Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00103 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YW2L
Société ADOMA
C/
[N] [Y]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Me Bertrand CHAVERON
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA)
RCS PARIS N° B 788 058 030
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de résidence en date du 4 novembre 2021, à effet au 1er novembre 2021, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [N] [Y] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 1]) qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SAEM ADOMA, qui a indiqué que Monsieur [N] [Y] n'a pas respecté un plan d’apurement de sa dette et après lui avoir notifié par lettre recommandée présentée le 21 octobre 2023 la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a assigné Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de :
- constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [N] [Y], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 1]),
- dire que l'huissier de justice pourra se faire assister d'un serrurier et du concours de la force publique,
- condamner Monsieur [N] [Y] au paiement par provision de la somme de 2627,77 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 5 janvier 2024,
- condamner Monsieur [N] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance, soit 466,11 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu'à son départ effectif des lieux,
- le condamner sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à ADOMA la somme de 500 euros ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience du 16 février 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2627,77 euros au 5 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution.
Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
En l’espèce la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.
La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.
Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 4 novembre 2021, à effet au 1er novembre 2021, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est constant que la SAEM ADOMA a notifié à Monsieur [N] [Y] une mise en demeure suivant lettre recommandée notifiée le 21 octobre 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence.
L’arriéré à cette date s’élevait à 1567,44 euros, et il ressort du décompte que l’arriéré n’était pas régularisé à la date du 22 novembre 2023.
Monsieur [N] [Y] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la notification de la mise en demeure, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 22 novembre 2023 en vertu des dispositions du contrat.
En conséquence, Monsieur [N] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 22 novembre 2023, ce qui constitue pour la SAEM ADOMA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la créance de la bailleresse
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au soutien de sa demande la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé à la date du 5 janvier 2024, selon lequel sa créance s'établirait à 2627,77 euros.
L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [N] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 2627,77 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 5 janvier 2024 – échéance du mois de décembre 2023 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (466,11 euros au jour de l'audience) à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [Y].
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [N] [Y] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 1]), à la date du 22 novembre 2023;
ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [N] [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation de la convention ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 2627,77 euros à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation à la date du 5 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] à payer à la SAEM ADOMA à compter du 1er janvier 2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (466,11 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;
REJETONS pour le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [Y] aux dépens;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
