Du 08 août 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00281 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YY5I
Société DOMOFRANCE
C/
[K] [Z]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE
Le 08/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Mme [H] [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [K] [Z] [Y]
CHEZ Mme [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Aurélie NOEL de la SELARL HARNO & ASSOCIES
DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 20 août 2021, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [K] [Z] [Y] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 5]
Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 15 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
Le 2 février 2024, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner Mme [K] [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire, initialement appelée à l'audience du 16 mai 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 16 mai 2024, au cours de laquelle les représentants des parties se sont référés à leurs écritures.
Entre-temps, le logement a été libéré le 7 mars 2024.
Par ses écritures, DOMOFRANCE demande de :
- Débouter Madame [Z] [Y] [K] de ses demandes, à l'exception d'une éventuelle demande d'octroi de délais de paiement sur 24 mois ;
- Condamner Madame [Z] [Y] [K] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 4.329,13 euros au titre des loyers dus à la date du 28 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 3.710,27 euros et à compter de l'assignation du 2 février 2024 sur le surplus ;
- Condamner Madame [Z] [Y] [K] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 28 décembre 2023 et jusqu'au 7 mars 2024 date de l'état des lieux de sortie ;
- Autoriser DOMOFRANCE à déduire le dépôt de garantie d'un montant de 506,82 euros de la créance due par Madame [Z] [Y] [K], dette hors dépens ;
- Condamner Madame [Z] [Y] [K] à verser la somme de 90,14 euros au titre du partage des frais de constat d'état des lieux établi par commissaire de justice ;
En tout état de cause,
- Condamner Madame [Z] [Y] [K] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures de DOMOFRANCE, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
Par ses conclusions Mme [K] [Z] [Y] demande de :
A titre principal,
- Se déclarer incompétent et rejeter l'ensemble des demandes du bailleur ;
A titre subsidiaire,
- Débouter DOMOFRANCE de ses demandes ;
- Condamner DOMOFRANCE à restituer à Madame [Z] [Y] le dépôt de garantie de 506,82 euros ;
A titre plus subsidiaire,
- Octroyer un délai de paiement à Madame [Z] [Y] permettant d'apurer la dette locative de 6.678,94 euros, en 36 versements mensuels,
- Condamner DOMOFRANCE à restituer à Madame [Z] [Y] le dépôt de garantie de 506,82 euros.
En tout état de cause :
- Condamner DOMOFRANCE aux dépens ainsi qu'au règlement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de Mme [K] [Z] [Y], pour l'exposé complet de ses prétentions et moyens.
Les parties ont été informées de ce qu’un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe avant l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
- Sur les pouvoirs du juge des référés :
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. En l’occurrence, ne constitue une contestation sérieuse ni la libération du logement, qui ne remet pas en cause l’exigibilité de la dette antérieurement constituée, ni la recevabilité d’une demande de traitement de la situation de surendettement de la locataire qui, en l’absence de toute disposition contraire, n’affecte pas le droit qu’a le créancier de voir sa créance reconnue en justice. Sur ce dernier point, la Commission de surendettement ayant orienté la procédure de surendettement vers des mesures de rééchelonnement des dettes, il convient de rappeler que de telles mesures éventuellement adoptées se substitueraient aux délais accordés par la présente ordonnance.
- Sur les demandes de provision :
Si DOMOFRANCE ne sollicite plus l’expulsion de Mme [K] [Z], elle maintient sa demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer. Il convient donc d’examiner le jeu de la clause résolutoire.
Au préalable, il sera observé que DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant le 16 mai 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 8 des dispositions générales du bail) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 novembre 2023, pour la somme en principal de 3710,27 euros.
Si le commandement de payer vise un délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le contrat est demeuré régi par la loi en vigueur au jour du contrat, prévoyant un délai de deux mois. Toutefois, en l'occurrence le commandement a été notifié antérieurement à l'avis par lequel la Cour de cassation a affirmé pour la première fois cette solution (3e Civ., 13 juin 2024, avis n° 24-70.002, publié), il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai. Par conséquent, au regard du principe de sécurité juridique et de la balance des intérêts en présence, il convient de retenir que le commandement a pu utilement produire son effet passé le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [K] [Z] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6020,43 euros à la date du 18 juin 2024, dont 4329,13 euros au titre des loyers et charges antérieurs à la résiliation et le surplus à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Il convient de préciser qu’est déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant en effet la restitution du dépôt déduction faite des sommes restant dues au bailleur.
Cette somme correspond ainsi à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Mme [K] [Z] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette. Mme [K] [Z] [Y] doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
En outre, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il l’est par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, Mme [K] [Z] doit être condamnée à payer, à titre de provision, la somme de la somme de 90,14 euros.
L'article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la situation financière de Mme [K] [Z] [Y] justifie l'octroi de tels délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision, sauf à préciser que le bail étant terminé, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, permettant l’octroi de délais sur trois années au locataire ayant repris le paiement du loyer courant, ne sont pas applicables.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
Mme [K] [Z] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNONS Mme [K] [Z] [Y] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance :
- la somme de 6020,43 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 18 juin 2024, échéance de mars 2024 comprise) ;
- la somme de 90,14 euros au titre du partage des frais de constat d'état des lieux établi par commissaire de justice ;
AUTORISONS Mme [K] [Z] [Y] à s’acquitter de ces sommes en 24 mensualités de 254 euros chacune, outre une dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS Mme [K] [Z] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
