Du 12 juillet 2024
5AF
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/02380 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT7C
[M] [P]
C/
Société GIRONDE HABITAT
- Expéditions délivrées aux avocats
- FE délivrée à
Le 12/07/2024
Avocats : Me Ludovic BOUSQUET
Me Réjane SURE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Madame [M] [P]
née le 10 Juin 1983 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001136 du 03/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Réjane SURE (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
RCS BORDEAUX 404 877 086
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Ludovic BOUSQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 18 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2021, l'Office Public de l'Habitat GIRONDE HABITAT (ci-après dénommé l'OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Madame [M] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 256,99€, un loyer annexe de 11€ et une provision mensuelle sur charges de 71,90€.
Arguant de l'absence totale d'isolation acoustique du logement loué, Madame [M] [P] a, par acte introductif d'instance en date du 18 décembre 2023, fait assigner l’OPH GIRONDE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 février 2024 aux fins de voir :
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à effectuer les travaux de remise en état du logement sis la [Adresse 1] à [Localité 5] loué par elle et préconisé par Monsieur [F], expert judiciaire, dans son rapport rendu le 5 décembre 2019 à savoir :
-faire réaliser une étude qui définirait la solution conforme aux normes en vigueur pour la performance acoustique aux bruits de choc et au bruit aérien des bâtiments actuels
-la dépose du plancher existant et la mise en œuvre du nouveau sol sur la base des préconisations et du cahier des charges du bureau spécialisé en acoustique rédigé préalablement
-dire et juger que ces travaux devront être effectués dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
Et à défaut de s'exécuter dans le délai susmentionné:
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT au paiement d'une astreinte financière provisoire d'un montant de 100€ par jour ouvrable de retard au bénéfice de Madame [M] [P] pendant une durée de 90 jours, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à reloger à ses frais Madame [M] [P] le temps que les travaux de remise en état du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] soient effectués
-ordonner la consignation du paiement des loyers mensuels à compter de l'ordonnance à intervenir et ce jusqu'à complet achèvement des travaux et délivrance d'un logement conforme aux exigences posées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 du décret du 30 janvier 2002
En tout état de cause,
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à lui verser la somme de 1.800€ à titre de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices subis
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à verser au Cabinet de Maître Réjane SURE la somme de 2.000€ sur le fondement des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, sans que le Tribunal de céans ne puisse condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à une somme inférieur à 864€
-rappeler que l'ordonnance à intervenir sera revêtue de l'exécution provisoire de droit
L'affaire initialement appelée à l'audience du 9 février 2024 a été renvoyée au 22 mars 2024 puis au 17 mai 2024.
Lors de l'audience du 17 mai 2024, Madame [M] [P], représentée par son conseil, sollicite désormais du juge saisi de :
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à lui verser la somme de 1.800€ à titre de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices subis
-débouter l'OPH GIRONDE HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions
-condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à verser au Cabinet de Maître Réjane SURE la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, sans que le Tribunal de céans ne puisse condamner l'OPH GIRONDE HABITAT à une somme inférieur à 864€
-rappeler que l'ordonnance à intervenir sera revêtue de l'exécution provisoire de droit
Elle expose avoir constaté très rapidement après sa prise de possession des lieux l'absence totale d'isolation acoustique de son appartement et plus généralement de l'immeuble et subir ainsi un préjudice de jouissance constant. Elle indique que, depuis l'introduction de l'instance et compte tenu de la situation devenue invivable, elle a pu quitter le logement et l'a définitivement quitté le 21 février 2024; que sa demande de condamnation à faire réaliser des travaux sous astreinte n'a plus lieu tout comme la demande de consignation des loyers. Elle maintient sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation des préjudices subis au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 expliquant qu'elle vivait dans un logement dont le parquet, du fait de sa date de construction de l'immeuble, s'est désolidarisé et que cette désolidarisation a pour conséquences directes des grincements des planchers de bois et ce alors qu'elle utilisait normalement les lieux ce qui constituait une gêne sonore et donc un trouble anormal de voisinage. Elle fait valoir que l'expert judiciaire a retenu la responsabilité de son bailleur. Elle ajoute qu'il est acquis et démontré qu'elle a subi depuis son entrée dans les lieux et jusqu'à son départ, un préjudice de jouissance. Elle soutient en outre subir un préjudice moral arguant que, du fait de cette situation, elle a été victime de harcèlement de la part de ses voisins et qu'elle s'est trouvée dans une situation de désespoir et de désarroi totale.
En défense, l’OPH GIRONDE HABITAT, représenté par son conseil, demande au juge saisi de:
-déclarer sans objet la demande de condamnation sous astreinte de GIRONDE HABITAT à effectuer des réparations et à reloger temporairement Madame [M] [P]
-débouter Madame [M] [P] de l'intégralité du surplus de ses demandes
-condamner Madame [M] [P] à lui payer 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance
Il sollicite le débouté de la demande de provision émise par Madame [P] dès lors qu'il ressort des investigations de l'Expert judiciaire qu'aucune constatation de bruit n'a pu être effectuée dans le logement de Monsieur [K] pouvant laissant apparaître des nuisances sonores insupportables subies par Madame [M] [P], sa voisine du dessous et que du bruit provenant du crissement des parquets de Madame [M] [P] a été constaté chez Madame [S] [U], dans des conditions extrêmement particulières et Madame [S] [U] ne s'en est jamais plaint. Il fait valoir que c'est Madame [P] qui est source de trouble de voisinage en raison essentiellement de son comportement suspicieux en permanence et confinant à la paranoïa outre son attitude sans gêne.
Il énonce que les différentes nuisances sonores subies par Madame [S] [U] et non par Madame [P] n'ont strictement rien à voir avec des crissements de parquet. Il soutient que la demande de provision de Madame [P] se heurte à de fortes contestations sérieuses. Il précise que Madame [P], qui a déjà été sa locataire dans un autre appartement, a pour habitude d'émettre diverses plaintes à propos des logements qu'elle occupe que ce soit au sujet du voisinage, du thermostat ou encore de l'isolation des murs.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L’article 1721 du code civil prévoit, quant à lui, qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
En l'espèce, au soutien de sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral, Madame [P] verse aux débats le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [F] du 21 septembre 2023 arguant que les désordres affectant son appartenant l'ont empêché de jouir paisiblement du bien pris en location. Elle précise que le parquet s'est désolidarisé et que cette désolidarisation a pour conséquence directe des grincements des planchers ce qui constituait une gêne sonore et donc de troubles anormaux de voisinage.
Il ressort du rapport d'expertise de Monsieur [F], expert judiciaire, que :
-l'appartement sus-jacent à celui de Madame [P] n'a pas pu être visité ce qui est indiqué à de très nombreuses reprises par l'Expert judiciaire dans le rapport et notamment : «Le locataire qui occupe l'appartement situé au-dessus du logement de Mme [P], n'a pas souhaité que nous intervenions depuis son logement. Par conséquent, les investigations et les mesures sonométriques ont été réalisées uniquement entre le logement de Mme [P] et celui de Mme [U]»(PAGE 6 du RAPPORT D'EXPERTISE) ou encore « Nous rappelons que nous n'avons pas pu réaliser d’investigations entre le logement situé au-dessus du logement de Mme [P] car l'occupant a refusé que l'on accède à son logement » (Page 17 du rapport d'expertise)
« Madame [P] a fortement insisté sur ces grincements et sur la gêne ressentie lorsque son voisin du dessus se déplace la nuit notamment et la réveille. Nous n'avons pas pu vérifier cette situation puisque le voisin du dessus ne nous a pas donné son accord pour accéder à son logement. Dès lors, nous ignorons l'état du plancher de cet appartement. » ( Page 19 du rapport d'expertise)
-seule une gêne a été constatée entre l'appartement occupé à l'époque par Madame [P] et celui du dessous de Madame [U] : « les tableaux des émergences sonores globales et spectrales présentés ci-avant permettent de déterminer et de quantifier la gêne ressentie dans le logement qui se situe au-dessous du logement de l'appartement dans lequel est exercé la pression sur le plancher qui génère des grincements »(PAGE 15 du rapport d'expertise)
-il a été constaté par l'expert judiciaire :
«Il est par ailleurs à remarquer que les performances en isolement au bruit aérien (DnTA) sont faibles, mais toutefois conformes du fait qu'il n'existait pas de réglementation acoustique pour les logements dans les années 50»(PAGE16 rapport d’expertise ). “Il en est de même pour les niveaux de bruit de choc (L'nT) qui sont trop élevés mais là encore, sont conformes pour la même raison qu'il n'existait pas de réglementation acoustique pour les logements dans les années 50 » (Page 16 rapport expertise )
Madame [P], qui avance des relations tendues avec Madame [U], l'occupante de l'appartement situé en dessous, à raison du parquet désolidarisé, ne corrobore pas ses dires au moyen d'éléments objectifs. L'expert judiciaire indique d'ailleurs en réponse à un dire d'un conseil : « (...) sur les dires de Madame [U], nous n'avons pas pu les entendre de vive voix puisque Mme [U] n'était pas présente lors de la réunion d'expertise » (Page 23 du rapport d'expertise).
Il ressort au contraire des éléments produits par l'OPH GIRONDE HABITAT que le voisinage s'est plaint du comportement de Madame [P] sans lien avec une quelconque problématique de grincement du plancher en bois qui se désolidarise mais à raison de son comportement. Ainsi, le courrier de Madame [U] du 13 mars 2023 adressé à l'OPH GIRONDE HABITAT versé aux débats permet de relever des bruits répétitifs générés par le comportement de Madame [P] citant notamment des communications fortes, cris, TV, musique, chants, hymnes nationaux lors de matchs de rugby télévisés, applaudissements, tapage de pieds, claquement de porte, rire. Les attestations de Madame [U], de Madame [X] [D], de Monsieur [D] [Z] et de Madame [I] confirment un comportement fautif de la part de Madame [P] qui n'ont, au vu des nombreux témoignages, aucun lien avec une désolidarisation du parquet et au grincement des planchers en bois.
S'agissant du préjudice moral, Madame [P] ne démontre pas de manière incontestable que le préjudice allégué soit en lien avec la désolidarisation du parquet. Comme indiqué ci-avant et au vu des diverses pièces produites, il est légitime de s’interroger sur le comportement de Madame [P] pouvant amener à ses relations avec le voisinage et qui n’accrédite pas qu’elle aurait été victime de harcèlement de la part de sa voisine, Madame [U] en raison du grincement du parquet. Par ailleurs, les certificats médicaux fournis ne font que relater les dires de Madame [P] sur les raisons de son état. Elle ne prouve pas au moyen d’éléments objectifs que son état est en lien avec une problématique d'insonorisation du logement et de désolidarisation du parquet.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, Madame [P] échoue à démontrer l'existence de l'obligation non sérieusement contestable de l'OPH GIRONDE HABITAT.
Force est de constater qu'il existe des contestations sérieuses quant à la demande de Madame [P] qu'il appartient au juge du fond de trancher. Par voie de conséquence, il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P].
Condamnée aux dépens, Madame [P] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et au titre des dépens.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] à verser à l’OPH GIRONDE HABITAT la somme de 400€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par Ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant à la demande de provision émise par Madame [M] [P] ;
DISONS, en conséquence, n'y avoir lieu à référé ;
RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de cette demande ;
REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;
DEBOUTONS Madame [M] [P] de sa demande sur le fondement des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
CONDAMNONS Madame [M] [P] à verser à l’OPH GIRONDE HABITAT la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [M] [P] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
