Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00189 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX5E
Société ENEAL
C/
[H] [X]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Me Delphine TRANQUARD
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société ENEAL
SA D’HLM
RCS BORDEAUX N° 461 201 337
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Delphine TRANQUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX) substituée à l’audience par Me Caroline CASTERA-DOST (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [H] [X]
né le 15 Mars 1943 à
[Adresse 6]. n° 39
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de séjour en date du 5 novembre 2019, la SA D'HLM ENEAL (anciennement SA D'HLM LOGEVIE) a consenti à Monsieur [H] [X] une convention d’occupation portant sur un logement dans une résidence autonomie, située [Adresse 5], Résidence [8], logement n°39 à [Localité 7] qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par lettre recommandée présentée le 26 août 2022, la SA D'HLM ENEAL a notifié à Monsieur [H] [X] une mise en demeure de régler l'arriéré s'élevant à la somme de 446,70 euros à la date du 19 août 2023.
Par acte d’huissier de justice du 25 novembre 2022, la SA D'HLM ENEAL a fait délivrer au locataire une sommation de payer la somme de 1069,40 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la SA D'HLM ENEAL, a assigné Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de :
-constater la résiliation du contrat de séjour conclu entre la SA D'HLM ENEAL et Monsieur [H] [X], et ce à compter du 26 décembre 2022,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [X] des lieux loués ainsi que tout bien mobilier et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [H] [X] à payer à la SA D'HLM ENEAL :
*la somme de 525,11 euros chaque mois jusqu'à libération totale des lieux loués à titre d'indemnité d'occupation, cette somme correspondant au montant du loyer et charges actualisés,
*la somme provisionnelle de 4207,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus selon décompte arrêté au 27 octobre 2023,
*la somme de 950 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
*les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer les loyers en date du 25 novembre 2022.
A l'audience du 16 février 2024, la SA D'HLM ENEAL a réitéré l’ensemble de ses demandes.Elle fait valoir que son locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois prescrit par l’article 15.2 partie 5 du contrat de séjour. Par voie de conséquence elle est bien-fondée à solliciter la constatation de la résiliation du contrat de séjour.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [H] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
A l'issue de l'audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
En l’espèce la location porte sur un logement d'un établissement non médicalisé proposant des logements à titre de résidence principale, comportant des parties privatives et collectives et dont la mission principale est de répondre aux besoins et aux attentes des personnes âgées encore autonomes et désireuses de vivre en collectivité. Les résidences autonomies, correspondant aux logements foyers pour personnes âgées autonomes entrent donc dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience.
Ainsi, si l’assignation délivrée par la SA D'HLM ENEAL a bien été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 décembre 2023, cette notification n'était toutefois pas une condition de recevabilité en cas de contrat portant sur un logement foyer.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire,
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité,
La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.
Selon l’article 15 du contrat de séjour conclu le 5 novembre 2019, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est constant que la SA D'HLM ENEAL a notifié à Monsieur [H] [X] une sommation de payer suivant exploit d'huissier de justice signifié le 25 novembre 2022 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de séjour.
L’arriéré à cette date s’élevait à 1069,40 euros, et il ressort du décompte que celui-ci n’était pas régularisé à la date du 26 décembre 2022.
Monsieur [H] [X] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la sommation, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 26 décembre 2022 en vertu des dispositions du contrat.
En conséquence, Monsieur [H] [X] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 26 décembre 2022, ce qui constitue pour la SA D'HLM ENEAL un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la créance de la bailleresse
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au soutien de sa demande la SA D'HLM ENEAL produit un décompte actualisé à la date du 27 octobre 2023, selon lequel sa créance s'établirait à 4207,87 euros.
L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [H] [X] sera condamné au paiement de la somme de 4207,87 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 27 octobre 2023 – échéance du mois de septembre 2023 incluse - et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (525,11 euros au jour de l'audience) à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [H] [X].
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [H] [X] à verser à la SA D'HLM ENEAL la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 5], Résidence [8], logement n°39 à [Localité 7], à la date du 26 décembre 2022 ;
ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [H] [X] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation de la convention ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à la SA D'HLM ENEAL la somme de 4207,87 euros à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation à la date du 27 octobre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à la SA D'HLM ENEAL à compter du 1er octobre 2023 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (525,11 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;
REJETONS pour le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à la SA D'HLM ENEAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux dépens;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
