Du 08 août 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00764 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEPM
AQUITANIS
C/
[Z] [G]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 08/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [Z] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Assisté de Me Pauline PAYET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes des 22 mars 2023 et 16 mai 2023, l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [Z] [G] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Adresse 5].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 16 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
Le 9 avril 2024, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.
Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, sans en suspendre les effets ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 6034,54 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
A l'audience, M. [Z] [G], assisté de son conseil, allègue de l’établissement d’un chèque le 19 juin 2024, dont son conseil s’engage à justifier de l’encaissement par une note en délibéré sous huit jours, et il sollicite le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.
Aucune note en délibéré n’a été reçue par le greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :
AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 avril 2024, soit plus de six semaines avant le 20 juin 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.
Les baux conclus contiennent une clause résolutoire (article 5 pour le bail d'habitation et article VI pour le bail annexe) et un commandement de payer visant les clauses résolutoire a été signifié le 16 janvier 2024, pour la somme en principal de 3601,20 euros.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 17 mars 2024.
Faute de justifier, en cours de délibéré, comme autorisé par la juridiction, de l’effectivité du paiement consécutif à l’établissement d’un chèque non encaissé dont la copie a été présentée à l’audience, il n’est pas établi la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. En outre, au regard de l’ampleur de la dette, de plus de 6000 euros, M. [Z] [G], bénéficiaire d’une allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel moyen de 800 euros, n’apparaît pas disposer de ressources suffisantes pour la solder, en plus du paiement des échéances courantes de loyer, s’élevant à 608,54 euros.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de M. [Z] [G] sera donc ordonnée en tant que de besoin.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [Z] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6034,54 euros à la date du 31 mai 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
M. [Z] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 608,54 euros.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
M. [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 17 mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 22 mars 2023 et 16 mai 2023 et liant l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à M. [Z] [G], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Adresse 5] ;
ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS M. [Z] [G] à payer à l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6034,54 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS M. [Z] [G] à payer à l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 608,54 euros ;
REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS M. [Z] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
