Du 12 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/02361 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT2D
[Y] [S]
C/
[T] [K]
- Expéditions délivrées aux avocats
- FE délivrée à Maître Philippe ROGER de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX
Le 12/07/2024
Avocats : Me Elisa GOURGUE-JOUNET
Maître [L] [R] de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER :
Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
DEMANDERESSE :
Madame [Y] [S]
née le 27 Mars 1934 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Philippe ROGER de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [T] [K]
né le 01 Novembre 1995 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Elisa GOURGUE-JOUNET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2020, prenant effet le même jour, Madame [S] [Y] a donné à bail à Monsieur [K] [T] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2022, Madame [S] [Y] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 11766.87 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, Madame [S] [Y] a assigné Monsieur [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 février 2024 aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 21 décembre 2020,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [K] ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier en vertu des dispositions des articles L 411 - 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner à titre provisionnel Monsieur [K] au paiement de la somme de 21.221,97 € suivant décompte arrêté au 1er novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l’audience,
-le condamner à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 705,58 € jusqu'à la libération effective des lieux,
-condamner Monsieur [K] au paiement d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 9 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 22 mars 2024. L'affaire a de nouveau fait l'objet d'un renvoi au 17 mai 2024.
Lors de l’audience du 17 mai 2024, Madame [S] [Y], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 23137.45 euros au 1er mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délais de paiement sauf à un paiement de 850 euros en sus par mois.
Elle énonce également qu'un congé a été délivré par le locataire le 15 mai 2024.
En défense, Monsieur [K] [T] , représenté par son conseil, demande au tribunal de lui donner acte de de sa proposition de procéder au règlement de sa dette locative en 36 mensualités de 700 euros. Il demande également que la dette, jusqu'à son complet paiement, porte intérêts à un taux réduit égal au taux légal et que les paiements s'imputent d'abord sur le capital et qu’il lui soit également donné acte de son départ du logement au cours du mois de juin 2024 suivant congé adressé le 15 mai 2024 avec un préavis d’un mois.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 février 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [S] [Y] a fait signifier à Monsieur [K] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 11766.87 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 octobre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [K] [T] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 octobre 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 décembre 2022, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [K] [T], il ne saurait être fait droit à celle-ci. En effet, aucune reprise du paiement du loyer courant n'est intervenue. Madame [S] [Y] étant une personne privée, le maintien de cette situation d'impayés serait dommageable pour elle.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 décembre 2022.
Dès lors, Monsieur [K] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 6 décembre 2022, ce qui constitue pour Madame [S] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [S] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 23137.45 euros à la date du 1er mai 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [K] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 23137.45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [K] [T] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (705.08 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En application de l'article 1343-5 du Code civil, au regard de ses difficultés financières et personnelles, il convient de d'accorder des délais à Monsieur [K] [T] en l’autorisant autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais (et indemnité si article 700) de procédure, à raison de mensualités de 964 euros, payables dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.
Faute pour Monsieur [K] [T] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [T].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [T] à verser à Madame [S] [Y] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 6 décembre 2022 ;
REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [K] [T] ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (705.08 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à payer à Madame [S] [Y] la somme de 23137.45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [K] [T] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et (indemnité) de procédure, à raison de mensualités de 964 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à payer à Madame [S] [Y], à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à payer à Madame [S] [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
