Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00018 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YU4Q
[M] [K]
C/
[V] [Z],
[J], [H] [Z],
[I], [U] [W] épouse [Z]
- Expéditions délivrées à
Mme [V] [Z]
- FE délivrée à
Maître Sophie LEVY
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Madame [M] [K]
née le 27 Mars 1954 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PUYBARAUD - LEVY
DEFENDEURS :
Madame [V] [Z]
née le 12 Mai 2000 à [Localité 6]
[Adresse 5]
Présente
Monsieur [J], [H] [Z] (caution)
[Adresse 2]
Absent
Madame [I], [U] [W] épouse [Z] (caution)
[Adresse 2]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, à effet du 21 octobre 2021, Madame [K] [M] a donné à bail à Madame [Z] [V] un logement situé [Adresse 5]).
Suivant acte sous seing privé en date du 20 octobre 2021, Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] se sont portés caution solidaire des engagements de la locataire.
Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, Madame [K] [M] a fait délivrer à Madame [Z] [V] un commandement de payer la somme de 1813.64 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] le 21 septembre 2023.
Par actes de commissaire de justice du 22 décembre 2023, Madame [K] [M] a assigné Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
-constater par le jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail consenti par Madame [M] [K] à Madame [V] [Z],
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les huit jours pour tout délai de la signification de l'Ordonnance à intervenir avec, si besoin est, le concours de la force publique,
-condamner solidairement Madame [V] [Z], Monsieur [J] [H] [Z] et Madame [I] [U] [W] épouse [Z] à payer à titre provisionnel la somme de 300,90 € arrêtée au 8 décembre 2023 à valoir sur le montant des loyers et charges,
-condamner solidairement Madame [V] [Z], Monsieur [J] [H] [Z] et Madame [I] [U] [W] épouse [Z] à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 910,10 € égale au montant du loyer et des charges, à indexer selon les clauses du bail jusqu'à vidange effective des lieux,
-condamner solidairement Madame [V] [Z], Monsieur [J] [H] [Z] et Madame [I] [U] [W] épouse [Z] à payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner solidairement Madame [V] [Z], Monsieur [J] [H] [Z] et Madame [I] [U] [W] épouse [Z] à tous les dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023 et de la dénonciation aux cautions du 21 septembre 2023.
Lors de l'audience du 16 février 2024, Madame [K] [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 578.79 euros au 12 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [Z] [V] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 96 euros en sus du loyer courant.
Régulièrement assignés à domicile avec remise de l'acte à une personne présente, Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] n'ont comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution des défendeurs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 18 septembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [K] [M] a fait signifier à Madame [Z] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1813.64 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le 21 septembre 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z].
Madame [Z] [V] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 15 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 octobre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 octobre 2023.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Z] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus Madame [Z] [V] est en situation de régler le montant de sa dette compte tenu de revenus d'un montant de 1800 euros par mois pour son conjoint et de 954 euros pour elle.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [K] [M] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [Z] [V].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] [V] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (930.11 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 578.79 euros à la date du 12 février 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (129.33 euros au titre du commandement de payer + 24.00 euros au titre de la dénonce à la CCAPEX + 73.34 euros au titre de la dénonce à la caution = 226.67 euros).
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 353.12 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 février 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [Z] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur l'engagement de la caution
Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] se sont portés caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’ils ont eu connaissance de la nature et de l'étendue de leur engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] sont donc tenus au paiement des sommes dues par Madame [Z] [V] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Ils seront donc condamnés solidairement avec Madame [Z] [V] au paiement de ces sommes.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] à verser à Madame [K] [M] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 28 octobre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 19 octobre 2021 entre Madame [Z] [V] et Madame [K] [M], relatif au logement situé [Adresse 5]) ;
CONDAMNONS Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] à payer à Madame [K] [M] la somme de 353.12 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [Z] [V] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 7 mois à raison de 6 mensualités successives de 96 euros chacune, suivies d'une 7ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;- qu'en ce cas, à défaut par Madame [Z] [V] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (930.11 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
DISONS que Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] bénéficieront des délais de paiement accordés à Madame [Z] [V] et en conséquence qu'ils bénéficieront d'un report du paiement de la dette tant que Madame [Z] [V] respectera les délais de paiement qui lui sont accordés ;
CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [V] et Monsieur [Z] [J] et Madame [W] [I] épouse [Z] à payer à Madame [K] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
