Du 26 juillet 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00589 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDDO
[K] [C]
C/
[S] [O]
- Expéditions délivrées à
Me Laura CEBERIO-NERY
- FE délivrée à
Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 26/07/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 juillet 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Madame [K] [C]
née le 06 Août 1966 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [S] [O]
né le 13 Juillet 1951 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Mars 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 février 2014, à effet du 15 février 2014, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Monsieur [W] [O] est décédé le 19 décembre 2023 laissant Madame [S] [O] seule locataire.
Par acte d’huissier de justice du 12 décembre 2023, Madame [K] [C] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3163,21 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 8 mars 2024, Madame [K] [C] a assigné Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :
PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin,PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les six semaines du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans le bail,ORDONNER l’expulsion de Madame [S] [O] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures d'exécution,CONDAMNER Madame [S] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.668,87€ arrêtée au 1er mars 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,CONDAMNER Madame [S] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,CONDAMNER Madame [S] [O], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux,CONDAMNER Madame [S] [O] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 12 décembre 2023,CONDAMNER Madame [S] [O] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 décembre 2023, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir,ORDONNER que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
À l’audience du 17 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 21 juin 2024.
Lors de l’audience du 21 juin 2024, Madame [K] [C], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5890,91 euros au 12 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Madame [S] [O] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 163,61 euros en sus du loyer courant. Elle sollicite le versement de dommages et intérêts (1500 euros) au titre d'un préjudice de jouissance qu'elle subirait du fait d'infiltrations d'eau dans son logement.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 18 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [K] [C] a fait signifier à Madame [S] [O] et Monsieur [W] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 3163,21 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 12 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience.
Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.
Par ailleurs, si le commandement de payer du 12 décembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 3 février 2014 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 12 décembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Madame [K] [C] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Madame [S] [O] a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d’une retraite et d'une complémentaire suffisantes.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [K] [C] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [S] [O].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (770,41 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5890,91 euros à la date du 12 juin 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5890,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 juin 2024 – échéance du mois de juin 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [S] [O] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024.
Sur la demande d'astreinte
L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Sur les dommages et intérêts
La défenderesse sollicite le versement de dommages et intérêts (1500 euros) au titre d'un préjudice de jouissance qu'elle subirait du fait d'infiltrations d'eau dans son logement.
Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’allouer des dommages et intérêts dont l’appréciation revient au juge du fond, de sorte que sa demande reconventionnelle formulée à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [O] à verser à Madame [K] [C] la somme de 500 euros.
Aux termes de l’article 489 du Code de procédure civile « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. ». Madame [K] [C] ne justifie par aucun élément qu’il soit nécessaire de mettre à exécution la présente ordonnance sans la faire signifier de sorte que sa demande d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute sera rejetée.
Il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des frais d'exécution à venir, qui sont régis par les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 13 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 3 février 2014 entre Madame [S] [O] et Monsieur [W] [O] et Madame [K] [C], relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;
CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à Madame [K] [C] la somme de 5890,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [S] [O] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 165 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [S] [O] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (770,41 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [S] [O] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [S] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à Madame [K] [C] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
