Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02329 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTX6
[K] [H]
C/
[B] [N]
- Expéditions délivrées à
M. [B] [N]
- FE délivrée à
Maître Cédric BERNAT
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [K] [H]
né le 25 Juin 1977 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Maître Cédric BERNAT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL LEX CONTRACTUS, substitué à l’audience par Maître Benjamin MEZIANE, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [B] [N]
né le 12 Avril 1978 à [Localité 5] (ITALIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 février 2020, Monsieur [K] [H] a, par l'intermédiaire de son mandataire, l'agence Pingrieux Immobilier, donné à bail à Monsieur [B] [N] un logement meublé ainsi qu'une place de parking n°117 situés [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer révisable mensuel de 512,57€ et une provision sur charges mensuelle de 42€.
Par acte d'huissier du 17 août 2023, Monsieur [K] [H] a fait délivrer à Monsieur [N] un commandement de payer la somme de 7.412,97€ au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de juillet 2023.
Par acte introductif d'instance en date du 7 décembre 2023, Monsieur [K] [H] a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de :
- constater que le bail d'habitation signé le 3 février 2020 entre Monsieur [K] [H] et Monsieur [B] [N] se trouve résilié de plein droit en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [N] et de celle de tous occupants de son chef des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8, et R412-1 à R412-24 du Code des procédures civiles d'exécution;
- ordonner que, faute pour lui de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [B] [N] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- ordonner en tant que de besoin, le dépôt en tout lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant ou non au locataire expulsé, et ce, à ses frais;
-condamner Monsieur [B] [N] à payer à titre provisionnel, en application de l'article 849 alinéa 2 du Code de procédure civile les sommes portées au commandement outre les loyers échus postérieurement au commandement, jusqu'au jour de l'assignation, déduction faite des éventuels versements partiels qui seraient intervenus soit à ce jour la somme de 9.630€( échéance du mois de décembre 2023 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du 17 août 2023, date de signification du commandement et de la décision à intervenir pour la différence ainsi que les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête de l'assignation, jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation du bail, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserve d'éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats;
- condamner Monsieur [B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer jusqu'à la libération des lieux;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du Code civil;
- rappeler que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal majoré de cinq points, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision sera devenue exécutoire;
- condamner Monsieur [B] [N] à lui payer une indemnité de 2.000€ au titre de ses frais irrépétibles,
- condamner Monsieur [B] [N] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer, de la sommation et de l'assignation sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile
Lors de l'audience du 16 février 2024, Monsieur [K] [H], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 10.184,57€ à la date du 31 janvier 2024 (sans l'appel du mois de février 2024) et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique que le loyer s'élève à la somme de 554,57€ charges comprises; que le commandement de payer mentionne un délai de deux mois. Il précise qu'il n'y a plus de versements depuis le mois de janvier 2021et que la clause résolutoire est acquise le 17 août 2023.
En défense, Monsieur [B] [N] comparaît et conteste la dette. Il expose avoir fait des versements depuis. Il s'engage à donner les justificatifs de ses versements. Il déclare que la CAF a versé la somme de 2.340€ au bailleur en janvier 2024. Il indique être au chômage et percevoir la somme de 1.100€; que sa femme suit une formation et perçoit la somme de 400€; qu'il n'a pas d'enfant à charge. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 800€.
Il sera précisé que Monsieur [B] [N] a été autorisé à communiquer au juge, en cours de délibéré et avant le 15 mars 2024, les documents justifiant qu'il a effectué des versements.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Monsieur [K] [H].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 7 décembre 2023, au moins six semaines avant l’audience du 16 février 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 17 août 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Enfin, l'article 25-3 de la loi précitée énonce que l'article 24 est applicable aux logements meublés.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [K] [H] a fait signifier à Monsieur [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 7.412,97€ au titre des loyers échus suivant exploit du 17 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [N] conteste la dette locative.
S'il soutient avoir effectué des versements et s'est engagé à fournir en cours de délibéré et, avant le 15 mars 2024, les justificatifs de ses versements, le juge de céans n'a été destinataire d'aucune pièce.
Monsieur [N], qui allègue avoir effectué des versements, n’en apporte pas la preuve.
Ce dernier, n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 août 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 septembre 2023.
Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu'il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Monsieur [N].
De même, en application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut pour le locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.
Dès lors, Monsieur [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 septembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [K] [H] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [K] [H] indique que sa créance s’établirait à la somme de 10.184,57€ au 31 janvier 2024 (janvier 2024 inclus).
Si Monsieur [N] conteste le quantum de la dette arguant avoir effectué des versements et soutenant que la CAF a versé la somme de 2.340 € entre les mains du bailleur en janvier 2024, il ne verse aux débats aucune pièce à l'appui de ses allégations.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 10.184,57€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 janvier 2024– échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [N], sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (554,57€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
En outre, l'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Le demandeur sollicitant l'application de ces dispositions, il y a lieu de dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-même intérêts au taux légal.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [N] à verser à Monsieur [K] [H] la somme de 400€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS que Monsieur [K] [H] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 17 août 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à quitter les lieux loués comprenant un logement et une place de parking n°117 sis [Adresse 1] à [Localité 6];
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (554,57€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [K] [H] en deniers ou quittances la somme de 10.184,57€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 31 janvier 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus pour une année entière;
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [N] à payer à Monsieur [K] [H] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [B] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
