MINUTE:
N° RG 24/00066 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZADS
[E] [U], [K] [H]
C/
[L] [S]
Le
- Expéditions délivrées à
- Me Nahira-marie MOULIETS
-Me Clémence RADE
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 7]
[Localité 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,
GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier
DEMANDEURS :
Madame [E] [U]
née le 24 Juillet 1987 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assitée de Me Clémence RADE
Monsieur [K] [H]
né le 23 Mars 1987 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assité de Me Clémence RADE
DEFENDEUR :
Monsieur [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Assisté de Me bourgeois loco Me Nahira-marie MOULIETS
DÉBATS :
Audience publique en date du 18 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 03 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 22 août 2023, Monsieur [L] [S] a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 1200€.
Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] ont demandé en référé, par assignation en date du 3 avril 2024 près le tribunal de proximité d' ARCACHON de :
-Condamner Monsieur [L] [S] à réaliser les travaux d'urgence suivants sous astreinte de 100€ par jour de retard :
A titre principal,
-traitement des fissures situé sur le mur D du séjour, mur D de la chambre 1 et mur C de la chambre 1
-traitement de l'affaissement dans la salle d'eau,
-réparation de la charpente
-mise en place de barrettes de ventilation dans les chambres 2 et 3,
-faire cesser les remontées telluriques,
-reprises des peintures
-suppression de la présence de plomb,
-traitement contre les souris.
A titre subsidiaire,
-Désigner un expert judiciaire avec mission classique en la matière.
En tout état de cause, diminuer le montant du loyer de 50% en le fixant à 600 € et autoriser les locataires à le consigner auprès de la caisse des dépôts et consignations et ce depuis la dénonciation des désordres en février 2024,
-Condamner Monsieur [S] à verser aux locataires la somme provisionnelle de 5000 € à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice,
-Débouter Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes,
-Le condamner à 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 18 juin 2023 .à laquelle Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.
D'une part, au soutien de leur demandes en exécution des travaux sous astreinte de 100 € par jour de retard, et sur le fondement de l'article 6c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil, Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H], se prévalent d'un rapport du SIBA du 15 février 2024 qui a conclu à la non décence du logement et de l'arrêté de mise en sécurité de la mairie d' [Localité 4] du 14 avril 2024,
Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] ont considéré que le bailleur a manqué à ses obligations d'entretenir les locaux loués en ne procédant pas aux réparations nécessaires .
D'autre part, Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] invoquent, au visa de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1721 du code civil, un préjudice de jouissance, indiquant avoir été privé du plein usage de leur logement et sollicitent une indemnisation provisionnelle de 5000€ en réparation du préjudice subi.
Ainsi que la consignation des loyers jusqu'à réalisation des travaux.
Et à titre subsidiaire ils sollicitent une expertise judiciaire.
Monsieur [L] [S] , représenté par son conseil, indique que les travaux qui s'imposaient ont été effectués .
Qu'en conséquence, en l'absence d'urgence et de l'existence d'une contestation sérieuse au fond, il demande de :
- Débouter Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] de leurs demandes,
-A défaut, de juger qu'il a réalisé l'intégralité des travaux demandés et est en attente d'une date d'autorisation d'intervention par les locataires pour venir changer les quelques prises et interrupteurs. En conséquence de débouter les locataires de leurs demandes de réalisation des travaux sous astreinte, diminution du loyer et autre indemnité,
-A défaut, Débouter les locataires de leur demande d'expertise,
En tout été de cause,
-Condamner les locataires à une reprise du paiement du loyer qui a été payé de moitié en mars et n'est plus payé depuis avril 2024,
-Les condamner à la réalisation d'un nouveau diagnostic de plomb et de mettre le traitement éventuel , s'il y a un passage en classe 3, à leur charge.
-Les condamner à 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
*Sur la demande des travaux
- Sur la compétence et le pouvoir du juge des référés
L'article 834 du code de procédure civile dispose, que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, dans la présente procédure de référé, Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] se plaignent en particulier de l'existence d'une humidité importante dans leur habitation. Ils demandent notamment la condamnation de [L] [S] leur propriétaire à la réalisation de travaux d'urgence sous astreinte de 100 € par jour de retard.
Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] à l'appui de leurs demandent communiquent ;
-le contrat de location,
-le compte rendu du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne et le mal logement du 12 février 2024
-le rapport SIBA du 15 février 2024
-le dossier technique immobilier du 4 avril 2024( DTI)
-l'arrêté de mise en sécurité de la mairie d' [Localité 4]
-le commandement de payer du 7 mai 2024
-une attestation de Mme [T]
Le rapport de la SIBA ne considère pas le logement insalubre mais considère qu'il y a une suspicion de péril et de la non décence.
Les organismes SIBA, OBSERVATOIRE DU LOGEMENT, ont été prévenus concomitamment au propriétaire, le 8 février 2024.
Depuis lors, Monsieur [S] justifie des travaux qu'il a effectué par la communication de factures :
-Facture du 3 avril 2024 de travaux de ventilation pour 4953,38 €
-Mise en place de barrettes de ventilation dans les chambres 2 et 3.
-Facture de traitement de charpente du 4 avril 2024 pour 3644,21 €
-Facture de poêle à bois du 17 avril 2024 pour 2390,98 €
-Facture du traitement des fissures extérieures du 14 mai 2024 pour 3382,50 €.
-traitement des remontées d'humidité tellurique renouvelées.
S'agissant du traitement contre les souris ; le constat SIBA indique qu'il n'y a aucune ouverture vers l'extérieur aux rongeurs, ce qui exclue un traitement extérieur.
S'agissant des reprises de peintures et de la présence de plomb, Monsieur [S] justifie être dans l'attente de l'autorisation des locataires pour effectuer les travaux qui s'imposent.
S'agissant de l'affaissement dans la salle de bain, le SIBA admet qu'il n'y a aucune demande de mesure corrective en l'absence de danger de chute .
Enfin Monsieur [B] justifie des difficultés qu'il rencontre avec ses locataires qui ralentissent la réalisation des travaux envisagés.
Les locataires ne renseignent pas sur les dégradations constatées du logement notamment sur la pose de cloisons dans une chambre qui peut avoir une incidence sur la ventilation de la pièce.
Aucune explication n'est donnée sur l'absence d'utilisation du système de ventilation VMI/VMC et sur l'encombrement général constaté au sein du logement qui nuit nécessairement à la ventilation intérieure.
Le caractère d'urgence de la présente procédure n'est pas caractérisée.
L'origine des désordres alléguée n'est pas établie.
En conséquence, la demande de procéder aux réparations, à savoir :
Traitement des fissures, traitement de l'affaissement dans la salle de bain, réparation de la charpente, mise en place de barrettes des ventilation, suppression de la présence de plomb, traitement contre les souris ; Le tout tel qu' exposé par Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] ne saurait prospérer.
Il seront déboutés de leurs demandes en référé.
*S'agissant de la demande de consignation des loyers en cours à la caisse des dépôts et consignation, Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] ne justifiant pas en l'état de la défaillance du bailleur, cette demande en référé ne peut prospérer. Il seront déboutés de leur demande.
*Sur la demande d'expertise judiciaire
L'article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'article 263 du Code de procédure civile énonce que l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.
En l'espèce, les demandeurs formulent à titre subsidiaire " la désignation d'un expert judiciaire avec mission classique en la matière. " sans expliciter ce qu'ils entendent demander.
Ils ne listent pas les travaux déjà réalisés et ceux à réaliser.
Ils ne justifient pas de l'urgence et des travaux à réaliser.
Leur demande sera rejetée.
*Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi
L'article 1231-1 du Code civil énonce par ailleurs que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ; l'article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l'article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.
En l'espèce, Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] sollicitent la somme de 5000€ au titre du préjudice de jouissance.
Ils indiquent que la défaillance du la bailleur dans ses obligations les empêchent de jouir paisiblement du logement et leur cause un préjudice certain.
Cependant, ils ne justifient pas des manquements du bailleur dans ses obligations. L'examen de cette contestation relevant du juge du fond et Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] ne justifiant pas du principe d'une créance certaine et exigible,Il convient de constater que cette demande n'est pas justifiée et qu'elle sera par conséquent rejetée.
L'ensemble des demandes des requérants suppose un examen du présent litige au fond et excède donc les pouvoirs du juge des référés .
Le juge des référés se déclare incompétent et renvoi le locataire à mieux se pourvoir.
*Sur la condamnation des locataires à la reprise du paiement du loyer
Le bailleur fait état d'impayés de loyers sans en justifier.
Il sera débouté de sa demande.
*Sur la demande de réalisation d'un nouveau diagnostic de plomb
le bailleur indique que le logement a été loué avec un diagnostic plomb contenant des niveaux classe 2 " état d'usage " et non de classe 3 " Dégradé " .
Il impute la dégradation constaté par le SIBA aux locataires et demande de mettre à la charge des locataires la réalisation d'un nouveau diagnostic de plomb et de mettre le traitement éventuel, si il y a un passage en classe 3, à leur charge.
Cependant, le bailleur ne met pas le juge en capacité d'examiner cette demande ; Il ne formule aucune demande d'expertise en ce sens.
Monsieur [S] sera débouté de sa demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [L] [S] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties gardera la charge de ses dépens.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile ;
DISONS n'y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à se mieux pourvoir
DEBOUTONS Madame [E] [U] et Monsieur [K] [H] de leurs demandes ;
DEBOUTONS Monsieur [L] [S] de ses demandes ;
DISONS n'y avoir avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISONS que chacune des parties gardera la charge de ses dépens.
Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .
Le Greffier le Juge
