TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 22/09484 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XKIL
Minute n° 24/00053
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE PREMIER AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 05 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.A.S. L’IMMOBILIERE V immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 484 968 144, représentée par son gérant, M. [R] [J]., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX,
ET :
S.A.R.L. AUTO VITRAGE SERVICES BORDEAUX immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 429 688 997, prise en la personne de son représentant légal,, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Julien BORDIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant et Maître Cécile BONNAT, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant
Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 27 janvier 2000, la SCI RICHARD IMMOBILIER 1 a donné à bail commercial à la SARL AUTO VITRAGE SERVICES BORDEAUX un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2000, moyennant un loyer annuel initial de 144.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vitrage et accessoires auto.
La SCI L’IMMOBILIERE V a acquis de la SCI RICHARD IMMOBILIER 1 le bien le 06 février 2020, puis est devenue une SAS.
Le 25 mai 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 73.500 euros hors taxes et hors charges.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 28 octobre 2022 la SAS L’IMMOBILIERE V a, par acte du 05 décembre 2022, fait assigner la SARL AUTO VITRAGE SERVICES BORDEAUX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.
Par jugement du 26 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022, que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [Z] [N], fixant le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 35.581 euros hors taxes et hors charges.
L’expert a déposé son rapport le 03 janvier 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SAS L’IMMOBILIERE V, soutenant son mémoire déposé au greffe le 19 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 61.070 euros hors taxes et hors charges,« juger que la fixation du loyer à la valeur locative suivra l’augmentation prévue à l’article L145-34 du code de commerce »,condamner la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] au paiement de l’arriéré de loyers restant dû à compter du 1er janvier 2022, outre les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,condamner la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour 2.811 euros, condamner la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS L’IMMOBILIERE V fait valoir, en application des articles L145-33 que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative laquelle s’établit à la somme de 61.070 euros au regard de la situation commerciale excellente des locaux situés sur un axe majeur d’entrée et de sortie de la ville de [Localité 2], dans un angle, avec une peinture uniforme jusqu’au bardage, qui lui assure un visuel important depuis l’axe routier, lequel est fréquenté quotidiennement par plus de 100.000 véhicules, et ce à proximité de grandes enseignes commerciales. Selon elle, l’absence d’accès direct à l’axe passant est sans incidence sur la commercialité des lieux, qui dépend de sa visibilité depuis cette route. Elle soutient que la SARL AVS ne rapporte pas la preuve des désagréments allégués au titre de l’entretien des espaces verts et des inondations. Elle ajoute que l’espace vert existant est restreint et qu’un contrat d’entretien a été conclu avec une autre société.
Selon elle, les éléments de référence retenus par la société AVS ne sont pas pertinents dès lors qu’ils ont incomplets en l’absence d’information sur la consistance, l’état des locaux, et la date des baux.
Elle ajoute que le secteur géographique dans lequel sont situés les locaux qu’elle occupe depuis 22 ans est désormais entièrement commercial, qu’il est très recherché.
La société bailleresse conteste la proposition formulée par l’expert au motif qu’elle est inférieure à la valeur locative au regard également des caractéristiques des locaux et des prix du marché, les deux cellules clones ayant été louées à deux autres commerces pour un loyer fixé à la somme annuelle de 61.070 euros, alors que ces baux ont été conclus pendant la crise sanitaire.
A l’audience, la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2], soutenant son mémoire déposé au greffe le 08 avril 2024, demande au juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
fixer le montant du loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 100 euros/m2,juger qu’elle devra s’acquitter du règlement de l’arriéré de loyer depuis le 1er janvier 2022 dans un délai de 15 jours à compter de la date de la décision à intervenir,juger que la somme due au titre de l’arriéré de loyer sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 16ème jour suivant la décision à intervenir,condamner SAS L’IMMOBILIERE V au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner SAS L’IMMOBILIERE V à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande, la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] fait valoir que la proposition de l’expert fixée à la valeur de 130 euros par m2 est surévaluée au regard des valeurs locatives appliquées dans le voisinage direct pour des locaux bénéficiant d’une meilleure commercialité, des multiples défaillances d’entreprises sur la zone démontrant que son attractivité n’est pas assurée et que cette attractivité se dégrade, la situation ne faisant qu’empirer ces derniers mois.
Elle expose que les lieux loués ne bénéficient d’aucun accès face à la route, les véhicules devant effectuer un contournement important pour accéder par l’arrière à son local, ce qui affecte la commercialité des locaux, seule la réputation de l’exploitant conduisant les personnes à s’y rendre.
Elle conteste bénéficier d’une bonne visibilité pour les automobilistes dès lors que la cellule occupée est située en retrait par rapport aux bâtiments voisins, ne laissant que quelques secondes à ceux-ci pour deviner son existence, sans qu’il ne puisse lui être reproché d’avoir repeint son bâtiment en intégralité pour assurer une homogénéité, et répondre à l’exigence du franchiseur. Elle prétend également que la visibilité importe peu dès lors que l’essentiel de son activité est assuré par le biais des compagnies d’assurance dans des situations de bris de glace, et que les automobilistes viennent dans des situations d’urgence.
Elle ajoute, que l’immeuble a été construit il y a plus de 20 ans, que les espaces verts ne sont entretenus qu’une fois par mois, cet entretien étant aléatoire, que le parking subit des inondations à chaque période de pluie, ce qui constitue un frein à la commercialité.
Elle indique que les locaux loués occupent une cellule de l’immeuble, soit 391 m2.
En réponse au bailleur, la SARL AVS prétend que son local est situé à l’écart de la zone commerciale, et qu’il ne bénéficie donc pas du flux de clientèle s’y rendant.
Elle fait valoir que la destination contractuelle des locaux est très restrictive.
Concernant les prix pratiqués dans le voisinage, la SARL AVS conteste que les locaux des autres cellules voisines, dont la société L’IMMOBILIERE V est également propriétaire, puissent servir d’unique référence pour la fixation de la valeur locative, la volonté du bailleur ne pouvant prévaloir sur la détermination de cette valeur par l’expert, et n’étant pas l’un des critères de l’article L145-33 du code de commerce.
MOTIVATION
Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.
- les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s'apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que les locaux sont constitués au rez-de chaussée d’un entrepôt avec bureau, et à l’étage de bureaux, ce qui apparaît comme étant adapté à l’activité commerciale.
Si le commerce est visible depuis l’axe routier important « boulevard Alienor d’Aquitaine », il convient de retenir qu’il est situé très légèrement en retrait par rapport aux autres bâtiments, mais surtout que la desserte ne se fait pas directement depuis ce cours, mais depuis l’arrière du bâtiment.
Toutefois, cette desserte par l’arrière ne constitue pas un inconvénient majeur pour le commerce exercé dès lors que, comme l’indique la société AVS, sa clientèle vient non pas du fait de son éventuelle visibilité, mais en raison de la nature de son activité spécifique de réparation de bris de glace.
Par ailleurs, les locaux bénéficient d’un parking dont il n’est pas démontré d’une part que les espaces verts ne seraient pas entretenus, ni d’autre part l’existence, l’importance ou la régularité des inondations alléguées, cette preuve ne pouvant résulter des photographies produites au débat non datées et non suffisamment pertinentes.
Il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, ce point ne faisant pas débat entre les parties, que le local est d’une superficie totale de 391 m2, sans faire l’objet de pondération compte tenu de la nature d’entrepôt/atelier.
- la destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.
En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.
Cette destination contractuelle est toutefois restrictive dès lors qu’elle est exclusivement prévue pour un commerce de vitrage et accessoires auto.
- les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
En l’espèce, ce point ne fait pas débat entre les parties, étant seulement relevé que le bail prévoit un transfert de l’impôt foncier au preneur.
- les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local est situé dans un bon environnement commercial sur la zone d’activité Alienor et qu’il bénéficie d’un accès à proximité de la rocade bordelaise et de l’autoroute. Il se situe dans un secteur recherché qui a fait l’objet d’importants travaux de rénovation, avec notamment la construction de logements collectifs et de bureaux. Il est également situé à quelques centaines de mètre du centre commercial [Localité 2] lac, et est desservi par les transports en commun.
La SARL AVS échoue à rapporter la preuve de son allégation portant sur la perte de commercialité de la zone d’activité, la photographie de la fermeture d’un magasin « biocoop » à une date indéterminée et un emplacement non justifié ne pouvant constituer une telle preuve. Aucun autre élément n’est produit au débat, et cette perte alléguée ne résulte nullement de l’expertise judiciaire.
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En l’espèce, les éléments de comparaison récoltés par l’expert permettent de retenir que les valeurs locatives pratiquées dans le secteur pour le même type de bien s’établissent dans une fourchette comprise entre 57 pour une très grande surface et 156 euros pour des superficies comparables.
Il ne saurait être retenu uniquement comme valeur de comparaison la valeur du loyer des baux des deux autres cellules de l’immeuble. En effet ces montants correspondent à un loyer fixé à la valeur du marché lors de la conclusion du bail laquelle ne correspond pas nécessairement à la valeur locative déterminée au vu des critères du texte susvisé.
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments favorables et défavorables au commerce litigieux, il convient de fixer la valeur locative à 130 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 50.830 euros à compter du 1er janvier 2022.
Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée depuis le renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux ayant comme unique pouvoir, conformément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, de fixer le montant du loyer, sans pouvoir condamner au paiement des sommes dues au titre de la différence entre le loyer versé et le loyer dû, le jugement constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers, ni prévoir de modalités de paiement, le mécanisme du lissage de l’article L145-34 dernier alinéa n’étant par ailleurs pas applicable, compte tenu de l’origine du déplafonnement.
Il convient par ailleurs de rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 05 décembre 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Enfin, et par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local de droit compte tenu de la durée effective du bail par l’effet de la tacite prolongation, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.
- Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 4] à [Localité 2] au titre du bail conclu entre la SAS L’IMMOBILIERE V et la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] renouvelé à effet du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 50.830 euros hors taxes et hors charges ;
Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 05 décembre 2022, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
Constate que le mécanisme du lissage de l’article L145-34 dernier alinéa du code de commerce n’est pas applicable ;
Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur des demandes de condamnation en paiement au titre de l’arriéré, ni sur les modalités de paiement ;
Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SAS L’IMMOBILIERE V à en payer la moitié, et la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] à en payer la moitié ;
Déboute la SAS L’IMMOBILIERE V et la SARL AUTO VITRAGE SERVICES [Localité 2] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
