TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DE L’EXÉCUTION - SAISIES IMMOBILIÈRES
JUGEMENT D’ORIENTATION DU 22 AOÛT 2024
VENTE AMIABLE
N° RG 23/00106 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ6X
MINUTE : 2024/00142
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sandrine PINAULT, Juge,
Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
GREFFIER : Madame Géraldine BORDERIE, lors des débats
Madame Isabelle BOUILLON, lors de la mise à disposition
PARTIES :
CRÉANCIER POURSUIVANT
S.A. BANQUE CIC [12]
Immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 456 204 809, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés enc ette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 9]
représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉBITEURS SAISIS
Madame [B] [S] [Y] [V] épouse [I]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 10] (DORDOGNE)
[Adresse 7] [Localité 9]
représentée par Maître Chantal DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX,
Monsieur [F] [O] [I]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 9]
[Adresse 4] [Localité 9]
représenté par Maître Julie L’HOSPITAL de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX,
CRÉANCIER INSCRIT - INTERVENANT VOLONTAIRE
LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE
Immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro D 300.939.998, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 6] [Localité 9]
représentée par Maître Sylvie MICHON de la SELARL CABINET FORZY - BOCHE-ANNIC - MICHON, avocats au barreau de BORDEAUX,
A l’audience publique tenue le 20 juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 22 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
La SA BANQUE CIC [12], agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt reçu le 30 mars 2012 par Maître [L], notaire à GENISSAC, a fait délivrer à [B] [V] et [F] [I] un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 août 2023 publié le 4 octobre 2023 au Service de la Publicité Foncière de Bordeaux 1 volume 2023 S n°46 et 47 portant sur des biens et droits immobiliers sisà [Localité 8] plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 30 novembre 2023 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux.
La SA BANQUE CIC [12] a assigné [B] [V] et [F] [I] par acte du 28 novembre 2023 aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 18 janvier 2024.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la SA BANQUE CIC [12] demande principalement au juge de l’exécution de:
- “rejeter les demandes de madame [B] [V],
- mentionner le montant de la créance du poursuivant à la somme de 109.266,53 € arrêtée au 14 juillet 2023, en principal, intérêts, frais et accessoires,
- déterminer les modalités de poursuite de la procédure,
- autoriser madame [V] et monsieur [I] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis au prix minimum net vendeur de 150.000 €,
- taxer les frais en cas de vente amiable à la somme de 4.105,69 € TTC,
- à défaut ordonner la vente forcée sur une mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente.”
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, Madame [V] demande au juge de l’exécution de :
“Vu les articles 3.1 de la directive n°93/13CEE du Conseil du 5 avril 1993, R. 212-2 et R 2125 du Code de la consommation, les articles 1217 et suivants du code civil,
À titre principal,
DIRE ET JUGER les contestations de Madame [B] [V] recevables et bien fondées.
DÉCLARER la clause contractuelle contenue dans l’acte de prêt du 30 mars 2012 relatives au retard de paiement et ses conséquences, abusive et non écrite.
En conséquence et à défaut pour le créancier poursuivant d’avoir prononcé la résiliation du contrat de prêt et la déchéance du terme,
ANNULER le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 18 aout 2023,
ORDONNER la mainlevée de la procédure de saisie immobilière engagée par la BANQUE CIC [12] sur le bien immobilier sis à [Localité 8], dans un ensemble immobilier [Adresse 11], cadastré AK n°[Cadastre 5], lots n°9 et ORDONNER la radiation du commandement aux fins de saisie immobilière du 18 août 2023,
ORDONNER la restitution des loyers séquestrés auprès du Batonnier à Madame [V],
DÉBOUTER la BANQUE CIC [12] de l’ensemble de ses demandes.
CONDAMNER la BANQUE CIC [12] aux dépens de la procédure qui comprendront tous les frais liés à la procédure de saisie immobilière,
DÉBOUTER le Crédit Mutuel de l’ensemble de ses demandes.
À titre subsidiaire, si le juge ne faisait pas droit aux contestations soulevées par madame [V],
RÉDUIRE l’indemnité réclamée par la banque à hauteur de 7 % des sommes restant dues, soit la somme de 7.038,99 € à un euro, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.
À titre infiniment subsidiaire et si la procédure de saisie immobilière engagée était jugée recevable et bien fondée,
ORDONNER la vente amiable du bien immobilier appartenant à Madame [B] [V] et à Monsieur [F] [I], sis à [Localité 8], dans un ensemble immobilier [Adresse 11], cadastré AK n°[Cadastre 5], lots n°9 et 26,
RENVOYER l’affaire à une audience fixée à 4 mois.
STATUER ce que de droit sur les dépens de la procédure.”
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE demande au Juge de l’exécution :
-“de juger recevable et bien fondée son intervention volontaire et lui donner acte de sa déclaration de créance à l’encontre des époux [I] à hauteur de 541.821,40 € provisoirement arrêtée au 3 avril 2024, en vertu de son hypothèque conservatoire en cours de dénonciation, et à parfaire en vertu du jugement à intervenir.”
Monsieur [I] s’en est remis sur les demandes des autres parties.
MOTIFS
Sur l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE :
En application de l’article R.322-13 du code des procédures civiles d’exécution, et compte tenu du fait que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE a été autorisée selon ordonnance du 29 avril 2025 à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier, objet de la saisie, postérieurement à la publication du commandement de payer, ce créancier doit être déclaré recevable à intervenir volontairement dans le cadre de la présente instance.
En revanche, la demande tendant à lui donner acte de sa déclaration de créance à hauteur de 541.821,40 € sera rejetée, le montant de cette dernière devant être tranché par le tribunal statuant au fond.
Sur le caractère abusif de la clause d’exigibilité immédiate et l’absence de déchéance du terme :
Madame [V] demande à ce que soit réputé non écrit car abusif l’article 13 du contrat de prêt, relatif au retard de paiement et ses conséquences.
Il est exact qu’ont pu être considérées comme abusives les clauses suivantes :
- une clause expresse et non équivoque stipulant que la déchéance du terme peut être prononcée de plein droit (sans mise en demeure préalable) en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant le délai prévu contractuellement,
- la stipulation ne prévoyant qu’un délai de régularisation de huit jours, ce délai n’étant pas une durée raisonnable offerte à l’emprunteur pour s’exécuter.
En l’espèce, l’article 13 stipule « En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur se réserve la possibilité, conformément à l’article L. 312-22 du Code de la consommation :
- Soit d’appliquer une majoration du taux d’intérêts : dans ce cas le taux d’intérêt sera majoré de 3 points à compter de la première échéance restée en souffrance et ce jusqu’à la reprise du cours normal des échéances contractuelles ;
- Soit d’exiger le remboursement immédiat du solde restant dû ; l’emprunteur sera alors redevable d’une indemnité égale à 7 % des sommes restant dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non réglés.”
Il est exact que la clause ne fait référence à aucun délai s’agissant de la demande de remboursement anticipé du solde restant dû.
Cependant, cette clause doit être analysée à la lumière et en complément d’une autre clause du contrat qui figure à l’article 17 dénommée “exigibilité immédiate”, laquelle détaille selon quelles modalités le prêteur est en droit de prononcer la déchéance du terme.
Or, la clause prévoit que : «Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit » et que la déchéance du terme ne peut intervenir que « si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires. ».
Ces modalités protectrices de l’emprunteur empêchent de considérer les clauses précitées comme abusives, d’autant qu’il est justifié en l’espèce par la banque qu’avant de prononcer la déchéance du terme le 29 juin 2023, madame [V] avait été mise en demeure et prévenue du risque de cette déchéance à deux reprises les 17 février et 27 avril 2023, le non réception effective de ces courriers ne pouvant être reprochée au créancier, faute pour madame [V] de justifier avoir porté à la connaissance de la banque son changement d’adresse.
Enfin, contrairement à ce que soutient madame [V], la banque produit la lettre de déchéance du terme en date du 29 juin 2023, ainsi que son envoi sous la forme recommandée avec accusé de réception, les références contenues sur le courrier lui-même étant identiques à celles contenues sur le feuillet recommandé et l’avis de réception signé le 5 juillet 2013 (2C15806509398).
La procédure de saisie immobilière est donc recevable et bien fondée.
En conséquence, madame [V] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes tendant à faire déclarer abusive la clause relative à la déchéance du terme, ainsi que l’ensemble de ses demandes tendant à faire annuler et radier le commandement de payer, ou encore ordonner la mainlevée de la saisie immobilière.
Contestations sur la créance :
Sur le quantum de la créance :
Contrairement à ce que prétend madame [V], il n’y a pas lieu de déduire du montant de la créance revendiquée par la BANQUE CIC [12] le montant des loyers perçus sur le bien immobilier saisi, le créancier n’ayant pas procédé à une saisie des loyers, mais à une opposition au paiement des loyers dans le cadre de la procédure de saisie immobilière en date du 22 novembre 2023, si bien que les loyers sont ainsi séquestrés entre les mains du Bâtonnier-Séquestre et seront distribués avec le prix de vente du bien saisi, dans le cadre de la procédure de distribution.
N’ayant pas vocation à voir réduire le montant de la créance, la demande de madame [V] sera rejetée.
Sur l’indemnité forfaitaire de résiliation anticipée :
L’article 1231-5 du code civil dispose, à cet égard :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »
Or, en l’espèce madame [V] ne démontre pas en quoi l’indemnité de 7% à hauteur de 7.038,99 € pour une créance totale de 109.266,53 € serait excessive.
Les demandes de Madame [V] tendant à la réduction de la créance de la BANQUE CIC [12] seront donc rejetées et la créance sera retenue à hauteur de 109.266,53 € arrêtée au 14 juillet 2023 en principal, intérêts, frais et accessoires.
Sur la demande d’autorisation de vente amiable :
Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution .
En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
Compte tenu des diligences des débiteurs qui, après avoir signé un mandat auprès de l’agence HUMAN le 13 mars 2024, ont accepté une offre d’achat de leur bien au prix de 161.500 € net vendeur, des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 150.000 € net vendeur (le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ce prix minimal),ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.
Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.
Il sera souligné que l'intégralité du prix versé doit être consignée.
Sur les frais de poursuite :
Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 4.105,69 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.
Les dépens seront compris dans les frais de distribution.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution, statuant publiquement
par jugement mis à disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,
Déclare recevable l’intervention volontaire de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE ;
Rejette la demande de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] INTENDANCE tendant à lui donner acte de sa déclaration de créance à hauteur de 541.821,40 € ;
Rejette l’ensemble des demandes de madame [B] [V] visant à annuler et radier le commandement de saisie immobilière, à ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ainsi qu’à contester le montant de la créance;
Fixe la créance de la SA BANQUE CIC [12] à hauteur de 109.266,53 € arrêtée au 14 juillet 2023 en principal, intérêts, frais et accessoires ;
Autorise monsieur [F] [I] et madame [B] [V] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,
Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 150.000 € net vendeur,
Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4.105,69 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.
Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,
Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés
entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,
Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 19 décembre 2024 à 9h30,
Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution.
La présente décision a été signée par Madame Sandrine PINAULT, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, Le Juge de l’exécution,
I. BOUILLON S.PINAULT
