Du 31 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00753 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEKY
[K] [C] [A] [M] [G], [E] [X] [O] [I] épouse [G]
C/
[P] [W] [V]
- Expéditions délivrées à Me Thierry FIRINO MARTELL, défendeur,
- FE délivrée à Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 31/07/2024
Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024
PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [K] [C] [A] [M] [G]
né le 27 Décembre 1977 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [E] [X] [O] [I] épouse [G]
née le 15 Octobre 1977 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [P] [W] [V]
né le 02 Juin 1997 à [Localité 7]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Présent,
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [P] [V] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 4].
Par acte d’huissier en date du 15 février 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] ont fait délivrer à Monsieur [P] [V] un commandement de payer au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier du 8 avril 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] ont assigné Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;
Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [V] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la Force Publique,
Condamner Monsieur [P] [V] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.602,25 euros arrêtée au 2 avril 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;
Condamner Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;
Condamner Monsieur [P] [V], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;
Condamner Monsieur [P] [V] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 15 février 2024 ;
Condamner Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 février 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;
Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Lors de l’audience du 14 juin 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G], régulièrement représentés, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 667,99 euros au 14 juin 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Monsieur [P] [V] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Il indique gagner 1.800 euros par mois.
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, deux mois avant la date de l’audience.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [P] [V] un commandement d’avoir à payer la somme totale de 1.253,16 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que :
Monsieur [P] [V] s'est engagé à résorber sa dette en 6 versements,
Par suite, dès lors que le bailleur ne s’y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [P] [V].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [P] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation de droit et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 667,99 euros au 14 juin 2024 (hors frais de procédure).
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 667,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 juin 2024 – échéance du mois juin 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [P] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [V].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [P] [V] à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 15 avril 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 23 juillet 2021 entre Monsieur [P] [V] et Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G], relatif au logement situé [Adresse 8] à [Localité 4] ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [V] à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] la somme de 667,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [P] [V] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 60 euros chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [P] [V] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [P] [V] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 février 2024 et de l’assignation, ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [V] à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [E] [I], épouse [G] une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
