N° RG 23/10231 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPEH
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 21 Mai 2024
50G
N° RG 23/10231
N° Portalis DBX6-W-B7H-YPEH
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[Z] [G] [V] veuve [W]
C/
S.A.S. PHOENIX AVENTURE
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELAS CABINET LEXIA
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge.
En présence de Madame [X] [E], Auditrice de Justice, qui a assisté aux débats avec voix consultative en cours de délibéré.
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 09 Avril 2024.
JUGEMENT :
Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Madame [Z] [G] [V] veuve [W]
née le 06 Juillet 1935 à [Localité 14] (DORDOGNE)
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 6]
représentée par Maître Benjamin LAJUNCOMME de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. PHOENIX AVENTURE
Chez SE DOMICILIER
[Adresse 7]
[Localité 8]
défaillant
***************************
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 5 mars 2021, Madame [Z] [G] [V] veuve [W] a vendu à la SAS PHOENIX AVENTURE les lots n° 11046 et 11169 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12] dénommé « [Adresse 13] », soumis au statut de la copropriété, avec réserve à son profit du droit d’usage et d’habitation sa vie durant, au prix de 168 000 euros payable à hauteur de 25 000 euros comptant, le solde du prix ayant été converti en l’obligation de servir à Madame [W], pendant sa vie et jusqu’à son décès, une rente annuelle et viagère de 9 600 euros, payable d’avance en douze mensualités de 800 euros chacune tous les premiers de chaque mois et ensuite d’année en année.
Compte-tenu du retard de la réitération de la vente par acte authentique, la SAS PHOENIX AVENTURE a réglé à Madame [W], le jour de la signature, la somme de 2 400 euros représentant le montant des rentes des mois de janvier, février et mars 2021.
Reprochant à la SAS PHOENIX AVENTURE d’avoir réglé les mensualités de manière irrégulière et avec retard, de ne pas avoir réglé la mensualité de septembre 2022 et de ne plus s’être acquittée du paiement de la rente en février 2023 et depuis juillet 2023 malgré commandement de payer délivré le 21 mars 2023 visant la clause résolutoire contenue au contrat, Madame [G] [W] née [V] a assigné la SAS PHOENIX AVENTURE devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte du 24 novembre 2023 aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103 et 1978 du code civil :
- déclarer que par l’effet du commandement de payer du 21 mars 2023 resté infructueux, la résolution de la vente intervenue entre Madame [W] et la SAS PHOENIX AVENTURE est acquise de plein droit depuis le 21 avril 2023,
En conséquence,
- “déclarer la résolution de la vente” intervenue entre Madame [W] et la SAS PHOENIX AVENTURE,
- ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier du lieu de situation de la parcelle dont la vente est résolue,
- ordonner que demeureront acquis à Madame [W] l’intégralité des arrérages réglés par la SAS PHOENIX AVENTURE depuis la signature de l’acte authentique de vente,
- condamner la SAS PHOENIX AVENTURE à indemniser Madame [W] à hauteur de 4 800 euros au titre des impayés,
- condamner la SAS PHOENIX AVENTURE à indemniser Madame [W] à hauteur de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS PHOENIX AVENTURE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 mars 2023 par Maître Séverine FIOT,
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Elle fait valoir qu’au vu des irrégularités de paiement de la rente par la SAS PHOENIX AVENTURE depuis la signature de l’acte authentique de vente, de l’absence de paiement de la mensualité de septembre 2022 malgré la délivrance d’un commandement de payer cette mensualité le 21 mars 2023 et de l’absence de règlement de la rente depuis le mois de février 2023, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 avril 2023, que les arrérages déjà versés lui demeureront acquis en indemnisation de son préjudice du fait des irrégularités de paiement et impayés par la SAS PHOENIX AVENTURE, d’autant plus que de son côté elle n’a jamais cessé de s’acquitter de son obligation de paiement des charges dites locatives qu’elle est tenue d’exposer dans la mesure où, jusqu’à son décès, elle bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation sur l’immeuble et que la SAS PHOENIX AVENTURE est redevable de 6 mensualités impayées, celle de février 2023 et les mensualités depuis juillet 2023.
Régulièrement assignée par exploit d’huissier déposé à l’étude avec avis de passage, la SAS PHOENIX AVENTURE n’a pas comparu.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la partie envers laquelle un engagement contractuel n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, qui résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.
En l’espèce, par une clause claire et dépourvue d’ambiguïté, l’acte de vente prévoit que, « par dérogation des dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit, purement et simplement résolue, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés au BIEN seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnité forfaitairement fixés ».
Il est stipulé au dit acte que le prix de vente de 168 000 euros serait payable à hauteur de 25 000 euros comptant, le solde du prix étant converti en l’obligation pour la SAS PHOENIX AVENTURE de payer à Madame [W] une rente annuelle et viagère de 9 600 euros, payable d’avance en douze mensualités de 800 euros chacune, cette mensualité de 800 euros étant elle-même payable tous les premiers de chaque mois et ensuite d’année en année.
Compte-tenu du retard de la réitération de la vente par acte authentique, la SAS PHOENIX AVENTURE a réglé à Madame [W], le jour de la signature, la somme de 2 400 euros représentant le montant des rentes des mois de janvier, février et mars 2021.
Madame [W] justifie, par la production de ses relevés de compte bancaire, des paiements irréguliers et avec retard des mensualités par la SAS PHOENIX AVENTURE et de l’impayé du mois de septembre 2022.
Elle justifie avoir, par acte extrajudiciaire signifié le 21 mars 2023 à domicile, fait commandement à la SAS PHOENIX AVENTURE de payer la rente viagère du mois de septembre 2022 restée impayée, à défaut de quoi elle userait du bénéfice de la clause résolutoire contenue dans l’acte notarié.
En l’absence de justification de tout versement de la part de la SAS PHOENIX AVENTURE dans le mois du commandement de payer, la vente est résolue de plein droit depuis le 21 avril 2023 par application de la clause résolutoire prévue au contrat.
A cette date, il ressort des relevés de compte bancaire produits par Madame [W] que la SAS PHOENIX AVENTURE ne s’était acquittée ni du paiement de la rente de septembre 2022, ni de celui de la rente du mois de février 2023 et qu’elle avait payé avec retard chacune des rentes d’avril 2021 à février 2022 puis en juillet et août 2022, alors que dans le même temps Madame [W] réglait les charges locatives conformément aux stipulations de l’acte de vente.
La demanderesse est donc fondée à solliciter la conservation de l’intégralité des rentes perçues en indemnisation de son préjudice conformément à la clause précitée.
En revanche, le contrat étant résolu depuis le 21 avril 2023, Madame [W] ne peut prétendre au paiement des rentes impayées depuis cette date. Ne justifiant pas d’un préjudice non déjà réparé par la pénalité contractuelle, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires à ce titre.
Partie perdante, la SAS PHOENIX AVENTURE supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2023 et paiera à Madame [W] une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONSTATE la résolution au 21 avril 2023 de la vente conclue le 5 mars 2021 entre Madame [Z] [G] [V] veuve [W] et la SAS PHOENIX AVENTURE portant sur les lots n° 11046 et 11169 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 12] », figurant au cadastre sous les références Section PC n° [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;
ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de Bordeaux du lieu de situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente ;
DIT que l’intégralité des arrérages réglés par la SAS PHOENIX AVENTURE à Madame [Z] [G] [V] veuve [W] demeureront acquis à cette dernière ;
CONDAMNE la SAS PHOENIX AVENTURE à payer à Madame [Z] [G] [V] veuve [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [Z] [G] [V] veuve [W] pour le surplus ;
CONDAMNE la SAS PHOENIX AVENTURE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
