Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02378 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YT7A
Société CDC HABITAT
C/
[X], [D] [U]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Me Anne-Geneviève HAKIM
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT
RCS PARIS N° 470 801 168
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AGH AVOCATS
DEFENDEUR :
Monsieur [X], [D] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2021, à effet au 4 août 2021, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [D] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°2081 situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la SA CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1570,88 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la SA CDC HABITAT a assigné Monsieur [X] [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
-constater que la résiliation du bail conclu le 26 juillet 2021 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [X] [D] [U] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec stationnement accessoire n°2081, est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l'expiration du délai de six semaines courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 14 septembre 2023,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef du logement porte n°307 et du stationnement accessoire n°2081 dont s'agit, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,
-fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges afférentes au logement et stationnement accessoire dont s'agit (soit 851,24 euros à la date de l'assignation), et augmenté de la régularisation des charges justifiées,
-condamner Monsieur [X] [D] [U] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
-condamner Monsieur [X] [D] [U] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 3275,25 euros pour arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 7 décembre 2023 (échéance de décembre incluse), montant à parfaire des échéances dues à la date de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance à intervenir,
-condamner Monsieur [X] [D] [U] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-le condamner aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux.
Lors de l’audience du 16 février 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 832,78 euros au 15 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle explique que Monsieur [X] [D] [U] a réglé une part importante de sa dette en versant plusieurs sommes entre le 2 et le 15 février 2024 pour un total de 4000 euros. Elle indique ainsi accepter l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [D] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur [X] [D] [U] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 25 septembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaine après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°2081 loué par la SA CDC HABITAT à Monsieur [X] [D] [U].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [D] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1570,88 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 octobre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Monsieur [X] [D] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant et a réglé une part importante de sa dette locative.
Par suite, et dès lors que le bailleur l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [D] [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [D] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (876,39 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 832,78 euros à la date du 15 février 2024, déduction faite des frais de contentieux.
Cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [X] [D] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 832,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 février 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse. Monsieur [X] [D] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (876,39 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 16 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [X] [D] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 16 février 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [D] [U].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [D] [U] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 27 octobre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 26 juillet 2021 entre Monsieur [X] [D] [U] et la SA CDC HABITAT, relatif au logement et à l'emplacement de stationnement n°2081 situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [U] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 832,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [X] [D] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 138 euros chacune, suivies d’une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
-qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [X] [D] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
-qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (876,39 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [U] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [D] [U] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
