Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00012 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YU2I
S.C.I. CSJ DEVELOPPEMENT
C/
[Z] [K], [N] [T] et [O] [P]
- Expéditions délivrées à
M. [Z] [K]
- FE délivrée à
Me Charlotte DE LAGAUSIE
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
S.C.I. CSJ DEVELOPPEMENT
RCS TOULOUSE N° D 442 932 411
[Adresse 8]
Représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
DEFENDEURS :
Monsieur [Z] [K]
Chez Mme [W] [X]
[Adresse 1]
Présent
Monsieur [N] [T] (caution)
né le 15 Mai 1979 à [Localité 7] (MAYOTTE)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Absent
Monsieur [O] [P] (caution)
né le 08 Juin 1982 à [Localité 9] - MAYOTTE
[Adresse 5]
[Localité 6]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contraditoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2015, à effet du 23 novembre 2015, la SCI CSJ DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un logement situé [Adresse 2].
Suivant acte sous seing privé en date des 16 et 17 novembre 2015, Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire.
Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la SCI CSJ DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer la somme de 1936.29 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] le 20 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice des 18 décembre 2023, la SCI CSJ DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [K] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les Articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R 412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'exécution,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Messieurs [T] et [P], au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.710,07 € arrêtée au 12 décembre 2023 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Messieurs [T] et [P], au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
- dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'Article 1153 alinéa 1er du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 12 octobre 2023,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [K] et Messieurs [T] et [P] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'Article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir.
Lors de l'audience du 16 février 2024, la SCI CSJ DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3092.21 euros au 1er janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Elle énonce au jour de l'audience que le défaut d'assurance et le non paiement des loyers persistent.
En défense, Monsieur [K] [Z] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il indique avoir quitté le logement le 14 février 2024 et avoir envoyé un congé par LRAR il y a deux mois pour faire part de son départ.Il sollicite dans le même temps des délais de 13 mois pour apurer sa dette.
Régulièrement assignés à domicile avec remise de l'acte à une personne présente pour Monsieur [T] [N] et à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice pour Monsieur [P] [O], Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] n'ont comparu et ne se sont pas fait représenter.
Monsieur [K] [Z] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution des défendeurs
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 17 octobre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SCI CSJ DEVELOPPEMENT a fait signifier à Monsieur [K] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 1936.29 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 12 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Le 20 octobre 2023, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O].
Monsieur [K] [Z] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 novembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 novembre 2023.
Dès lors, Monsieur [K] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 13 novembre 2023, ce qui constitue pour la SCI CSJ DEVELOPPEMENT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
En effet, si Monsieur [K] [Z] énonce à l'audience avoir quitté le logement, aucun élément n'est indiqué quant à la remise effective des clés de ce dernier. De plus sa lettre de congé actant son départ n'est pas versée au dossier.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI CSJ DEVELOPPEMENT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3092.21 euros à la date du 1er janvier 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (2 x 9.50 = 19.00 euros).
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [K] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 3073.21 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er janvier 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [K] [Z] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (382.14 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par Monsieur [K] [Z], il convient de faire droit à sa demande de délais en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 250 euros, payables dans la limite de 13 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.
Faute pour Monsieur [K] [Z] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.
Sur l'engagement de la caution
Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] se sont portés caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’ils ont eu connaissance de la nature et de l'étendue de leur engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] sont donc tenus au paiement des sommes dues par Monsieur [K] [Z] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Ils seront donc condamnés solidairement avec Monsieur [K] [Z] au paiement de ces sommes.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] à verser à la SCI CSJ DEVELOPPEMENT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 13 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [K] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (382.14 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] à payer à la SCI CSJ DEVELOPPEMENT la somme de 3073.21 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 1er janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2024 ;
ACCORDONS à Monsieur [K] [Z] la faculté de se libérer de sa dette en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure, à raison de mensualités de 250 euros, payables au plus tard le dernier jour de chaque mois, dans la limite de 13 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance de Monsieur [K] [Z] dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [Z] et Monsieur [T] [N] et Monsieur [P] [O] à payer à la SCI CSJ DEVELOPPEMENT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
