Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00381 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2PY
[O] [I]
C/
[C] [P]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [O] [I]
né le 27 Juin 1955 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDEUR :
Monsieur [C] [P]
né le 12 Décembre 1983 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputé contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privés en date des 29 juin et 7 juillet 2022, à effet du 30 juin 2022, Monsieur [I] [O] a donné à bail à Monsieur [P] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9],[Adresse 8]3 et deux places de stationnement n°25 et 26 situées à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Monsieur [I] [O] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2716.14 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Un précédent commandement avait été délivré le 30 mai 2023 pour un montant de 2523.80 euros.
Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, Monsieur [I] [O] a assigné Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail à effet du 16 janvier 2024, par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [P] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal,Condamner à titre provisionnel Monsieur [C] [P] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [O] [I] une somme de 3689,28 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 16 janvier 2024,Condamner à titre provisionnel Monsieur [C] [P], au paiement, à compter du 1er février 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,Condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [O] [I], une indemnité de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [C] [P] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.Lors de l’audience du 26 avril 2024, Monsieur [I] [O], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5986.40 euros au 17 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [P] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur [P] [C] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 novembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, il apparaît que le commandement de payer en date du 15 novembre 2023 vise le délai de deux mois antérieur à la réforme du 27 juillet 2023. Par conséquent, dans un souci de protection du locataire, il convient de retenir le délai énoncé par le commandement.
En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [I] [O] a fait signifier à Monsieur [P] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 2716.14 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [P] [C] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 16 janvier 2024.
Dès lors, Monsieur [P] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 janvier 2024, ce qui constitue pour Monsieur [I] [O] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [I] [O] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5986.40 euros à la date du 17 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (171.28 euros au titre du commandement de payer) et des frais d’un montant de 220 euros sans explication sur leur objet.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [P] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.595,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Monsieur [P] [C] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (830.38 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [C].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [I] [O] la somme de 700 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 16 janvier 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 9], [Adresse 8] et les deux places de stationnement n°25 et 26 situées à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (830.38 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à payer à Monsieur [I] [O] la somme de 5.595,12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à payer à Monsieur [I] [O], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [C] à payer à Monsieur [I] [O] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
