N° RG 22/08966 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGGS
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 25 Juin 2024
50G
N° RG 22/08966
N° Portalis DBX6-W-B7G-XGGS
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
S.C.I. SILVER
C/
S.A. FONCIERE EPILOGUE
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL DURAN - MARTIAL
Me Caroline FABBRI
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
En présence, lors des débats, de Madame Caitline LAFON, Greffier stagiaire.
DEBATS :
à l’audience publique du 30 Avril 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
S.C.I. SILVER
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline FABBRI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Jean-Baptiste VIEU, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A. FONCIERE EPILOGUE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Géraldine DURAN-BLONDEL de la SELARL DURAN - MARTIAL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Sophien BEN ZAIED, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à [Localité 5], la S.C.I SILVER représentée par son gérant, monsieur [P], a vendu à la société FONCIERE EPILOGUE une maison à usage d'habitation située à [Localité 2] pour le prix de 560 000 euros, avec faculté de rachat réservée au vendeur (réméré) pour le prix de 616 000 euros pendant un délai de 12 mois, expirant le 5 décembre 2021.
Aux termes de cet acte, il a été convenu que monsieur [P] continuerait d'occuper les lieux et à ce titre était prélevée sur le prix de vente à titre d'indemnité d'occupation une somme de 55 992 euros.
Monsieur [P] n'ayant pas exercé sa faculté de rachat et se maintenant dans les lieux, la société FONCIERE EPILOGUE a engagé une procédure d'expulsion devant le Juge des Contentieux de la protection de Bordeaux.
Par acte du 18 novembre 2022, la SCI SILVER a fait délivrer assignation à la société FONCIERE EPILOGUE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour :
A TITRE PRINCIPAL
REQUALIFIER en pacte pignoratif illicite et le cas échéant en prêt usuraire, le contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à [Localité 5], ayant pour objet la vente du bien immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca ;
CONSTATER en tant que de besoin que le consentement de la société SCI SILVER à conclure le contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à MARTIGNAS SUR-JALLES, ayant pour objet la vente du bien immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca, a été vicié d’erreur et surpris par dol ; PRONONCER en conséquence l’annulation contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à [Localité 5], ayant pour objet la vente du bien immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca ;
DIRE que la société SCI SILVER restituera à la société FONCIERE EPILOGUE le « prix de vente » stipulé de 560.000,00 euros et que la société FONCIERE EPILOGUE devra restituer à la société SCI SILVER le montant de « l’indemnité d’occupation » d’un montant de 55.992,00 euros ; CONDAMNER en conséquence la SCI SILVER à restituer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 504.008,00 euros après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
CONSTATER l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société FONCIERE EPILOGUE ;
DIRE que la société FONCIERE EPILOGUE conservera la charge de l’intégralité des frais, émoluments et charges diverses assumés pour l’établissement de l’acte en date du 4 décembre 2020 et pour ses conséquences ;
CONDAMNER la société FONCIERE EPILOGUE à payer à la société SILVER la somme de 50.000,00 euros en indemnisation de son préjudice distinct ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER que les faits rapportés et les pièces communiquées permettent de démontrer que le contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à MARTIGNAS SUR-JALLES, est lésionnaire ;
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PRONONCER en conséquence la rescision pour lésion du contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à [Localité 5], ayant pour objet la vente du bien immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca ;
CONFIER la mise en œuvre d’une mesure d’expertise judiciaire à trois experts qu’il plaira à la juridiction de désigner, avec pour mission :
- D’évaluer l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca, d’une part au 4 décembre 2020 et d’autre part au jour de l’expertise ;
- De décrire le cas échéant les dépenses d’amélioration et de conservation assumées par la SCI SILVER ;
CONDAMNER le cas échéant la société FONCIERE EPILOGUE à payer le complément de prix à raison de 710.992,00 euros, sauf à parfaire ou diminuer ce montant à dire d’experts, si elle entendait conserver le bien immobilier ;
CONDAMNER à défaut la SCI SILVER à restituer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 504.008,00 euros, après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, si elle n’entendait pas conserver le bien immobilier ;
CONSTATER l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société FONCIERE EPILOGUE ;
DIRE que la société FONCIERE EPILOGUE conservera la charge de l’intégralité des frais, émoluments et charges diverses assumés pour l’établissement de l’acte en date du 4 décembre 2020 et pour ses conséquences ;
CONDAMNER la société FONCIERE EPILOGUE à payer à la société SILVER la somme de 50.000,00 euros en indemnisation de son préjudice distinct ;
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
PRONONCER la résolution pour vileté du prix du contrat de vente à réméré reçu le 4 décembre 2020 par Maître [W], notaire à [Localité 5], ayant pour objet la vente du bien immobilier sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, d’un contenance totale de 1ha62a69ca ;
DIRE que la société SCI SILVER restituera à la société FONCIERE EPILOGUE le « prix de vente » stipulé de 560.000,00 euros et que la société FONCIERE EPILOGUE devra restituer à la société SCI SILVER le montant de « l’indemnité d’occupation » d’un montant de 55.992,00 euros ; CONDAMNER en conséquence la SCI SILVER à restituer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 504.008,00 euros après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;
CONSTATER l’engagement de la responsabilité contractuelle de la société FONCIERE EPILOGUE ;
DIRE que la société FONCIERE EPILOGUE conservera la charge de l’intégralité des frais, émoluments et charges diverses assumés pour l’établissement de l’acte en date du 4 décembre 2020 et pour ses conséquences ;
CONDAMNER la société FONCIERE EPILOGUE à payer à la société SILVER la somme de 50.000,00 euros en indemnisation de son préjudice distinct ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation de l’immeuble, constatant la rescision du bien sis à [Adresse 3], référencé au cadastre de ladite commune sous les numéros 40 à 48, 51 et 56 de la section AC, à la diligence du propriétaire du bien ;
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CONDAMNER la société FONCIERE EPILOGUE au paiement des entiers dépens ; CONDAMNER la société FONCIERE EPILOGUE à payer à la société SCI SILVER la somme de 4.800,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
REJETER toute demande contraire comme injuste et mal fondée."
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2023, la société FONCIERE EPILOGUE demande au tribunal à titre principal de débouter la SCI SILVER de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, dans l'hypothèse d'un anéantissement de la vente, la société FONCIERE EPILOGUE demande que lui soit restituée la somme de 560 000 € correspondant au prix de vente versé ainsi que tous les frais qu'elle a exposés jusqu'au jour de la publication de la décision qui prononcerait la nullité.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2024.
MOTIFS
Le tribunal ne répondra pas à la demande figurant au dispositif de l'assignation visant à "constater la responsabilité contractuelle de la société FONCIERE EPILOGUE", car outre le fait qu'il ne s'agit pas d'une prétention mais d'un moyen, elle n'est pas développée ni étayée dans la partie discussion.
I/ Sur la demande d'annulation de la vente
La SCI SILVER, au soutien de sa demande d'annulation, affirme tout d'abord que l'acte de vente qu'elle a signé serait un pacte commissoire illicite et le cas échéant un prêt usuraire.
Le pacte commissoire est défini à l'article 2348 du code civil comme un contrat de gage par lequel le créancier deviendra conventionnellement propriétaire de la chose gagée si le débiteur ne paie pas au terme fixé. Il s'agit donc d'un prêt assorti d'une mesure de sûreté.
La vente à réméré prévue à l'article 1659 du code civil obéit théoriquement à un régime distinct dans la mesure où le vendeur perd immédiatement la propriété de son bien mais demeure libre de le racheter dans un certain délai.
Il est constant que les crières habituellement retenus pour requalifier une vente à réméré en pacte commissoire sont la vileté du prix, la relocation du bien au vendeur, la fréquence des achats effectués par l'acquéreur et le caractère usuraire de l'opération.
Il est également constant que la relocation du bien au vendeur, la fréquence des achats effectués par l'acquéreur ne sont pas des critères suffisants pour requalifier l'acte, la vileté du prix constituant le critère essentiel.
L’article 1169 du Code civil prévoit qu’« un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ». Il est constant en application de ce texte que le vil prix est le prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien.
La charge de la preuve de la vileté du prix pèse sur celui qui l'invoque, sachant qu'un prix n'est pas dérisoire au seul motif qu'il est inférieur à la valeur réelle du bien.
En l'espèce, il est exact que le prix stipulé à l’acte de vente à réméré à hauteur de 560 000 euros est inférieur à la valeur du bien à hauteur de 830 000 euros, telle qu'elle a été objectivée dans le rapport d'expertise commandée par la société EPILOGUE avant la vente.
Cependant, il y a lieu de relever que l'expertise a évalué un bien libre de toute occupation, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, et qu'en outre le prix de rachat fixé dans l'acte à 616 000 € était lui-même inférieur à la valeur réelle du bien.
En tout état de cause, un prix de vente fixé à 67 % de la valeur réelle d'un bien ne peut être considéré comme dérisoire au sens de l'article 1169 du code civil.
Faute de remplir les critères de requalification, la vente à réméré ne peut être considérée comme un pacte commissoire illicite et ce moyen sera donc déclaré inopérant.
L'acte de vente conclu ne pouvant être assimilé à un contrat de prêt, la SCI SILVER ne peut faire valoir que la rémunération de la société EPILOGUE présente un caractère usuraire.
Par ailleurs, la SCI SILVER soutient qu'elle a été victime d'un vice du consentement.
L’article 1130 du Code civil dispose que : « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».
L’article 1132 précise que « l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ». « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. (…)», ainsi que le détaille l’article 1133 du Code civil.
L’article 1137 du Code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie » ;
En l'espèce, la SCI SILVER, qui supporte la charge de la preuve, ne produit, au-delà de ses affirmations, aucun élément pour démontrer qu'elle aurait été victime d'une erreur ou d'un dol lors de la signature de la vente à réméré
Il ressort au contraire des pièces versées aux débats que la société EPILOGUE, avant la signature de l'acte, a pris soin de faire expertiser le bien (rapport du 16 octobre 2020) et a soumis à la SCI SILVER son offre d'achat le 23 novembre 2020, en lui laissant le temps d'apprécier le prix fixé.
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L'acte authentique du 4 décembre 2020 contient des mentions qui rappellement clairement et expressément l'information délivrée au vendeur et les obligations de chacun.
Enfin le notaire a même pris le soin, dans un courriel du 29 novembre 2021, de mettre en garde la SCI SILVER concernant l'arrivée imminente de l'échéance de la faculté de rachat.
Dans ces conditions, aucun vice du consentement n'étant démontré, la SCI SILVER sera déboutée de sa demande de nullité.
II/ Sur la demande de rescision de la vente pour lésion et la demande de résolution pour vileté du prix
L’article 1674 du Code civil dispose que « si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value ».
Afin de répondre aux conditions fixées par ce texte, il appartient à la SCI SILVER de démontrer que la valeur réelle du bien serait de 1 350 000 euros, ce que non seulement elle ne fait pas, mais ce qui est contredit par le rapport d'expertise produit aux débats qui fixe une valeur du bien à hauteur de 830 000 euros.
La demande de rescision sera donc rejetée.
Il en sera de même de la demande de résolution, dès lors qu'il a été expliqué ci-dessus que le prix n'était pas vil.
III/ Sur les autres demandes
La SCI SILVER, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société FONCIERE EPILOGUE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
DEBOUTE la SCI SILVER de l'ensemble de ses demandes ;
DEBOUTE la société FONCIERE EPILOGUE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI SILVER aux dépens.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
