TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DE L’EXÉCUTION
SAISIES IMMOBILIÈRES
JUGEMENT D’ORIENTATION DU 22 AOÛT 2024
VENTE AMIABLE
N° RG 23/00083 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG64
MINUTE : 2024/00141
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sandrine PINAULT, Juge,
Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON
PARTIES :
CRÉANCIER POURSUIVANT
Société B-SQUARED INVESTISSEMENTS S.à.R.L
société à responsabilité limitée de droit Luxembourgeois dont le siège est [Adresse 5], enregistrée auprès du registre de commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro d’enregistrement B261266, Venant aux droits de la société NACC suivant cession de créance du 30 avril 2022, elle-même venant aux droits de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO, représentée par la société NACC, désormais dénommée VERALTIS ASSET MANAGEMENT, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 407 917 111, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY CUTURI WOJAS REYNET- DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉBITEUR SAISI
Monsieur [V] [F] [I]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 9]
[Adresse 4]
représenté par Maître Christophe GUILLAUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX,
CRÉANCIERS INSCRITS
LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE LA GIRONDE
dont les bureaux sont [Adresse 7]
NON COMPARANT
LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE RECOUVREMENT SPECIALISE DE LA GIRONDE
dont les bureaux sont [Adresse 8]
NON COMPARANT
L’ADMINISTRATION RECETTE REGIONALE DES DOUANES
dont les bureaux sont [Adresse 2]
NON COMPARANTE
A l’audience publique tenue le 27 juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 22 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
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Vu les poursuites de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS venant aux droits de la société NACC, elle même venant aux droits de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt reçu le 24 juillet 2007 par Maître [F] [R], notaire à [Localité 6], selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 4 juillet 2023, publié le 8 août 2023 Volume 2023 S n°38 au Service de la Publicité Foncière de Bordeaux 1 portant sur des biens immobiliers sis à Bordeaux (33) plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 28 août 2023 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à monsieur [V] [I],
Vu l’assignation délivrée le 24 août 2023 à la requête de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS à l’encontre de monsieur [V] [I] aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 5 octobre 2023,
Vu les dernières conclusions de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS notifiées par voie électronique le 26 juin 2024 aux fins de :
“DEBOUTER Monsieur [I] de ses demandes, fins et prétentions
- CONSTATER la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables et notamment du code des procédures civiles d’exécution
- STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes
- RETENIR pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, la somme de 438.360,01 € arrêtée à la date du 6 juin 2023 outre intérêts, frais et accessoires jusqu'au règlement définitif
- DETERMINER, conformément à l'article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de poursuite de la procédure ,
A TITRE PRINCIPAL :
- sauf à avoir à statuer sur une demande de vente amiable formée par le débiteur, ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis et fixer l'audience à laquelle il y sera procédé sur la mise à prix de 550 000 €,
- DIRE que le débiteur saisi ou tout occupant de son chef sera tenu de laisser visiter les lieux et que le poursuivant pourra faire assurer la visite des biens mis en vente, à raison de deux fois deux heures, par Maître [B] [M] avec faculté de substitution en cas d’empêchement de sa part, lequel, le cas échéant pourra être accompagné d’un professionnel agrée aux fins d’établir les diagnostics immobiliers et mesurage requis par la loi et les règlements en matière de vente d’immeubles et si besoin est, procèdera à l'ouverture des portes avec l'assistance d'un serrurier conformément à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et au besoin avec le concours de la force publique
- DIRE que le poursuivant sera autorisé afin d’attirer les enchérisseurs et ce en application de l'article R 322-37 du code des procédures civiles d’exécution, à faire paraître une publicité complémentaire à raison de deux insertions dans le journal de son choix et une parution sur le site internet www.avoventes.fr ainsi que sur le site Internet www.dynamis-avocats.com,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
Dans l'hypothèse où le juge ferait droit à la demande de vente amiable
- S'ASSURER qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte
tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur,
- FIXER le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que le cas échéant les conditions particulières de la vente au prix minimum net vendeur de 800.000 € eu égard à la situation du bien, des conditions économiques du marché, et des diligences éventuelles du débiteur,
- DIRE que l’acte notarié de vente amiable sur autorisation judiciaire ne sera établi que sur consignation du prix et des frais de la vente amiable, d’un montant de 11.953,95 € pour une vente au prix de 800.000 € sauf, en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant, calculé selon les modalités de l’article A444-191-V du code de commerce, faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A444-91, auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations, et justification du paiement entre les mains de l'Avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur, en sus du prix, des frais taxés,
- DIRE que le notaire instrumentaire versera le prix de vente amiable de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que tout somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit, entre les mains du séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable - FIXER la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut - ORDONNER l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.”
Vu les dernières conclusions notifiées par monsieur [V] [I] le 26 juin 2024 qui tendent à :
“- Déclarer dénuée de toute qualité ou intérêt à agir la société B-SQUARED INVESTMENTS à l’encontre de Monsieur [I].
- Déclarer irrecevable, en tant que de besoin, la société B-SQUARED INVESTMENTS en ses demandes.
- En tout état de cause, débouter la société B-SQUARED INVESTMENTS du fait de la prescription de la créance dont elle se prévaut et de son mal fondé.
- À titre subsidiaire, constater l’absence de justification de la moindre créance au bénéfice de la société B-SQUARED INVESTMENTS et la débouter en conséquence.
- Ainsi, au regard des contestations émises et fondées, accorder à Monsieur [I] le bénéfice du retrait litigieux et dire, en conséquence, qu’il ne sera tenu qu’à hauteur du montant du prix d’acquisition réglée par la société B-SQUARED INVESTMENTS au bénéfice de la NACC au titre de la session créance.
A défaut, déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondée la demande en vente forcée de l’immeuble saisie.
À titre infiniment subsidiaire,
- ORDONNER un délai de grâce afin qu’il soit procédé à la vente amiable de l’immeuble,
En tout état de cause,
- Condamner la société B-SQUARED INVESTMENTS à verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.”
MOTIFS
Sur la qualité à agir de la société B-SQUARED INVESTMENTS :
Il est constant que le titre exécutoire en vertu duquel la procédure de saisie immobilière a été engagée est le contrat de prêt accordé par la SA BNP PARIBAS INVEST IMMO à monsieur [I] le 24 juillet 2007.
La société B-SQUARED INVESTMENTS, pour se présenter comme le créancier actuel de monsieur [I], se prévaut de deux actes de cession de créances :
- un premier acte en date du 4 septembre 2017 intervenu entre la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE et la société NACC,
- un second acte de cession et de mandat de gestion intervenu entre la société NACC et la société B-SQUARED INVESTMENTS le 30 avril 2022, à l’initiative de la société NACC, devenue ensuite la société VERALTIS ASSET MANAGEMENT.
Contrairement à ce que prétend monsieur [I], il n’est pas nécessaire de produire aux débats les actes de cession de portefeuille de créances dans leur intégralité pour justifier de leur existence et la production d’une attestation notariée suffit à démontrer l’existence de ces contrats, dès lors que les attestations contiennent des mentions suffisamment précises pour identifier la créance détenue sur monsieur [I].
Tel est le cas en l’espèce dans la mesure où sur chacune des attestations respectivement datées des 24 octobre 2017 et 30 avril 2022, figure le numéro du contrat de prêt du 24 juillet 2007 (95311772) ainsi que le nom de monsieur [V] [I].
En outre, est produite aux débats la notification par la NACC à Monsieur [I] du premier acte de cession, sous forme de lettre recommandée du 27 septembre 2017, dûment réceptionnée par son destinataire, ainsi que la lettre recommandée du 14 février 2023, dont monsieur [I] a accusé réception le 21 février 2023 valant mise en demeure avant déchéance du terme, dans laquelle VERALTIS ASSET MANAGEMENT informe monsieur [I] de la seconde cession de créance et joint l’attestation de cession de créance et de mandat de gestion du 30 avril 2022 précitée.
La SARL B-SQUARED INVESTMENTS remplit donc les conditions posées par l’article 1690 du code civil.
Enfin, aux termes de l’attestation du 30 avril 2022, il est démontré que la société cessionnaire, B-SQUARED INVESTMENTS a donné mandat à la société NACC pour agir en son nom, tant à l’amiable que par la voie contentieuse, pour le recouvrement de sa créance détenue contre monsieur [I].
Ce mandat de gestion ne signifie pas que la société NACC doit poursuivre elle même la procédure mais que cette société a été habilitée pour représenter la société B-SQUARED INVESTMENTS dans le cadre notamment de la procédure de saisie immobilière, ce qui ressort effectivement de l’ensemble des actes de procédure.
En conclusion, la société B-SQUARED INVESTMENTS justifie de sa qualité à agir en tant que cessionnaire de la créance détenue à l’encontre de monsieur [V] [I] au titre de l’acte notarié du prêt du 24 juillet 2007.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera donc rejetée.
Sur la prescription de la créance :
Sur le fondement de l’article L 137–2 du code de la consommation (devenu L 218-2 du même code), monsieur [I] prétend que la créance de la société B-SQUARED est prescrite depuis le 22 janvier 2020, soit deux ans après que la société NACC ait sollicité la résolution du plan de redressement valant, selon lui, déchéance du terme.
Il ressort des pièces versées aux débats que monsieur [I] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte selon jugement du 1er août 2008 et que, dans ce cadre, il a bénéficié d’un plan de redressement par apurement du passif et continuation d’activité, plan qui a été homologué par jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux le 28 janvier 2011.
Le plan prévoyait le remboursement du passif échu sur 9 ans par pactes annuels égaux, puis a été modifié à deux reprises selon jugements des 17 octobre 2014 et 22 janvier 2016.
Il était prévu que le passif déclaré par la BNP PARIBAS à échoir d’un montant de 929.496,96 € serait remboursé selon les stipulations contractuelles, à partir du 28 janvier 2011 et que les échéances dues entre le 1er janvier 2008 et le 28 janvier 2011 seraient reportées en fin d’échéancier.
Sur requête du commissaire à l’exécution du plan, un jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 17 juin 2022 a constaté la bonne fin d’exécution du plan de redressement judiciaire et la clôture de la procédure de redressement judiciaire.
La procédure de redressement a cependant suspendu le cours de la prescription compte tenu de l’impossibilité d’agir résultant du plan, étant rappelé que la NACC faisait partie des créanciers du plan, pour les échéances échues avant l’ouverture de la procédure mais aussi, contrairement à ce que monsieur [I] prétend, pour le passif à échoir, lequel a été régulièrement déclaré, et quand bien même ce dernier devait être réglé selon les dispositions contractuelles du prêt, ainsi que rappelé par le tribunal dans son jugement du 17 juin 2022 (page 8).
Par ailleurs, la demande de résolution du plan du 22 janvier 2018, outre le fait que le créancier s’en est par la suite désisté, ne peut être assimilée à une demande de déchéance du terme.
Pour l’ensemble de ces raisons, la prescription biennale de l’article L 137–2 du code de la consommation (devenu L 218-2 du même code) n’a pas pour point de départ la date du 22 janvier 2018 mais celle du 21 février 2023, date à laquelle monsieur [I] a réceptionné le courrier de mise en demeure valant déchéance du terme.
Or, le commandement de payer, acte interruptif de prescription, ayant été signifié le 4 juillet 2023, aucune prescription n’est opposable au créancier et cette fin de non-recevoir sera rejetée.
Sur le montant de la créance :
Contrairement à ce que prétend monsieur [I], le bien-fondé et le détail du montant de la créance pour une somme de 438.360,01 € arrêtée à la date du 6 juin 2023 résultent des pièces produites aux débats, à savoir le contrat de prêt, le dernier décompte et la lettre de mise en demeure valant déchéance du terme du 14 février 2023.
Le montant réclamé sera retenu, tel que précisé au dispositif de la décision.
Sur la demande au bénéfice du retrait litigieux :
Ainsi que le relève à juste titre la société B-SQUARED INVESTMENTS, cette demande doit être déclarée irrecevable en ce qu’elle a été présentée à titre subsidiaire.
Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :
Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.
En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
Compte tenu de l’accord du créancier, des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 800.000 € (le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ce prix minimal), ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.
Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.
Il sera souligné que l'intégralité du prix versé doit être consignée.
Sur les frais de poursuite :
Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 11.953,95 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, (sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91).
Les dépens seront compris dans les frais de distribution. L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de monsieur [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution, statuant publiquement
par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,
Rejette l’ensemble des fins de non-recevoir et demandes de monsieur [V] [I] ;
Déclare irrecevable la demande de monsieur [V] [I] au titre du retrait litigieux ;
Fixe la créance de la SARL B-SQUARED INVESTMENTS à la somme de 438.360,01 € arrêtée à la date du 6 juin 2023 en principal, intérêts, et accessoires, outre intérêts, frais et accessoire jusqu’au réglement définitif ;
Autorise monsieur [V] [I] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,
Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 800.000 € net vendeur,
Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 11.953,95 € toutes taxes comprises, (sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91),
Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,
Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,
Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 19 décembre 2024 à 9h30,
Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution
La présente décision a été signée par Madame Sandrine PINAULT, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, Le Juge de l’exécution,
I. BOUILLON S.PINAULT
