Du 08 août 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/02236 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSPG
AQUITANIS
C/
[B] [T] [B] [T]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 08/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Représenté par M. [Z] [W] (salarié) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [B] [T] [B] [T]
Né le 8/11/ 1988 au Sahara Occidental
[Adresse 2]
[Adresse 9] - [Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par Maître Alexia SAUTET (Avocat au Barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera conradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 22 décembre 2020, l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [B] [T] [B] [T] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 8], [Adresse 9], [Adresse 5], [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 12 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
Le 29 novembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [B] [T] [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire, initialement appelée à l'audience du 21 mars 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 juin 2024, au cours de laquelle les parties se sont référées à leurs écritures respectives.
AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'il accepte d'accorder au locataire, sont respectés ;
- d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de M. [B] [T] [B] [T] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;
- de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux ;
- de condamner M. [B] [T] [B] [T] au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5485,52 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
M. [B] [T] [B] [T] demande :
A titre principal :
- de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- de débouter AQUITANIS de sa demande d'expulsion ;
A titre subsidiaire :
- de lui accorder un délai de douze mois pour quitter le logement ;
- de juger qu’il bénéficiera d'un échelonnement sur 36 m pour apurer sa dette ;
En toutes hypothèses :
- de juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens ;
- de suspendre l'exécution provisoire ;
Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de M. [B] [T] [B] [T], pour l'exposé complet de ses prétentions et moyens.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
- sur la recevabilité de l'action :
AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 mars 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 12 septembre 2023, pour la somme en principal de 6751,62 euros.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 novembre 2023.
- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [B] [T] [B] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5485,52 euros à la date du 7 juin 2024.
M. [B] [T] [B] [T] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Toutefois, il ressort des éléments produits qu'à la demande de M. [B] [T] [B] [T], la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a imposé des mesures de désendettement prenant la forme d'un plan rééchelonnant la dette locative. En outre, le paiement des loyers courants a été repris.
Par conséquent, il convient de faire application des VI, 2° et VII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en accordant à M. [B] [T] [B] [T] les délais de paiement prévus par les mesures imposées par la commission de surendettement.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion du locataire pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 425,69 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
En cet état, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de délai pour quitter les lieux.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
M. [B] [T] [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision étant rendu en référé, elle est de plein droit exécutoire à titre provisoire, sans que cette exécutoire provisoire ne puisse être écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 13 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2020 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS à M. [B] [T] [B] [T], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 8], [Adresse 9], [Adresse 5], [Adresse 2] ;
CONDAMNONS M. [B] [T] [B] [T] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5485,52 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 7 juin 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS M. [B] [T] [B] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, selon les modalités fixées par la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Gironde adoptée le 19 avril 2024 et imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 du code de la consommation, ayant prévu 28 mensualités de 213,68 euros ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour M. [B] [T] [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- M. [B] [T] [B] [T] sera tenu de payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 425,69 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 6] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS M. [B] [T] [B] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
