleurs, l’hypothèse nouvelle d’un refus tacite du permis de construire dès le 25 octobre 2022 n’a pas été invoquée par la société demanderesse avant la présente instance, et est d’ailleurs contredite d’une part par son dépôt de pièces complémentaires 5 jours seulement avant la fin du délai d’instruction, ce qui démontre une volonté des parties de proroger ce délai, et d’autre part, par le courrier recommandé avec accusé réception du 7 février 2023 du conseil de la société STO24 FRA N°098 qui a justifié la défaillance de la condition suspensive et sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation par le refus exprès de son permis de construire résultant de l’arrêté du 6 décembre 2022.
Par suite, la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire a défailli en raison des manquements imputables à la société STO24 FRA N°098, de sorte qu’en application des termes de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation doit être acquise à la SCI FALKO.
Dans la mesure où il est de principe que l’indemnité d’immobilisation est due au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente, indépendamment de l’existence de tout préjudice, il doit être jugé qu’en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire imputable à la demanderesse, l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse est due au promettant, à savoir la somme de 50.000 euros, cette indemnité n’ayant pas le caractère d’une clause pénale et ne pouvant dès lors être réduite, car constituant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.
Il convient donc de débouter la société Second Sto24 France Holding de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation et de la provision pour frais, et de condamner cette dernière, venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098, à payer à la SCI FALKO la somme de 50.625 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et de la provision sur frais.
Il y a lieu d’ordonner à la société Second Sto24 France Holding de demander au notaire, Maître [Y] [P], le versement immédiat de cette somme séquestrée entre ses mains au profit de la SCI FALKO, sans qu’il n’apparaisse nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est de principe que si le droit de se défendre n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, tel n’est pas le cas si ce droit dégénère en abus, notamment lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.
La société Second Sto24 France Holding venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 succombant en ses prétentions, aucune résistance abusive ne saurait être reprochée à la SCI FALKO, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
- Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 sera condamnée aux dépens.
L’équité commande de condamner la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 à payer à la SCI FALKO la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
- Condamne la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 à payer à la SCI FALKO la somme de 50.625 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et de la provision sur frais ;
- Ordonne à la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 de demander à son notaire, Maître [Y] [P], le versement immédiat de la somme de 50.625 euros séquestrée entre ses mains au profit de la SCI FALKO ;
- Déboute la SCI FALKO de sa demande tendant à assortir d’une astreinte le versement immédiat de la somme de 50.625 euros ;
- Déboute la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Condamne la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 à payer à la SCI FALKO la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute la SCI FALKO de ses demandes formées à l’encontre de la société STO24 FRA N°098;
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamne la société Second Sto24 France Holding SARL venant aux droits et obligations de la société STO24 FRA N°098 aux dépens.
Remis au Greffe en vue de sa mise à disposition des parties et signé par le Président et le Greffier,
Le Greffier Le Président
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Marie MERCIER DURAND
Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE
