Du 12 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00111 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXBC
[C] [N], [D] [N]
C/
[O] [P]
- Expéditions délivrées à avocat et au défendeur,
- FE délivrée à Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 12/07/2024
Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER :
Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
DEMANDEURS :
Madame [C] [N]
née le 24 Mai 1969 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [D] [N]
né le 11 Mars 1966 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [O] [P]
né le 21 Mai 1980 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Présent,
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 6 septembre 2023, Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] ont donné en location à M.[O] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4]- [Localité 6], moyennant un loyer mensuel actuel brut de 553, 59 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers.
Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] fait signifier à M.[O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2023 .
Par acte du 11 janvier 2024 dénoncé le 12 janvier 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] ont ensuite fait assigner en référé M.[O] [P], afin d’obtenir:
‒ la constatation de la résiliation du bail d'habitation,
‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.167, 93 € représentant l’arriéré de loyers à la date du 4 janvier 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail,
‒ l’expulsion de l'occupant,
‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,
‒ à défaut de libération des lieux, la fixation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce, jusqu'à vidange effective des lieux
‒
l’allocation de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.
A l’audience du 17 mai 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée, Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] valablement représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4382, 29€.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
M.[O] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir bénéficier d'un délai pour quitter les lieux en cas d'expulsion. Il explique qu'il a perdu son travail et qu'il garde sa fille; qu'il a récemment pris contact avec le CCAS afin de bénéficier d'un logement social.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 12 janvier 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
L’assignation en constatation de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc régulière en la forme.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.
Il est constant que Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] ont fait délivrer à M.[O] [P] un commandement de payer suivant exploit du 10 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M.[O] [P] n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 10 novembre 2023 réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 22 décembre 2024 en vertu des dispositions des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Dès lors, ce dernier est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 22 décembre 2023, ce qui constitue pour Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur le montant de l'arriéré locatif
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] produisent un décompte démontrant que M.[O] [P] restait devoir,la somme de 4.382, 29 € à la date du 1er mai 2024 .
M.[O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, M.[O] [P] M.[O] [P] sera donc condamnés au paiement de la somme de 4.382, 29 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).
M.[O] [P] occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (553, 59 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 2 mai 2024
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la demande de délais d’expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce M. [O] [P] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. Il ne justifie-nt d'aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontre pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs il ne justifie pas des efforts entrepris pour régler sa dette locative, laquelle a augmenté depuis la décision d'expulsion
Au surplus il n'est présenté aucune pièce établissement un état de santé précaire susceptible d'être aggravé par une expulsion
En outre son-leur maintien dans les lieux prive les époux [N] bailleurs privés, du plein exercice de leur droit sur l'immeuble leur appartenant, ces derniers étant légitimement fondés à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de eur bien immobilier.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par M.[O] [P]
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [O] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur les demandes accessoires
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens.
Il y a donc lieu de condamner M.[O] [P] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement de ce texte.
M.[O] [P] succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,
AU PRINCIPAL , renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 septembre 2023 entre Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] et M.[O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] - [Localité 6] et le garage situé sont réunies à la date du 22 décembre 2023;
REJETONS la demande de délais pour quitter les lieux formée par M.[O] [P] ;
CONDAMNONS M.[O] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] - [Localité 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour M.[O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M.[O] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (553, 59 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 2 mai 2024 ,
CONDAMNONS M.[O] [P] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 4.382, 29 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er mai 2024 , avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,
REJETONS le surplus des demandes,
CONDAMNONS M.[O] [P] à payer à Mme [C] [N] et Monsieur [D] [N] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNONS M.[O] [P] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
