Du 12 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00300 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZPN
[L] [O] épouse [N], [M] [K] [J] [N]
C/
[G] [C]
- Expéditions délivrées aux avocats
- FE délivrée à Me Christine GIRERD
Le 12/07/2024
Avocats : Me Eric FOREST
Me Christine GIRERD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER :
Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
DEMANDEURS :
Madame [L] [O] épouse [N]
née le 13 Avril 1973 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christine GIRERD (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [M] [K] [J] [N]
né le 10 Août 1972 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Christine GIRERD (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [G] [C]
né le 16 Mai 1965 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Eric FOREST (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2013, à effet du 16 décembre 2013, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] ont donné à bail à Monsieur [C] [G] un logement situé [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2712.14 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Un précédent commandement avait été délivré le 4 mai 2022 pour un montant de 2704.94 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] ont assigné Monsieur [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir :
- juger recevable et bien fondée l'action diligentée par Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] épouse [N] à l'encontre de Monsieur [G] [C],
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sous seing privé du 15 octobre 2013 à la date du 18 décembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et charges.
-c ondamner Monsieur [G] [C] à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] épouse [N] à titre provisionnel la somme de 1.945,90 € au titre de l'arriéré de loyers charges et indemnités d'occupation révisions incluses, avec intérêts aux dates d'échéance, conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil,
-condamner Monsieur [G] [C] à verser à Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] épouse [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été perçus si le contrat de bail avait poursuivi ses effets, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, à compter du mois de janvier 2024 et ce jusqu'à ce qu'il ait effectivement quitté les Lieux loués,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [C] des lieux loués de toute occupation personnelle et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens,
-autoriser Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] épouse [N] à expulser Monsieur [G] [C] des lieux loués en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique,
-condamner Monsieur [G] [C] à payer Monsieur [M] [N] et Madame [L] [O] épouse [N] la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2023 ainsi que la dénonciation du présent exploit au Préfet de la Gironde sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
À l’audience du 5 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 17 mai 2024.
Lors de l’audience du 17 mai 2024, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2442.14 euros au 14 mai 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
En défense, Monsieur [C] [G], représenté par son conseil, demande au tribunal de suspendre pendant 36 mois la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sous seing privé du 15 octobre 2013 et l’autoriser à régler son arriéré locatif en 35 mensualités de 54 € minimum et une 36eme échéance du solde éventuel. Subsidiairement et dans l’hypothèse où la résiliation du bail était prononcée, lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux.Il demande en tout état de cause que les bailleurs soient déboutés de leurs demandes plus amples ou contraires et que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 novembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] ont fait signifier à Monsieur [C] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2712.14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, que Monsieur [C] [G] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois. De plus, le montant de la dette a diminué entre le commandement de payer en date du 6 novembre 2023 et la date de l'audience.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [C] [G].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (662.24 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2442.14 euros à la date du 14 mai 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 2442.14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [C] [G] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [G].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [G] à verser à Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 19 décembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 octobre 2013 entre Monsieur [C] [G] et Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M], relatif au logement situé [Adresse 1] ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à payer à Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] la somme de 2442.14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [C] [G] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 68 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [C] [G] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (662.24 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [G] à payer à Madame [O] [L] épouse [N] et Monsieur [C] [G] [N] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
