Du 31 juillet 2024
5AF
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00428 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y45K
[U] [X] [D]
C/
Société DOMOFRANCE
- Expéditions délivrées aux avocats
- FE délivrée à la SELARL PMB & ASSOCIES
Le 31/07/2024
Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
la SELARL PMB & ASSOCIES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024
PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEUR :
Monsieur [U] [X] [D],
Représenté par son tuteur l’UDAFF 33
[Adresse 1]
né le 01 Juillet 1948 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Maître Marie VALOIS, SELARL PMB & ASSOCIES
DEFENDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 01 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2006, la Société SA DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [U] [X] [D] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2].
Selon constat en date du 28 août 2023, établi par commissaire de justice, mandaté par Monsieur [U] [X] [D], il a été relevé la présence de moisissures et de champignons au sein du logement loué.
Monsieur [U] [X] [D] s’est alors plaint auprès de son bailleur, de subir un trouble illicite et de ne pas pouvoir occuper paisiblement les lieux en raison de ces infiltrations d’eau.
Par acte d’huissier du 1er mars 2024, Monsieur [U] [X] [D] a assigné la Société SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :
Dire que Monsieur [X] [D], représenté par son tuteur et Madame [X] [D] recevables et bien fondés en leur action telle que dirigée à l’encontre de leur bailleur.
Condamner la Société DOMOFRANCE à reloger à titre gracieux Monsieur [X] [D] pendant la durée des travaux nécessaires.
Condamner la Société DOMOFRANCE à réaliser des travaux de réparation, notamment la reprise des infiltrations d’eau et par la reprise des embellissements (murs, sols et plafonds) sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Condamner la Société DOMOFRANCE à reloger à titre gracieux Monsieur [X] [D] et son épouse pendant la durée des travaux nécessaires.
Condamner la Société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [X] [D] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023.
Suspendre le paiement du loyer et des charges comme représentant le préjudice de non jouissance du logement jusqu’à l’exécution parfaite des travaux de réparation, et ce depuis, le 1er septembre 2023,
Condamner la Société DOMOFRANCE sur le fondement de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, à payer à Me MARIE-BALLOY la somme de 1.500 € TTC
Condamner à défaut la Société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la Société DOMOFRANCE aux entiers dépens.
Juger que l’exécution aura lieu au vu de la seule minute de la décision à intervenir, conformément à l’article 489 du Code de procédure civile
Lors de l’audience du 14 juin 2024, Monsieur [U] [X] [D], régulièrement représenté, demande à la présente juridiction de :
Dire que Monsieur [X] [D], représenté par son tuteur et Madame [X] [D] recevables et bien fondés en leur action telle que dirigée à l’encontre de leur bailleur.
Condamner la Société DOMOFRANCE à reloger à titre gracieux Monsieur [X] [D] pendant la durée des travaux nécessaires.
Condamner la Société DOMOFRANCE à réaliser des travaux de réparation, notamment la reprise des infiltrations d’eau et par la reprise des embellissements (murs, sols et plafonds) sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
Condamner la Société DOMOFRANCE à reloger à titre gracieux Monsieur [X] [D] et son épouse pendant la durée des travaux nécessaires.
Condamner la Société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [X] [D] la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023.
Suspendre le paiement du loyer et des charges comme représentant le préjudice de non jouissance du logement jusqu’à l’exécution parfaite des travaux de réparation, et ce depuis, le 1er septembre 2023,
Condamner la Société DOMOFRANCE sur le fondement de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, à payer à Me MARIE-BALLOY la somme de 1.500 € TTC
Condamner à défaut la Société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la Société DOMOFRANCE aux entiers dépens.
Juger que l’exécution aura lieu au vu de la seule minute de la décision à intervenir, conformément à l’article 489 du Code de procédure civile
La Société SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, demande à la juridiction de :
A titre principal,
Prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 1er mars 2024 à la requête de « Monsieur [U] [X] [D] »,
A titre subsidiaire et en tout état de cause,
Débouter Monsieur [U] [X] [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions
Statuer de droit quant aux dépens.
Pour l’exposé des moyens et prétentions des parties et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de Procédure Civile, il sera procédé au visa des conclusions suivantes :
l’assignation de Monsieur [U] [X] [D] en date du 1er mars 2024,
les dernières conclusions de la Société SA DOMOFRANCE, soutenues et déposées à l’audience du 14 juin 2024.
et les dernières conclusions de Monsieur [U] [X] [D], soutenues et déposées à l’audience du 14 juin 2024.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’annulation de l’assignation délivrée pour défaut de capacité à agir
Il doit être rappelé qu’aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L’article 117 du même code dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Enfin, l’article 119 du code de procédure civile précise que les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.
En l’espèce, la Société SA DOMOFRANCE sollicite l’annulation de l’assignation délivrée par Monsieur [U] [X] [D] au motif que celle-ci n’a pas été délivrée à la requête de son tuteur alors que Monsieur bénéficie d’un mesure de tutelle depuis le 28 juillet 2017.
Or, il doit être constaté qu’au sein de l’assignation délivrée le 1er mars 2024, il est clairement indiqué : « à la requête de Monsieur [U] [X] [D]…représenté par son tuteur en la personne de l’UDAF 33, sis au [Adresse 1]…en vertu d’un jugement du Tribunal Judiciaire de BORDEAU en date du 28 juillet 2017… ».
En outre, il est constant que dans un acte de procédure, l’erreur relative à la dénomination d’une partie n’affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu’un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief.
Dans ces conditions et dans la mesure où il est clairement mentionné en première page de l’assignation délivrée que Monsieur [U] [X] [D] est bien représenté par son tuteur, l’UDAF 33, et qu’il n’est, en outre, pas suffisamment démontré l’existence d’un grief, la demande formée par la Société SA DOMOFRANCE et destinée à voir prononcer l’annulation de l’acte de saisine pour défaut de capacité à agir, sera rejetée.
Sur la demande principale relative aux travaux de remise en état du logement loué
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Par ailleurs, il doit être rappelé que l’article 1719 du Code civil, prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Ce même article précise que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloire de al nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Il doit, de plus, être indiqué que l’article 6 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Enfin, l’article 9 du Code de procédure civile, prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Monsieur [U] [X] [D] déclare subir un trouble illicite et de ne pas pouvoir occuper paisiblement les lieux en raison d’infiltrations d’eau au sein du logement loué présentant de nombreux désordres.
Il doit alors être relevé qu’au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [X] [D] verse aux débats, un procès-verbal dressé par Commissaires de Justice le 28 août 2023, accompagné de nombreuses photographies, au sein duquel, il est constaté : “les moisissures et champignons se situent essentiellement sur le mur extérieur…sur toute la largeur du mur, le linteau présente un enduit peint entièrement faïencé sur lequel se sont développés de la moisissure et de champignons…sur la droite de ce mur derrière le radiateur, c’est toute la hauteur du mur qui est dégradée par cette humidité…la toile de verre s’est teint en noir, dans les infractuosités sont présents de la mousse et des champignons …la moquette au sol, située au pied de cette partie du mur, s’est décollée…elle rebique sous l’effet de l’humidité…la présence de moisissures et de traces de noirceur…l’enduit crépi est en train de ses décoller…six fissures avec craquèlement…Madame [X] [D]…précise que la chambre est trop petite pour pouvoir maintenir Monsieur dans cet espace…que la chambre et le salon sont trop humides pour qu’il puisse rester dans l’appartement compte tenu de son lourd handicap...”.
Il convient cependant de constater que la Société SA DOMOFRANCE produit, quant à elle, plusieurs documents justifiant de l’intervention de la société EIFFAGE au sein du logement au cours du début de l’année 2024.
Il résulte, en effet, du document intitulé « quitus pièces humides SDB et CUISINE », signé par les parties et accompagnée de nombreuses photographies du logement, qu’une nouvelle faïence a été posée, ainsi qu’un lavabo, des équipements, une douche, un nouveau sol et un évier, que le logement a été repeint, que les travaux ont été suivis par un architecte et que des réserves ont été émises au niveau de l’électricité.
Par ailleurs, la Société SA DOMOFRANCE verse à l’instance un courriel de la Société EIFFAGE, en date du 4 juin 2024, indiquant : « nous avons commencé les travaux le 29/01 pour se terminer courant février dans son logement…avant cela nous sommes intervenus sur la façade extérieure suite à ses problèmes d’infiltration et d’humidité… ».
Ainsi, au vu de l’ensemble des ces éléments, il doit être relevé qu’il est suffisamment établi qu’à la suite du constat réalisé le 28 août 2023, des travaux ont été réalisés dans le logement de Monsieur [U] [X] [D].
Dès lors et en l’absence d’éléments complémentaires et postérieurs aux travaux réalisés par la société EIFFAGE au sein du logement loué par Monsieur [U] [X] [D], il y a lieu de considérer que ce dernier ne justifie pas suffisamment ses demandes au titre de la réalisation travaux de réparation sous astreinte, de relogement pendant la durée des travaux et de suspension de paiement des loyers.
Dans ces conditions, au vu de ce qui précède et dans la mesure où il apparaît que les demandes formées par Monsieur [U] [X] [D], au titre de la réalisation travaux de réparation sous astreinte, de relogement pendant la durée des travaux et de suspension de paiement des loyers sont insuffisamment justifiées et seront, par conséquent, toutes rejetées.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [X] [D] pour trouble de jouissance
Il doit être rappelé que l’article 6 de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Enfin, l’article 9 du Code de procédure civile, prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, au vu de l’ensemble des pièces versées au débat et notamment du certificat médical du Docteur [E], du courrier de l’UDAF en date du 31 août 2023 mais aussi des propres pièces de la Société SA DOMOFRANCE, il y a lieu de considérer qu’au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [X] [D] justifie suffisamment de l’existence d’un trouble de jouissance d’une partie du logement loué pendant environ 6 mois jusqu’à la réalisation effective des travaux, dès lors qu’il est établi qu’il a été contraint de se réfugier dans certaines pièces de son habitation du fait de la présence importante d’humidité dans le logement.
Il doit en outre, être précisé que le préjudice subi par Monsieur [U] [X] [D] a été aggravé en raison de son handicap.
Dans ces conditions, au vu de ce qui précède et au regard de l’ensemble des pièces versées au débat, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [X] [D] et la Société SA DOMOFRANCE sera par conséquent condamnée à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la Société SA DOMOFRANCE.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la Société SA DOMOFRANCE à verser à Monsieur [U] [X] [D] la somme de 300 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
REJETONS la demande formée par la Société SA DOMOFRANCE et destinée à voir prononcer l’annulation de l’acte de saisine pour défaut de capacité à agir ;
DEBOUTONS Monsieur [U] [X] [D] de ses demandes formées au titre de la réalisation travaux de réparation sous astreinte, de relogement pendant la durée des travaux et de suspension de paiement des loyers ;
CONDAMNONS la Société SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [U] [X] [D], à titre provisionnel, la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNONS la Société SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [U] [X] [D] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la Société SA DOMOFRANCE aux entiers dépens ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
