TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 23/08749 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKU2
Minute n° 24/00056
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE PREMIER AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 05 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
Société INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien LEGRIX DE LA SALLE de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Frédéric GODARD-AUGUSTE de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant
ET :
S.A.S. SO BIO Société immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 499 308 856, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Laurence TASTE-DENISE de la SCP RMC ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant
Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 19 juillet 2013, la société d’économie mixte INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES a donné à bail commercial à la SARL BIO C BON [Localité 6] HUGO, pour une durée de neuf ans à compter du 19 juillet 2013, un local situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 35.000 euros, puis 40.000 euros à compter de la quatrième année, hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de produits alimentaires et de bien-être et de petite restauration légère sur place.
Le 28 septembre 2022, la SAS SO BIO, venant aux droits de la société BIO C BON, a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail.
Le 21 décembre 2022, le bailleur a fait signifier au preneur son acceptation du renouvellement du bail à compter du 15 août 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 87.000 euros hors taxes et hors charges.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 juillet 2023, la société d’économie mixte INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES a, par acte du 03 janvier 2024, fait assigner SAS SO BIO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SEM INCITE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 04 avril 2024 et déposé au greffe le 29 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de:
à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 87.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022,condamner la société SO BIO à lui régler la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer effectivement versé depuis le 1er octobre 2022 et ce, dans un délai de 8 jours,condamner la société SO BIO à lui régler les intérêts légaux sur le trop perçu de loyers, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 1er octobre 2022,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,juger que la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l’expert est à la charge de la société SO BIO,fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme annuelle de 44.452,23 euros pendant la période de la procédure,en tout état de cause condamner la société SO BIO au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
La société INCITE soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative des locaux en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des lieux loués.
Ainsi, elle prétend que la modification notable des facteurs locaux de commercialité est caractérisée par l’accroissement de la population à [Localité 6] durant le bail écoulé, l’augmentation du nombre d’établissements commerciaux, et l’expansion économique du fait de ce flux de nouveaux arrivants en centre-ville. Elle expose que le [Adresse 7] est situé dans l’hypercentre, à proximité immédiate du centre historique de [Localité 6], dans un quartier principalement résidentiel qui accueille majoritairement une population jeune et cosmopolite. Elle indique que plusieurs immeubles ont fait l’objet de création ou de réhabilitation pour accueillir la population en augmentation croissante, et que de nombreuses enseignes sont implantées dans le quartier augmentant significativement le nombre de chalands. Elle ajoute qu’aucune supérette à proximité n’est spécialisée dans le bio ne créant ainsi aucune concurrence pour le preneur.
Elle expose également que la rénovation du palais des sports, situé à proximité et qui accueille toutes sortes d’événements sportifs et scolaires, a eu un impact positif sur l’environnement des locaux et a insufflé une nouvelle dynamique au quartier.
Par ailleurs, elle soutient que la modification notable des caractéristiques des locaux loués résulte d’importants travaux réalisés et financés par le preneur au cours du bail expiré, notamment l’installation d’un monte-charge qui a modifié la consistance des lieux, et a facilité et optimisé l’exploitation du commerce.
La société INCITE prétend que la valeur locative doit être fixée, au regard des caractéristiques du local bien situé, bénéficiant d’une belle visibilité, d’une taille importante, de son caractère fonctionnel, et en bon état, mais également compte tenu des clauses extrêmement favorables du bail, notamment la liberté de cession du fonds, la vétusté à sa charge, l’impossibilité de demander la restitution des locaux en leur état primitif et la clause d’accession en fin de bail, et du fait des éléments de comparaison produits, à la valeur de 380 euros /m2.
Elle propose de fixer la surface pondérée à 229m2 sur la base d’une surface utile de 394 m2, en appliquant un taux de pondération de 0,85 à la zone 2, 0.40 à la zone 3 et 0,20 à la zone 4.
S’agissant des facteurs de minoration allégués par le preneur, la société INCITE fait valoir qu’ils ne pourront être retenus s’agissant du transfert de la taxe foncière que si les baux de référence ne contiennent pas une telle clause de transfert à la charge du preneur, et que la demande doit être rejetée s’agissant de la clause classique de transfert des travaux prescrits par l’autorité administrative en l’absence de preuve de la charge que constitue une telle clause.
A l’audience, la SAS SO BIO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 avril 2024 et déposé au greffe le 16 avril 2024, demande au juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:
à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la valeur locative laquelle s’établit à la somme annuelle de 36.000 euros hors taxes,juger que les trop perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondants à des trop-perçus de loyer dus depuis plus d’un an,juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,condamner la société INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES au paiement des dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,subsidiairement, si la valeur locative est estimée à un niveau supérieur au montant du plafond indiciaire :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 au loyer plafonné lequel s’établit à la somme annuelle de 39.876,07 euros hors taxes,juger que les trop perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondants à des trop-perçus de loyer dus depuis plus d’un an,juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés,condamner la société INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES au paiement des dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,très subsidiairement si une expertise est ordonnée :fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en vigueur,juger que la société INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES devra en supporter les frais,réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée, juger qu’en application de l’article L145-34 dernier alinéa du code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La SAS SO BIO fait valoir que le loyer plafonné s’établit à la somme de 39.876,07 euros par an, mais que la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2022 est inférieure à ce plafond.
Ainsi, elle prétend que cette valeur locative doit être fixée à 250 euros/m2. A cette fin, elle expose que la destination n’est pas large dès lors que les locaux sont contractuellement affectés à une unique activité. Elle ajoute que des obligations sont mises à sa charge par le bail au titre de la taxe foncière, des travaux de mise en conformité, de l’interdiction de toute sous-location. Elle conteste l’absence de majoration au titre de la clause de remise en état laquelle est le corollaire de la clause d’accession en fin de bail. Selon elle, les locaux sont situés sur la moins bonne partie du [Adresse 7] concentrant des commerces populaires et/ou communautaires, avec une vacance importante, la présence d’un centre de toxicomanes, l’éloignement du tramway.
Elle expose que la superficie pondérée est de 174 m2, sur la base d’une superficie utile de 318 m2, contestant les propositions formulées par la bailleresse qui ne correspondent ni à la réalité des locaux ni aux préconisations de la charte de l’expertise.
Elle prétend que les termes de comparaison choisis par la bailleresse, portant sur de nouvelles locations fausse son estimation, sont dépourvus de pertinence pour ne pas être situés dans le voisinage des lieux loués, et propose elle-même six autres termes de comparaison.
Elle soutient qu’il convient d’appliquer à cette valeur locative un correctif au titre de la taxe foncière mise à sa charge, ce qui constitue un transfert exorbitant du droit commun, soit la somme de 5.683,20 euros, et au titre du transfert de la charge des travaux imposés par l’administration justifiant l’application d’un abattement de 5%, peu important qu’elle n’ait pas eu à y procéder.
A titre subsidiaire, la SAS SO BIO conteste l’existence d’un motif de déplafonnement.
Ainsi, s’agissant des modifications des caractéristiques du local, elle expose qu’aucun ascenseur n’a été installé mais uniquement un monte-charge qui correspond à une adaptation des locaux à l’activité de supermarché nécessaire à l’exploitation du sous-sol à usage de réserve, adaptation qui ne peut jamais entraîner de déplafonnement, et dont le caractère notable pour le commerce est douteux. Elle ajoute que les travaux du preneur ne peuvent être qualifiés cumulativement de modifications des caractéristiques des locaux et d’amélioration, auquel cas le régime des améliorations doit prévaloir.
Elle soutient également l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, les considérations soutenues par INCITE étant trop générales, non suffisamment notables, et impropres à caractériser une modification impactante pour le commerce du preneur.
Très subsidiairement, elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise réclamée qui ne pourra être ordonnée qu’aux frais du bailleur.
MOTIVATION
Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
La règle du plafonnement prévue par ce texte est également exclue lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur du montant du loyer contractuel au jour du renouvellement.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, les deux parties sollicitent à titre principal la fixation du loyer à la valeur locative, mais en se fondant sur deux motifs différents.
Ainsi, d’une part, la demanderesse soutient l’existence d’un motif de déplafonnement en produisant un article de presse justifiant de la rénovation du palais des sports en 2016, soit pendant la période du bail expiré, dont il résulte que celui-ci accueille des équipes professionnelles de basket et de volley, des associations de quartier et des établissements scolaires.
Elle se fonde par ailleurs sur la réalisation de travaux de mise en œuvre d’un monte-charge au sein du local par la société preneuse, travaux dont il n’est pas contesté qu’ils ont facilité l’accès entre la réserve et le supermarché lui-même.
Ces éléments de fait ne sont pas contestés par le preneur, mais sont insuffisants à démontrer qu’ils constituent un ou des motif(s) de déplafonnement, leur éventuel caractère notable pour le commerce n’étant au surplus en tout état de cause pas établi, ce qui ne permet pas de statuer en l’état sur la demande principale de la bailleresse.
D’autre part, la société défenderesse prétend, en se fondant sur une expertise amiable non contradictoire et non corroborée par d’autres éléments de preuve, que la valeur locative serait en réalité inférieure à la valeur du montant du loyer du bail renouvelé au regard notamment des caractéristiques du secteur qui connait des vacances de boutiques et des problèmes d’insécurité. Ce rapport, qui en tout état de cause ne se prononce pas sur la nature et l’impact des travaux réalisés, n’est ainsi pas, à lui seul, suffisant pour démontrer la valeur locative à retenir, ce qui ne permet pas de statuer en l’état sur la demande principale de la locataire.
Les parties sont par ailleurs en désaccord sur la superficie du local et les règles de pondération devant y être appliquées.
Dès lors, cette divergence des parties sur des éléments de fait commande au juge des loyers commerciaux, tenu en tout état de cause de rechercher la valeur locative, d’ordonner une expertise.
En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire qui donnera des éléments d’appréciation sur l’existence ou non d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques du local, et sur la détermination de la valeur locative, expertise qui se fera aux frais avancés de la société INCITE, demanderesse à l’instance, et qui supporte à ce titre la charge de la preuve.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
- Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 15 août 2023 entre la société d’économie mixte INCITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES et la SAS SO BIO portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 6], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [K] [B], demeurant CABINET [B] [Adresse 2] , pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 19 juillet 2013 au 19 juillet 2022, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir :
les caractéristiques du local considéré,les facteurs locaux de commercialité
et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.500euros la provision que le demandeur, la société d’économie mixte anonyme INCITE BORDEAUX METROPOLE TERRITOIRES, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
