Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00458 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6XH
[Y] [V]
C/
[N] [J]
- Expéditions délivrées à
Mme [N] [J]
- FE délivrée à
Me Valérie REDON-REY
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [Y] [V]
né le 04 Janvier 1974 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Maître Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de TOULOUSE, membre de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
DEFENDERESSE :
Madame [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 août 2023, à effet du 12 août 2023, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Madame [J] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2] et un garage situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, Monsieur [V] [Y] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3282.00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, Monsieur [V] [Y] a assigné Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :
Juger et Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),Ordonner sans délai l'expulsion de Madame [N] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,condamner par provision Madame [N] [J] au paiement de la somme de 5574.90€ correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de février 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenir,condamner Madame [N] [J] par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par cette dernière, soit à la somme de 1 096.50€,Dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieux.
Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du
08.11.2023,condamner Madame [N] [J] au paiement d'une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,condamner Madame [N] [J] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, Monsieur [V] [Y], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6671.40 euros au 23 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [J] [N] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 500 euros en sus du loyer courant.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 novembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par Monsieur [V] [Y] à Madame [J] [N].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [V] [Y] a fait signifier à Madame [J] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 3282.00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 8 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [V] [Y] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Madame [J] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, Madame [J] [N] est en situation de régler le montant de sa dette compte tenu de la reprise d'un emploi qui lui procure un revenu de 3.000 euros par mois.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [V] [Y] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [J] [N].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [J] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1073.00 euros par mois hors assurance à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [V] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6671.40 euros à la date du 23 avril 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6671.40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [J] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J] [N].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] [N] à verser à Monsieur [V] [Y] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 21 décembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 7 août 2023 entre Madame [J] [N] et Monsieur [V] [Y], relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2] et le garage situé à la même adresse ;
CONDAMNONS Madame [J] [N] à payer à Monsieur [V] [Y] la somme de 6671.40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [J] [N] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 15 mois à raison de 14 mensualités successives de 500 euros chacune, suivies d’une 15ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [J] [N] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (1073.00 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [J] [N] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [J] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [J] [N] à payer à Monsieur [V] [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
