Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02306 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTMJ
[X] [J]
C/
[Z] [H] épouse [I]
- Expéditions délivrées à
Mme [Z] [I]
- FE délivrée à
Me Sandra PORTRON
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [X] [J]
né le 22 Septembre 1968 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandra PORTRON, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDERESSE :
Madame [Z] [H] épouse [I]
née le 03 Septembre 1961 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, à effet du 10 février 2020, Monsieur [X] [J] a donné à bail à Madame [Z] [I] née [H] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] ainsi que deux emplacements de stationnement n°8 et n°54 situés à la même adresse.
Par acte d’huissier de justice du 14 février 2023, Monsieur [X] [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1567,51 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, Monsieur [X] [J] a assigné Madame [Z] [I] née [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur et, en conséquence, la résiliation du bail du 1er février 2021 consenti à Madame [Z] [I] née [H] pour défaut de paiement des loyers et charges dus au titre dudit bail,
-condamner Madame [Z] [I] à payer la somme provisionnelle de 1650,20 à titre des loyers et indemnité d'occupation, dont un décompte actualisé sera produit à l'audience,
-ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et ce dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée en la forme accoutumée avec au besoin assistance de la force publique, conformément aux dispositions de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991,
-condamner Madame [Z] [I] née [H] en tant que de besoin, à payer une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et accessoires jusqu'au départ effectif des leux matérialisé par remise des clés ou expulsion,
-condamner Madame [Z] [I] née [H] à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamner Madame [Z] [I] née [H] aux entiers dépens dans lesquels seront compris les coûts du commandement de payer, de la présente assignation.
Lors de l’audience du 16 février 2024, Monsieur [X] [J], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 943,16 euros au 15 février 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il ajoute que Madame [Z] [I] née [H] a repris le paiement le paiement intégral des loyers courant. Il indique s'en remettre à justice s'agissant de l’octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [Z] [I] née [H] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 35,71 euros en sus du loyer courant. Elle ajoute percevoir un revenu mensuel de 1100 euros et être retraitée.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 16 février 2024.
L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont le bailleur ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux emplacements de stationnement n°8 et n°54 loué par Monsieur [X] [J] à Madame [Z] [I] née [H].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [X] [J] a fait signifier à Madame [Z] [I] née [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1567,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 février 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [X] [J] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 15 avril 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Z] [I] née [H] a repris le paiement intégral du loyer courant, en versant en sus de celui-ci une somme de nature à régler sa dette (35,71 euros supplémentaires). En outre, elle est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1100 euros. Enfin, des aides sont susceptibles de lui être octroyées, une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement étant en cours.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [X] [J] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [Z] [I] née [H].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z] [I] née [H] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (564,29 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X] [J] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 943,16 euros à la date du 15 février 2024.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (124,46 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [Z] [I] née [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 818,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 février 2024 – échéance du mois de février 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [Z] [I] née [H] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 16 février 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [I] née [H].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Z] [I] née [H] à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 400 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 15 avril 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er février 2021 entre Madame [Z] [I] née [H] et Monsieur [X] [J], relatif au logement, appartement B003 et aux emplacements de stationnement n°8 et n°54 situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] née [H] à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 818,70 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 février 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [Z] [I] née [H] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 26 mois à raison de 25 mensualités successives de 35,71 euros chacune, suivies d’une 26ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;-- qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Z] [I] née [H] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (564,29 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [I] née [H] à son paiement à compter du 16 février 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] née [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [Z] [I] née [H] à payer à Monsieur [X] [J] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
