Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00478 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y63K
Société DOMOFRANCE
C/
[B] [M]
- Expéditions délivrées à
M. [B] [M]
- FE délivrée à
Me Mathieu RAFFY
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX N° B 458 204 963
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
DEFENDEUR :
Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé électronique en date des 26 août et 6 septembre 2022, à effet du 30 août 2022, la SA D'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [B] [M] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la SA D'HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2792,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SA D'HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :
Par application de la clause résolutoire, dire que la location qui a été consentie à Monsieur [B] [M] se trouve résiliée,
En conséquence, dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, Monsieur [B] [M] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6],
Dire que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec au besoin le concours de la force publique,
condamner le défendeur provisionnellement au paiement de la somme de 2741,02 euros pour des loyers exigibles la créance du demandeur n'étant en aucune manière contestable,
condamner le défendeur au paiement des loyers échus à compter de cette date jusqu'à celle de la résiliation,
condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d'occupation due mensuellement par le défendeur à compter de la date de résiliation jusqu'à la vidange effective des lieux,
condamner le défendeur au paiement de la somme de 250,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer au titre de l'article 696 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, la SA D'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3581,38 euros au 25 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [B] [M] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il indique que son titre de séjour a expiré depuis sept mois et que s’il fait des démarches pour régulariser sa situation, il ignore si elles aboutiront et sous quel délai. Il expose ne percevoir aucun revenu et ne pas pouvoir en l’état reprendre le paiement du loyer, ni faire une proposition d’apurement de la dette.
Monsieur [B] [M] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA D'HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [B] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2792,34 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [B] [M] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 12 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 février 2024.
Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [B] [M] et qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois d'août 2023, aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.
Dès lors, Monsieur [B] [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 février 2024, ce qui constitue pour la SA D'HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3581,38 euros à la date du 25 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (318,29 euros),des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (22,86 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [B] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 3240,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [B] [M] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (494,88 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [B] [M].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [B] [M] à verser à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 13 février 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (494,88 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE la somme de 3240,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [M] à payer à la SA D'HLM DOMOFRANCE une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
