TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 22/06093 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6G2
Minute n° 24/00029
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 20 Mars 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
Madame [O] [T] [R], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [F] [D] [R], demeurant [Adresse 4]
représentés par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,
ET :
Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 318 993 680, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Armelle DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX,
Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 1er juillet 1988 à effet au 1er avril 1988, madame [H] [R] a donné à bail commercial à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel initial de 30.000 francs pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Par acte du 06 janvier 2010, monsieur [F] [R] et madame [O] [R], venant aux droits de madame [H] [R], et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] ont renouvelé le bail pour une durée de 12 années à compter du 1er avril 2009 moyennant un loyer annuel de 28.000 euros.
Le 08 septembre 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 52.000 euros hors taxes et hors charges.
Par jugement du 14 décembre 2022 rectifié le 11 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux, saisi par assignation délivrée le 12 août 2022 par le bailleur, après notification d’un mémoire préalable le 29 juin 2022, a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2022 et que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Avant dire droit, il ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [V]. La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
Il a été relevé appel du jugement, la procédure étant toujours pendante devant la cour d’appel de Bordeaux.
L’expert a déposé son rapport le 28 juillet 2023.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, monsieur [F] [R] et madame [O] [R], soutenant leur mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 mars 2024 et déposé au greffe le 12 mars 2024, sollicitent du juge des loyers commerciaux de :
fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 44.442 euros hors taxes et hors charges,juger que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] est tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance le 12 août 2022,débouter la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] de sa demande,condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [R] soutiennent, en application des articles L145-33 et suivants du code de commerce que la valeur locative doit être fixée en tenant compte d’une superficie pondérée de 164,60m2 pour une superficie utile de 244,50m2 telle que proposée par l’expert et telle qu’acceptée par la société CREDIT MUTUEL. S’agissant du prix par m2, ils sollicitent l’application de la valeur unitaire de 270 euros proposée par l’expert de manière circonstanciée, sans que la société CREDIT MUTUEL n’ait formulé de dire pour critiquer ce prix. Ils soutiennent que les critiques sont désormais tardives, mais également infondées, la valeur de comparaison produite ne pouvant être retenue celle-ci ne se trouvant pas dans le voisinage, et étant d’une date non contemporaine au renouvellement litigieux. Ils ajoutent que les locaux, bénéficiant d’une bonne visibilité et d’un bon positionnement commercial, sont situés sur l’une des voies de pénétration principale reliant le centre-ville de [Localité 5] à celui de [Localité 3], qui constitue un axe très fréquenté à proximité de multiples commerces et services créant une véritable synergie commerciale.
A l’audience, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 26 février 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :
débouter les consorts [R] de leurs demandes,fixer le loyer commercial renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 41.150 euros,ordonner le remboursement par le bailleur de la différence entre le loyer provisionnel versé par le preneur et le nouveau loyer fixé selon le jugement à intervenir,condamner les consorts [R] au paiement des dépens qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner les consorts [R] à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] soutient qu’il convient, pour fixer la valeur locative, de tenir compte de la clause exorbitante de droit commun transférant la charge de l’impôt foncier sur le preneur. Elle expose que les locaux se trouvent en parfait état du fait de travaux récents, dont le bailleur ne peut se prévaloir pour justifier un déplafonnement du loyer dès lors qu’il n’a pas participé à leur financement. Elle prétend, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, que le local est moins accessible compte tenu des difficultés de stationnement qui conduit à un déclin de la zone dans laquelle cinq commerces sont vacants. Exposant que les experts mandatés ont retenu des surfaces différentes, conduisant à retenir une surface pondérée différente, elle réalise sa proposition chiffrée sur la base de la proposition de l’expert judiciaire de 164,60m2. S’agissant des prix de référence dans le voisinage, elle invoque le fait que certaines valeurs retenues par l’expert portent sur des locaux avec des aires de stationnement et/ou la proximité du tramway, ce qui n’est pas son cas. Elle indique par ailleurs justifier du montant du loyer pour une autre CAISSE DE CREDIT MUTUEL située barrière de [Localité 2], à proximité d’un centre-ville, ce qui n’est pas son cas, pour un montant de 175€/m2. Au regard de ces éléments, elle propose de fixer la valeur locative unitaire à la somme de 250 euros/m2
MOTIVATION
Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative (le motif de cette fixation à la valeur locative étant débattu par les parties dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant la cour d’appel) laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.
- les caractéristiques des lieux loués
En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire, ce point ne faisant pas litige entre les parties, que les locaux, aménagés par le locataire, sont en bon état et parfaitement fonctionnels pour l’activité exercée.
Il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, non contestée par les parties au regard des calculs proposés par chacune d’elle, une surface pondérée de 164,60 m2.
- la destination des lieux
En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.
En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.
- les obligations respectives des parties
En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
En l’espèce, le bail met à la charge du preneur la taxe foncière, clause exorbitante du droit commun, ce dont il doit être tenu compte dans la fixation de la valeur locative.
- les facteurs locaux de commercialité
En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En l’espèce, il résulte de l’expertise, que le local est situé barrière de [Localité 5], composée de multiples commerces et services, avec une véritable synergie commerciale, qu’il dispose donc d’une bonne visibilité et d’un bon positionnement commercial. Il en ressort également qu’il est situé sur un axe très fréquenté, mais que cet axe souffre d’un manque de stationnement. Ces éléments positifs et négatifs seront intégrés dans l’évaluation de la valeur locative.
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage
En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En l’espèce, de multiples valeurs de références ont été citées par l’expert provenant tant du bailleur que du preneur, et de ses propres éléments de comparaison.
Il en résulte que dans le voisinage, les loyers, certains étant non contemporains à la date de renouvellement, varient entre 95 et 404 euros du m2, cette dernière valeur portant sur un local comportant une aire de stationnement, ce qui n’est pas le cas du local litigieux.
Le bailleur et le preneur ont produit, dans le cadre de l’expertise ou dans le cadre de la présente instance, des valeurs portant sur des locaux à usage d’agence bancaire non situés dans le voisinage immédiat dont il résulte des valeurs locatives oscillant entre 175 et 299 euros/m2.
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments ayant conduit à l’évaluation proposée par l’expert judiciaire, aucun élément ultérieur ne permettant de la contredire, il convient de fixer la valeur locative à 270 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 44.442 euros à compter du 1er avril 2022.
Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 12 août 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, la demande initiale du bailleur contenue dans son assignation à hauteur de 52.000 euros étant très largement supérieure à l’évaluation finalement retenue, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, et la procédure ayant connu un délai relativement raisonnable après le dépôt du rapport d’expertise et le dépôt du mémoire du demandeur, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.
- Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Fixe le prix du loyer du local situé au titre du bail conclu entre monsieur [F] [R] et madame [O] [R] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] renouvelé à effet du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 44.442 euros hors taxes et hors charges ;
Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 12 août 2022, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [F] [R] et madame [O] [R] à en payer la moitié, et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE LA BARRIERE DE [Localité 5] à en payer la moitié;
Déboute monsieur [F] [R] et madame [O] [R] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL BARRIERE DE [Localité 5] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
