Du 08 août 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00762 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEPJ
AQUITANIS
C/
[M] [H], [F] [D]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 08/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par M. [W] [O] [Y] (salarié) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [M] [H]
né le 25 Janvier 1998
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Madame [F] [D]
née le 13 Janvier 2001
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présents
DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 1er août 2017, l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [M] [H] et Mme [F] [D] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 19 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
Le 16 avril 2024, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [M] [H] et Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.
Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [M] [H] et Mme [F] [D] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5317,31 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
A l'audience, M. [M] [H] et Mme [F] [D], en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, demandent le bénéfice de délais de paiement, à hauteur, en sus du loyer courant, de 400 euros en juillet 2024 et de 2000 euros en août 2024, le surplus étant soldé par un rappel envisagé de la CAF.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :
AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 16 avril 2024, soit plus de six semaines avant le 20 juin 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 727,45 euros.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 février 2024.
Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.
L’expulsion de M. [M] [H] et Mme [F] [D] sera donc ordonnée en tant que de besoin.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [M] [H] et Mme [F] [D] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5588,80 euros à la date du 31 mai 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
M. [M] [H] et Mme [F] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.
Ils seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 659,02 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
M. [M] [H] et Mme [F] [D], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'équité et la situation économique de M. [M] [H] et Mme [F] [D] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 20 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2017 et liant l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à M. [M] [H] et Mme [F] [D], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4] ;
ORDONNONS en conséquence à M. [M] [H] et Mme [F] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [M] [H] et Mme [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [H] et Mme [F] [D] à payer à l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5317,31 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS in solidum M. [M] [H] et Mme [F] [D] à payer à l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 659,02 euros ;
DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [H] et Mme [F] [D] à payer à l'Office public de l'habitat de Bordeaux métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [H] et Mme [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
