Du 12 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00248 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYKZ
[W] [U] [C], [O] [F] épouse [C]
C/
[K] [M] [Y] [R]
- Expéditions délivrées à avocat et défendeur
- FE délivrée à Me Olivier TAMAIN
Le 12/07/2024
Avocats : Me Olivier TAMAIN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER :
Madame Laëtitia DELACHARLERIE,à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré
DEMANDEURS :
Monsieur [W] [U] [C]
né le 21 Mai 1945 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Delphine DESPORTE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Me Olivier TAMAIN (Avocat au barreau de TOULOUSE)
Madame [O] [F] épouse [C]
née le 28 Avril 1943 à [Localité 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Delphine DESPORTE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Me Olivier TAMAIN (Avocat au barreau de TOULOUSE)
DEFENDEUR :
Monsieur [K] [M] [Y] [R]
né le 07 Mai 1945 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 20 octobre 2014 , M. [W] [C] a donné en location à M. [K] [R] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 3.321, 79 euros.Il est notamment prévu dans ces contrats une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers §§§d'assurance.
Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [C] a fait signifier à M. [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mai 2023 .
Par acte du 17 janvier 2024 dénoncé le 19 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde, M. [W] [C] a ensuite fait assigner en référé M. [K] [R] , afin d’obtenir :
‒ la constatation de la résiliation du bail d'habitation,
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 42.063, 07 € représentant l’arriéré de loyers et charges (mensualité du mois de janvier 2024 comprise), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 mai 2023,
‒ l’expulsion de l'occupant,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,
‒ l’allocation de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.
A l’audience du 17 mai 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée M. [W] [C] valablement représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 50.487, 16 €. S'il reconnait que son locataire a repris le paiement du loyer courant au mois d'avril 2024, il s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.
M. [K] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et en réglant la totalité de la dette sous un délai d'un mois, sa famille pouvant lui prêter cette somme dans ce délai. Il expose qu'il exerce son activité professionnelle dans sa résidence principale.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE, le 19 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience en date du 5 avril 2024 .
Par ailleurs, le-s bailleur-s personne physique société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus a saisi le 1er septembre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.
Il est constant que M. [W] [C] a fait délivrer à M. [K] [R] un commandement de payer suivant exploit du 25 mai 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [K] [R] , n’ayant pas, dans les délais légaux de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 25 mai 2023, réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit le 26 juillet 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a ) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date.
Sur le montant de l'arriéré locatif
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
M. [W] [C] produit un décompte démontrant que M. [K] [R] restait devoir la somme de 50.487, 16 € à la date du 17 mai 2024 .
M. [K] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M. [K] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du mai 2024 (échéance du mois de mai incluse).
Sur les délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [K] [R] propose de s'acquitter des sommes dues sous un délai d'un mois à compter de l'audience arguant du fait que sa famille serait en mesure de lui prêter la somme correspondant à son arriété locatif. Il justifie de sa situation personnelle et financière et démontre percevoir une rémunération comprise entre 5.000 et 6000 euros par mois. Il ressort en outre des éléments communiqués qua repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En dépit de l'opposition du bailleur, il convient faire droit à sa demande étant cependant précisé que les délais de paiement seront octroyés sur un délai de 36 mois.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [K] [R] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 3.321, 79 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur les demandes accessoires
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [C] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [K] [R] à lui verser une somme de 700 € sur le fondement de ce texte.
M. [K] [R] succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,
AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2014 entre M. [W] [C] et M. [K] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 juillet 2023;
CONDAMNONS M. [K] [R] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 50.487, 16 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 17 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,
CONDAMNONS M. [K] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (3.321, 79 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 18 mai 2024 ,
SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons M. [K] [R] à se libérer de la dette en 35 mensualités de 1.402, 42 €, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,
DISONS , dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] ) deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est
DISONS en revanche que si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué,
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
REJETONS le surplus des demandes,
CONDAMNONS M. [K] [R] à payer à M. [W] [C] la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [K] [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
