TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 23/01205 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XQYE
Minute n° 23/00054
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE PREMIER AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 05 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
SCI [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3] et [Adresse 4]
représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX,
ET :
Société AGENCE [L], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,
Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié des 20 octobre et 15 décembre 1986, madame [C] [A] veuve [N], monsieur [K] [N], monsieur [S] [N], monsieur [S] [D] [N], monsieur [R] [N] et monsieur [G] [N] ont donné à bail commercial à la SA AGENCE LE DEUNFF, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1986, un local dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] composé du premier étage au-dessus de l’entresol et d’une petite vitrine située à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, moyennant un loyer annuel initial de 30.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Le bail a été renouvelé, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer de 10.256,55 euros, par contrat du 02 janvier 2013 entre la SCI [Adresse 2], venant aux droits des consorts [N], et la SARL AGENCE [V] [L] ayant acquis le fond de commerce le 1er juillet 1993 de la société LE DEUNFF.
Le 19 juillet 2021, la SARL AGENCE [L] a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022.
Le 22 septembre 2022, la SCI [Adresse 2] a fait signifier au preneur son acceptation du renouvellement du bail sous réserve de voir porter le montant du loyer à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 14 novembre 2022, la SCI [Adresse 2] a, par acte du 07 février 2023, fait assigner la SARL AGENCE [L] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SCI [Adresse 2], soutenant son mémoire signifié le 17 avril 2024 et déposé au greffe le 29 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :
à titre principal :constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail portant sur l’ensemble immobilier donné à bail à effet du 1er janvier 2022,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 20.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés du preneur, avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé, et l’identification d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce,fixer le montant du loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance à la somme de 20.000 euros par an,condamner la SARL AGENCE [L] au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La recevabilité de sa demande n’étant plus contestée par la défenderesse, cette prétention et les moyens afférents ne seront pas repris dans l’exposé du litige ni examinés dans la motivation.
La SCI [Adresse 2] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification des facteurs locaux de commercialité avec la mise en service le 14 décembre 2019 de la nouvelle ligne de tramway D qui améliore la desserte du local, et offre une plus grande visibilité commerciale. Elle ajoute que le local profite, du fait de son emplacement à proximité d’un parking, d’un pôle d’échange des transports en commun et suite aux travaux d’amélioration de la [Adresse 8], d’un passage fréquent et journalier de nombreux piétons avec une vue directe sur les fenêtres des locaux. Elle soutient que cette accessibilité aisée et la visibilité parfaite du local commercial ne peuvent qu’avoir eu un effet particulièrement favorable pour l’activité d’agence immobilière exercée par le preneur, et justifient, du fait du caractère notable de cette modification des facteurs locaux de commercialité, le déplafonnement du montant du loyer.
Sur la détermination de la valeur locative, la SCI [Adresse 2] expose qu’au regard de la bonne situation centrale du local, de son importante visibilité commerciale, de sa configuration, de son état intérieur correct, de la destination large du bail lequel ne comporte aucune charge exorbitante de droit commun, la répercussion sur le locataire de l’impôt foncier étant habituelle, et au vu des loyers de comparaison dans le même immeuble ou à proximité, il convient de retenir une valeur locative de 200 euros au m2
Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce.
A l’audience, la SARL AGENCE [L], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 mai 2024 et remis au greffe le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de :
à titre principal :débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes,fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2022 selon la règle du plafonnement,à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée sur l’examen des modifications notables des facteurs locaux de commercialité invoquées, fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,en toutes hypothèses condamner la SCI [Adresse 2] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale, la SARL AGENCE [L] soutient que la preuve, dont la charge pèse sur le bailleur, n’est pas rapportée dès lors que l’unique motif de déplafonnement invoqué par la SCI [Adresse 2] porte sur des modifications des transports et d’aménagement urbain qui ne sont pas notables ou ne présentent aucun intérêt pour son commerce dans lequel elle exerce une activité d’agence immobilière. Elle ajoute que la réalisation de travaux d’entretien par le bailleur sur l’immeuble ne constitue pas un motif de déplafonnement.
Subsidiairement, elle ne s’oppose pas à l’organisation d’une expertise, à la charge du demandeur, et ne portant que sur le seul motif de déplafonnement invoqué, tout en fixant le loyer provisionnel au montant du loyer en cours du fait de la contestation de l’existence d’un motif de déplafonnement.
MOTIVATION
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, il résulte de l’expertise amiable produite par la bailleresse établie le 24 juin 2022 l’existence de modifications dans l’environnement immédiat des locaux durant la période du bail écoulé : la mise en place d’une nouvelle ligne de tramway qui emprunte la [Adresse 8] en décembre 2019, et l’aménagement de cette même place en 2018 et 2019.
Ces éléments factuels dont l’existence n’est pas contestée par la société preneuse, laquelle soutient en revanche leur absence de caractère notable pour son commerce, sont insuffisants au regard des considérations générales figurant dans cette expertise amiable et non corroborées par d’autres éléments probatoires, pour démontrer en l’état l’existence d’un motif de déplafonnement du montant du loyer.
Ce désaccord des parties sur des éléments de fait, à savoir le caractère notable des évolutions constatées et leur impact sur le commerce considéré, justifie en revanche d’ordonner une mesure d’expertise qui donnera des éléments d’appréciation sur l’existence ou non d’un facteur de déplafonnement relatif à l’évolution alléguée des facteurs locaux de commercialité et sur la détermination de la valeur locative. En revanche, il n’y a pas lieu de missionner l’expert sur les autres motifs légaux qui ne sont pas invoqués par le bailleur alors que son expert amiable a pu se rendre dans les locaux. Cette expertise judiciaire se fera aux frais avancés par le bailleur, demandeur à la présente instance, qui supporte la charge de la preuve de ses prétentions.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, en l’absence d’élément probant suffisant permettant de le fixer à un montant supérieur.
Sur les frais du procès
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre la SCI [Adresse 2] et la SARL AGENCE [L] portant sur le local situé [Adresse 5] à [Localité 6], ordonne une mesure d’expertise confiée à madame [Z] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 1] à [Localité 7], pour y procéder, avec mission de:
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur , à savoir: les facteurs locaux de commercialité
et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SCI [Adresse 2], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
