Du 07 juin 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00114 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXBL
S.C. FONCIERE 01 2003
C/
[O] [N] [J] divorcée [L]
- Expéditions délivrées à
Mme [O] [J] divorcée [L]
- FE délivrée à
Me Marie-Anne BLATT
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 juin 2024
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
S.C. FONCIERE 01 2003
RCS PARIS N° 447 511 346
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Maître Marie-Anne BLATT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
DEFENDERESSE :
Madame [O] [N] [J] divorcée [L]
née le 14 Janvier 1972 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2006, à effet du 10 avril 2006, la SC FONCIERE 01 2003 a donné à bail à Madame [O] [N] [J] divorcée [L] et Monsieur [M] [L] un logement situé [Adresse 1] ainsi que deux emplacements de stationnement n°9, lot n°5109 et n°10, lot n°5110 situés à la même adresse.
Le divorce des locataires a été prononcé par jugement en date du 7 novembre 2016, Madame [O] [N] [J] divorcée [L] restant seule dans les lieux loués.
Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SC FONCIERE 01 2003 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2777,15 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, la SC FONCIERE 01 2003 a assigné Madame [O] [N] [J] divorcée [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire, et en tant que de besoin,Constater la résiliation du bail liant les parties aux torts de la locataire pour défaut de justification de l'assurance locative dans le délai de un mois, soit au 10 novembre 2023 ou non-paiement des loyers, dans le délai légal de deux mois, soit au 10 décembre 2023 conformément à la clause insérée au bail,Dire que la locataire devra rendre libres les lieux dont s'agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi elle en sera expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,Ordonner en tant que de besoin le dépôt, en tel lieu approprié, de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce, à leurs frais,Condamner Madame [O] [N] [J] à payer à la requérante, à titre provisionnel :*La somme de 4514,83 euros au titre des loyers dus au 10 décembre 2023, date d'effet du commandement,
*Une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 31 décembre 2023 et jusqu'à libération complète des lieux,
*La somme de 1400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
. Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil,
. Condamner la défenderesse aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la préfecture
A l’audience du 22 mars 2024, Madame [O] [N] [J] divorcée [L], comparante, expliquait avoir quitté les lieux fin décembre 2023 mais avoir conservé les clés.
La SC FONCIERE 01 2003, représentée par son conseil, indiquait qu'aucun état des lieux n'avait été établi et que le départ de Madame [O] [N] [J] divorcée [L] des lieux n'était pas confirmé. L’affaire a été renvoyée au 26 avril 2024.
Lors de l’audience du 26 avril 2024, la SC FONCIERE 01 2003, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7551,39 euros au 22 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Si Madame [O] [N] [J] divorcée [L] était présente lors de la première audience du 22 mars 2024, elle n'a toutefois pas comparu à celle du 26 avril 2024 et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
La défenderesse non comparante le 26 avril 2024 ayant été régulièrement informée le 22 mars 2023 du renvoi de l'affaire à cette audience et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 octobre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux deux emplacements de stationnement n°9, lot n°5109 et n°10, lot n°5110 loués par la SC FONCIERE 01 2003 à Madame [O] [N] [J] divorcée [L].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
La SC FONCIERE 01 2003 a fait signifier à Madame [O] [N] [J] divorcée [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 2777,15 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 10 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Madame [O] [N] [J] divorcée [L] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 10 octobre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 11 novembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 novembre 2023 (le 11 novembre étant un jour férié, et le 12 novembre un dimanche).
Si Madame [O] [N] [J] divorcée [L] indique avoir quitté les lieux, il ressort toutefois des débats qu'aucune remise des clés n'est intervenue.
Dès lors, Madame [O] [N] [J] divorcée [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 13 novembre 2023, ce qui constitue pour la SC FONCIERE 01 2003 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SC FONCIERE 01 2003 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7551,39 euros à la date du 22 avril 2024.
Si Madame [O] [N] [J] divorcée [L] indique avoir quitté les lieux, il ressort toutefois des débats qu'aucune remise des clés n'est intervenue. Madame [O] [N] [J] divorcée [L] reste tenue du paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la date de remise des clés ou à défaut, jusqu’à la date de reprise des lieux par la société bailleresse.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (423,39 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [O] [N] [J] divorcée [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7128 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Madame [O] [N] [J] divorcée [L] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (759,14 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et notamment jusqu'à la date de remise des clés ou à défaut, jusqu’à la date de reprise des lieux par la société bailleresse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [O] [N] [J] divorcée [L].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [O] [N] [J] divorcée [L] à verser à la SC FONCIERE 01 2003 la somme de 700 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 13 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [O] [N] [J] divorcée [L] à quitter le logement et les deux emplacements de stationnement n°9, lot n°5109 et n°10, lot n°5110 loués situés [Adresse 1] ;
AUTORISONS, à défaut pour Madame [O] [N] [J] divorcée [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (759,14 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [O] [N] [J] divorcée [L] à payer à la SC FONCIERE 01 2003 la somme de 7128 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [O] [N] [J] divorcée [L] à payer à la SC FONCIERE 01 2003, à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux et notamment jusqu'à la date de remise des clés ou à défaut, jusqu’à la date de reprise des lieux par la société bailleresse ;
CONDAMNONS Madame [O] [N] [J] divorcée [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [O] [N] [J] divorcée [L] à payer à la SC FONCIERE 01 2003 une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
