Du 12 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 23/02324 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTXU
[M] [T]
C/
[O] [C], [F] [V], [W] [C], [J] [C]
- Expédition délivrée au demandeur,
- FE délivrée à M. [M] [T], le demandeur,
Le 12/07/2024
Avocats :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER :
Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [T]
né le 15 Octobre 1987 à [Localité 11]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Présent,
DEFENDEURS :
Madame [O] [C]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Absente,
Monsieur [F] [V]
né le 02 Juillet 1981 à [Localité 10]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Absent,
Monsieur [W] [C] (caution solidaire de Mme [O] [C])
né le 16 Septembre 1992 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absent,
Monsieur [J] [C] (caution solidaire de Mme [O] [C])
né le 16 Décembre 1984 à [Localité 12]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Absent,
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Mai 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
M. [M] [T] a consenti à Mme [O] [C] et M. [F] [V] un bail d'habitation ainsi qu'un parking suivant baux ayant pris effet le 2 juin 2021 et un avenant auxdits baux signé le 14 septembre 2022 par Mme [O] [C] le 14 septembre 2022 et le 15 septembre 2022 par M. [F] [V].
Le bail a été cautionné par Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [C] en qualité de cautions solidaires ayant renoncé au bénéfice de division et de discussion.
Des loyers étant demeurés impayés , M. [M] [T] a fait signifier à Mme [O] [C] et M. [F] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2023 .
Par actes en date des 11 et 12 décembre 2023 dénoncés le 13 décembre 2023 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde M. [M] [T] a ensuite fait assigner en référé Mme [O] [C], M. [F] [V] et les cautions Messieurs [W] et [J] [C] , afin d’obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail des baux d'habitation et du parking
- le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 2.354, 90 € représentant l’arriéré de loyers à la date du 27 novembre 2023 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- l’expulsion des occupants,
- la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et des charfes jusqu'au départ effectif de slieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,,
- l’allocation de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.
A l’audience du 16 février 2024, M. [M] [T] a maintenu ses demandes et réactualisé la dette locative à la somme de 1.062, 95 euros. Madame [O] [C] précise pour sa part avoir versé la somme de 700 euros et avoir ainsi réglé la totalité de la dette locative, la somme restant due correspondant aux frais d'huissier.
Par inscription avec mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée afin d'inviter les parties à s'expliquer sur le paiement du solde de la dette locative et de vérifier dans le même temps si les locataires ont repris le paiement des loyers courants.
A l'audience du 17 mai 2024, M. [M] [T] indique que la locataire qui a versé la somme de 600 euros lors de la précédente audience, n'a effectué depuis cette date aucun règlement de sorte que le paiement du loyer n'a pas été repris.
Bien que régulièrement convoqués, Mme [O] [C] et M. [F] [V] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juillet 2024 .
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à M. le sous-préfet de la Gironde le 13 décembre 2023 , soit six semaines au moins avant la première audience du 16 février 2024 .
Par ailleurs, le bailleur personne physique, a saisi le 12 octobre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au parking loué par M. [M] [T] à Mme [O] [C] et M. [F] [V] .
Les baux conclus entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.
Il est constant que M. [M] [T] a fait délivrer à Mme [O] [C] et M. [F] [V] un commandement de payer suivant exploit du 10 octobre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et pour celui de l'habitation les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le commandement de payer a été dénoncé aux cautions les 18 et 25 octobre 2023.
Mme [O] [C] et M [F] [V] , n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 10 octobre 2023 réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit le 22 novembre 2023 en vertu des dispositions des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date.
Sur le montant de l'arriéré locatif
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [M] [T] produit un décompte démontrant que Mme [O] [C] et M. [F] [V] restaient devoir la somme de 462, 97 € à la date du .16 février 2024.
Mme [O] [C] et M. [F] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Mme [O] [C] et M. [F] [V] ainsi que leurs cautions seront donc condamnés au paiement de la somme de 462, 97 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) s'agissant du local d'habitation et du parking. Mme [O] [C] et M. [F] [V], occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que leurs cautions, seront également condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (697 euros par mois à la date de l'audience s'agissant du loyer et du parking), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 17 février 2024 .
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail en application de l’article dudit bail, cette condamnation sera solidaire.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Mme [O] [C] et M. [F] [V] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de M. [M] [T]. Par ailleurs il apparait que la locataire n'aurait pas repris le paiement du loyer courant.
Dès lors, la résiliation du bail conclu entre M. [M] [T] et Mme [O] [C] et M.[F] [V] sera constatée, et ce à compter du 22 novembre 2023 .
Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [O] [C] et M [F] [V] et de tous occupants de leur chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [T] la charge de ses propres frais irrépétibles. Par conséquent il convient de le débouter de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Mme [O] [C], M. [F] [V] et leurs cautions succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,
AU PRINCIPAL , renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail aux baux conclus le 2 juin 2021 entre M. [M] [T], Mme [O] [C] et M. [F] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] et le parking situé à la même adresse sont réunies à la date du 2é novembre 2023 ;
CONDAMNONS Mme [O] [C] et M. [F] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9] ;
AUTORISONS , à défaut pour Mme [O] [C] et M. [F] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Mme [O] [C], M. [F] [V] Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (697 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 17 février 2024 ,
CONDAMNONS solidairement Mme [O] [C] et M. [F] [V] , Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [C] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 462, 97 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 février 2024 (garage et logement), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,
REJETONS le surplus des demandes,
DEBOUTONS M. [M] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du COde de procédure civile,
CONDAMNONS solidairement Mme [O] [C] et M. [F] [V] , Monsieur [W] [C] et Monsieur [J] [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
