Du 08 août 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/02197 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQ4H
AQUITANIS
C/
[M] [W], [Z] [O]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 08/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 3] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par M. [H] [D] [T] (salarié) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [M] [W]
[Adresse 5] - Apt. 714
[Adresse 5]
[Localité 4]
Madame [Z] [O]
[Adresse 5] - Apt. 714
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentés par Me Lisa MONTEILLET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Octobre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes des 29 décembre 2015 et 13 janvier 2016, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [M] [W] et Mme [Z] [O] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Adresse 5], logement n° 714 et parking extérieur référencé PSCPE0019, [Adresse 5].
Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 20 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et enjoignant à M. [M] [W] et Mme [Z] [O] de justifier de l'assurance du logement.
Le 30 octobre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [M] [W] et Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire, initialement appelée à l'audience du 18 janvier 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 juin 2024, au cours de laquelle les représentants des parties se sont référés à leurs écritures respectives.
AQUITANIS demande de :
- débouter M. [M] [W] et Mme [Z] [O] de leurs demandes ;
- constater, à la date du 20/05/2023 ou à défaut au 20/06/2023, l'acquisition de la clause résolutoire figurant sur le bail d'habitation et le bail annexe liant AQUITANIS et M. [M] [W] et Mme [Z] [O] ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef du logement et de l'annexe et ce à défaut d'avoir volontairement quitter les lieux à l'expiration d'un délai de 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel :
- de la somme de 4140.26 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté à l'échéance du mois de mai 2024, portant intérêts légaux,
- des indemnités d'occupation fixées au montant du loyer et charges, révisables selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux,
- de la somme de 150.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
- rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
M. [M] [W] et Mme [Z] [O] demandent de :
- débouter AQUITANIS de ses demandes ;
Subsidiairement,
- accorder des délais de paiement aux preneurs durant 36 mois ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit ;
En tout état de cause,
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- condamner AQUITANIS à faire réaliser les travaux nécessaires de remise en état pour mettre un terme au préjudice de jouissance subi par les preneurs ;
- assortir la condamnation d'une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à leur parfaite réalisation ;
- se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- condamner AQUITANIS à verser une provision d'un montant de 9.970,46 € aux preneurs en réparation de leur préjudice de jouissance, somme à parfaire ;
- condamner AQUITANIS à verser une provision d'un montant de 5.000 € aux preneurs en réparation de leur préjudice moral ;
- débouter AQUITANIS de ses demandes.
Il est renvoyé aux conclusions, remises à l'audience, de M. [M] [W] et Mme [Z] [O], pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens.
Les parties ont été informées de ce qu’un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe avant l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
Il résulte de l'article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
En l'espèce, les baux conclus les 29 décembre 2015 et 13 janvier 2016 contiennent une telle clause résolutoire (article 7 pour le bail d'habitation et article VI pour le bail annexe). Un commandement visant ces clauses a été signifié le 20 avril 2023.
M. [M] [W] et Mme [Z] [O] n'établissent pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement et le parking étaient couverts par une assurance dans le mois suivant le commandement. En effet, ils se sont bornés à produire une attestation d’assurance à compter du 19 septembre 2023, soit une période postérieure de plusieurs mois au commandement.
Par ailleurs, ils n’élèvent pas de contestation sur ce point et allèguent d’un état dégradé du logement qui, outre qu’il n’en ressort la justification d’aucune inhabitabilité du logement à la date du commandement, n’était en tout état de cause pas de nature à les dispenser d’assurer le logement.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 mai 2023.
Le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de cette clause résolutoire, dont il convient de constater qu'elle a mis fin au bail. L’expulsion de M. [M] [W] et Mme [Z] [O] sera donc ordonnée en tant que de besoin.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
En l’état de la résiliation du bail, les demandes de travaux formées par M. [M] [W] et Mme [Z] [O], qui s’appuient sur les obligations contractuelles du bailleur, sont dénuées de fondement juridique et ne peuvent qu’être rejetées par voie de conséquence.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
- Sur les demandes en paiement du bailleur :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [M] [W] et Mme [Z] [O] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4140,26 euros à la date du 31 mai 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
M. [M] [W] et Mme [Z] [O] n’élèvent aucune contestation quant à leur dette locative et ils ne se prévalent pas d’une exception d’inexécution, laquelle ne pourrait, en tout état de cause, aboutir, faute de toute démonstration d’une impossibilité d’occuper les lieux, conformément aux exigences découlant des articles 1219 et 1719 du code civil.
Dès lors qu’ils n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, ils doivent être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.
Ils seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 771,37 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.
- Sur les demandes reconventionnelles en paiement des locataires:
En application de l'article 6, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, les caractéristiques correspondantes étant définies par les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le manquement non sérieusement contestable à cette obligation est de nature à fonder une demande de provision.
Il résulte des dispositions des articles 1382 du code civil et 9, 15 et 232 du code de procédure civile, que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur un rapport non judiciaire réalisé à la demande de l'une des parties.
En l’espèce, le bail est résilié depuis le 21 mai 2023, de sorte que les demandes de provisions, en ce qu’elles tendent à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance postérieur à cette résiliation se heurtent à une contestation sérieuse.
Pour la période antérieure à la résiliation, il ne résulte d’aucune pièce produite par les locataires que le logement revêtait, pendant le cours du contrat de bail, un caractère non décent. En premier lieu, il est produit le rapport de visite d’une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 4] qui ne retient pas un manque de décence du logement, voire une insalubrité de celui-ci, mais relève des infractions aux prescriptions du règlement sanitaire départemental. En deuxième lieu, ce rapport est dénué de force probante dans le présent litige, faute d’être complété par d’autres pièces, en dehors de photographies non datées et en l’occurrence non probante et de pièces intéressant des interventions postérieures à ce rapport, en vue de remédier aux désordres relevés. En troisième et dernier lieu, ce rapport a été établi le 11 mars 2024, soit alors que le bail était résilié depuis près de 10 mois, sans qu’il ne ressorte ni du rapport, ni de la nature des désordres relevés, ni de toute autre pièce que ces désordres préexistaient à la résiliation.
En l’état de ces constatations et considérations, les demandes de provision formées par M. [M] [W] et Mme [Z] [O] doivent être rejetées.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
M. [M] [W] et Mme [Z] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
REJETONS l’ensemble des demandes formées par M. [M] [W] et Mme [Z] [O] ;
CONSTATONS, à la date du 21 mai 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 29 décembre 2015 et 13 janvier 2016 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à M. [M] [W] et Mme [Z] [O], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Adresse 5], logement n° 714 et parking extérieur référencé PSCPE0019, [Adresse 5] ;
ORDONNONS en conséquence à M. [M] [W] et Mme [Z] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [M] [W] et Mme [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;
x
CONDAMNONS solidairement M. [M] [W] et Mme [Z] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4140,26 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS in solidum M. [M] [W] et Mme [Z] [O] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 771,37 euros ;
DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;
REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [W] et Mme [Z] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
